코암인터내셔널(주)이 추진 중인 인천경제자유구역 송도지구 7공구 재미동포타운(Korean American Village) 조성 사업이 부진하자, 인천경제자유구역청(청장 이종철)이 직접 시행사로 나서면서 논란이 일고 있다.

재미동포타운 조성 사업은 지속되는 부동산경기 침체와 '사기 분양' 의혹으로 부진에 처했다. 이에 인천경제청은 지난 6월 27일 시행자로 나서서 사업을 직접 추진하겠다고 했으며, 지난 8일 열린 인천시의회 216회 임시회 업무보고에선 특수목적법인(SPC)을 설립하겠다고 밝혔다.

재미동포타운이 들어서는 M2 부지는 당초 연세대 송도국제화복합단지에 속했다. 인천지하철 1호선 캠퍼스타운역과 바로 인접해 있어, 송도 7공구의 노른자위 땅이다. 이곳에 공동주택 830가구와 오피스텔(1972실), 호텔(312실)을 지어 재미동포를 상대로 분양하는 사업이다.

인천경제청이 특수목적법인(SPC)을 설립해 사업시행에 나서자 인천경제정의실천시민연합은 "민간이 실패한 사업을 인천경제청이 직접 추진한다고 했는데, 인천경제청이 그럴 권한이 있나? 또 실패하면 누가 책임질 것인가? 토지담보대출 채무보증 행위에 불과한 토지리턴제가 투자로 둔갑했다"라며 시의회 조사특별위원회 구성을 요구했다.

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▲ 재미동포타운 송도 7공구에 조성할 예정인 재미동포타운 조감도. 해당부지는 인천지하철 1호선 송도연장구간 캠퍼스타운 역 바로 옆으로 연세대 캠퍼스와 붙어 있는 송도7공구의 노른자 땅이다.
ⓒ 시사인천 자료사진	관련사진보기

토지리턴제가 발목 잡아... 인천경제청 시행자로 나서

인천경제청은 2012년 8월에 재미동포타운 조성을 위해 케이에이브이원(KAVⅠ)(주)과 송도 M2 부지(5만3724.3㎡, 주상복합용지)를 1780억 원(3.3㎡당 약 1093만3660원)에 매매하는 계약을 체결했다. 토지리턴제 형식이다.

토지리턴제는 매수자가 해약을 요청하면 인천경제청은 조건 없이 계약금은 원금으로, 중도금은 정해진 이자를 더해 되돌려주는 제도다. 개발 시행사인 매수자는 토지를 매입한 뒤 개발이 안 되면 원금에 이자까지 돌려 받을 수 있어 아무런 부담이 없다. 이는 사실상 변종 토지담보대출이나 다름 없다.  

KAVⅠ은 코암인터내셔널이 사업 시행을 위해 KTB증권과 자본금 5억 원 규모로 설립한 특수목적법인이다. 코암인터내셔널은 2004년에 설립된 미 캘리포니아의 코암타운개발(주)을 모체로 2005년 설립된 외국인투자 법인이다. 지난해 6월 2일에는 LIG증권의 리파이낸싱을 통해 KAVⅡ를 설립했다.

코암인터내셔널이 KAVⅡ까지 설립해 사업 추진에 나섰지만 부진에 처하자, 인천경제청은 올해 7월 10일에 코암인터내셔널과 세 번째 특수목적법인을 설립하기로 합의각서(MOA)를 체결했다.

인천경제청은 코암인터내셔널, 신탁사와 공동으로 특수목적법인을 설립하기로 했고, 여기에는 인천투자펀드가 참여할 예정이다. 인천경제청이 주도하는 특수목적법인은 KAVⅢ가 되는 셈이며, KAVⅢ는 9월까지 프로젝트 파이낸싱 대출과 시공사 선정을 완료한 후 10월 착공한다는 방침이다.

KAVⅢ를 설립해 기존 KAVⅠ과 KAVⅡ가 갖고 있던 사업권을 정리해 통합하는 한편, 코암인터내셔널은 분양대행만 담당하게 하겠다는 것이 인천경제청의 의사다.

인천투자펀드는 약 5∼10억 원을 출자할 예정이고, KAVⅢ의 프로젝트 파이낸싱 대출 규모는 9200억 원이다.

코암인터내셔널은 토지리턴제로 사업 부지를 매입한 다음 해외 동포들을 상대로 아파트와 오피스텔을 분양했지만, 그 실적은 40%에 못 미치는 것으로 추정된다. 게다가 올해 2월 '시공사가 없고 대출 약정도 되질 않는다'며 해외동포사회에서 사기분양 논란까지 일었다.

미국 뉴욕·뉴저지주 한인사회를 보도하고 있는 <뉴스칸>(newskann)은 올해 1월부터 2월 25일까지 총 6차례에 걸쳐 '송도 재미동포타운 분양 사기 위험하다'는 뉴스를 보도했다.

<뉴스칸>은 올해 1월 14일자 첫 보도에서 "인천 송도에 건설하는 재미동포타운은 토지 매입이 안 된 상태에서 미국 동포를 상대로 분양되고 있다, 이는 사기에 속하며 뉴욕·뉴저지 동포들의 각별한 주의가 요망된다"라며 포문을 열었다.

인천경제청이 직접 해명에 나섰지만, 동포사회에서 의혹은 쉽사리 가라앉지 않았고, 분양은 더뎠다. 사업이 부진하자, 인천경제청은 발등에 불이 떨어졌다. 토지리턴제로 매각했기 때문에, 사업이 부진할 경우 토지대금 1780억 원에 이자를 더한 금액을 코암인터내셔널에 되돌려줘야 하기 때문이다.

이에 이종철 인천경제청장은 지난 8일 열린 시의회 216회 임시회 업무보고에서 "토지리턴제에 따른 비용손실과 해외신용도 추락이 우려된다"라며 인천경제청이 직접 추진하겠다고 밝혔다.

인천경제청 '셀프 시행 자격' 월권 논란... 부동산 침체·국내법 규정상 분양 '난관'

2008년 세계 금융위기 이후 지방자치단체와 산하 공사들이 개발 사업을 추진하는 데에 자금조달이 여의치 않자 토지리턴제로 자금을 조달하는 경우가 늘어났다.

그러나 토지리턴제는 자산매각이 불안전한 문제가 따른다. 매수자의 권리 행사로 지자체의 재정을 더 악화할 수 있다는 지적이 제기됐다. 아울러 이는 정관유착의 고리가 되기도 한다.

이에 정부는 토지리턴제를 '채무 보증 행위'라고 해석하고 있다. 우발 채무 발생요인이기에 관리를 강조하고 있는 것이다.

최근 용인시의회는 역북지구 토지매각 실패의 원인인 토지리턴제 도입 배경과 특정업체 선정 경위, 반환금리 결정 등과 관련해 관련자들의 업무상 배임, 변호사법 위반 혐의 등에 대해 수사를 의뢰했다.

또 6·4 지방선거 때 새누리당 인천시당과 유정복 인천시장 후보가 '부당한 거래와 특혜 의혹'을 제기한 송도 6·8공구 토지 매각 역시 토지리턴제 방식을 적용했다.

인천경실련은 "개발사업 투자를 빙자한 토지매각이었으나 소기의 성과가 없다면 책임을 묻는 게 상식이다, 그런데 문책도 없이 인천경제청이 직접 사업에 나서고 있다"며 "인천경제청은 인천시의 사업소로 경제자유구역 토지를 조성하여 매각하고 투자를 유치하는 게 주요 업무다, '경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법' 제8조의 3에 따르면 시행사 지정권한은 시·도지사에게 있다, 그렇다면 월권 논란이 일 수 있다"고 비판했다.

인천경제청이 특수목적법인을 설립해 재미동포타운을 조성한다해도 어느 정도 분양될지 알 수 없다. 해외동포사회에 불신이 팽배한 데다, 부동산경기는 좀처럼 살아날 기미가 없고, 국내 주택법상 오피스텔 등 비거주시설은 특별 분양 대상에서 제외되기 때문이다.

<뉴스칸>은 올해 1월 "2008년 뉴저지 포트리에 유령회사를 차린 모 회사가 제주도 중문단지의 이미지카운티 토지 분양과 중국 심양 맨해튼 아파트 분양 사업을 진행했다, 가압류된 토지와 등기권리증이 없는 땅이 한국 실정에 어두운 한인에게 사기 분양되면서 동포 80여명에게 계약금 등 2000만 달러의 손해를 끼쳤다"고 보도했다.

<뉴스칸>은 또 "특히 한국 주택법상 아파트 등 거주시설은 특별 분양이 가능하지만, 비거주시설인 오피스텔과 상가·호텔 등은 불가능하다"고 지적했다.

이에 대해 인천경제청 기획정책과는 "인천경실련이 월권이라고 하는 것은 오해다, 이 사업이 경제자유구역법에 따라 시행하는 거라면 월권에 해당할 수 있지만, 주택법과 건축법에 따라 시행하는 것이라 문제가 없다"며 "게다가 경제청이 직접 하는 게 아니라 경제청이 설립한 인천투자펀드(경제청 지분 38%)가 참여하는 것"이라고 말했다.

이어 "인천경제청이 인천투자펀드를 통해 나서게 된 것 또한 민간 추진 사업보다 공신력을 더 확보해 시장에서 사업성을 높이려는 것"이라면서 "현행법상 오피스텔과 호텔은 특별 분양이 안 되지만, 이를 아파트로 전환할 경우 특혜 시비 소지가 있었다, 그러나 이번에 공공이 맡게 되면서 이 같은 소지가 사라져 당초 계획에 변화가 있을 것"이라고 덧붙였다.

인천경실련 "시의회, 토지리턴제 조사특위 구성해야"

토지리턴제는 채무성격을 지니고 있지만 지방재정법상 명확한 규정이 없어 지방의회의 의결을 받지 않는 등 운영상의 문제점이 감사원 감사에서 드러났다. 이에 안전행정부는 유정복 장관 시절 지방재정법 개정안을 발의해 지자체의 부채관리 범위를 보증에 의한 우발 부채까지 확대했다.

개정된 지방재정법은 지방재정의 건전성 강화를 위해 재정투자사업에 대한 사전·사후관리를 강화하고, 지방재정 운용상황에 대한 주민공개를 확대하며, 재정위험에 대한 통합적·선제적 관리체계를 도입하는 한편, 지자체 보조금의 관리체계를 강화하는 내용 등을 담고 있다.

특히, 지자체의 장은 보증채무의 관리에 관한 사항과 예산 외 의무부담에 관한 사항을 매해 세입·세출 결산과 함께 지방의회에 보고하도록 했다. 아울러 재정투자사업에 관한 예산안 편성과 채무부담행위, 보증채무부담행위, 예산 외 의무부담에 대해서도 사전에 투자심사를 받게 했다.

인천경실련은 "인천시와 의회는 토지리턴제로 추진된 토지매각과 개발사업 등을 조사해야한다, 실패한 사업의 원인을 점검하는 한편 관이 나서는 게 타당한지, 실패할 경우 누가 책임져야 하는지를 분명히 해야 한다, 또 시장과 인천경제청장의 권한 문제도 정리할 필요가 있다"고 지적했다.

이와 함께 "시의회는 토지리턴제의 제반 문제를 조사할 특별위원회를 구성해야 한다, 토지리턴제는 인천시 재정위기와 깊은 연관이 있는 만큼 전 방위적인 점검과 조사가 절실하다"며 "토지매각과 개발 사업에 대한 정보공개운동을 전개할 것"이라고 밝혔다.