"정부가 보금자리 주택 공급으로 집값을 잡고, 서민들의 전세 부담을 덜어주는 직접적인 대책인 양 포장하고 있지만, 이는 기만에 가깝다."

선대인 <김광수경제연구소> 부소장의 말이다. 선대인 부소장은 최근 내놓은 '전세가격 상승과 보금자리 주택의 문제점'이라는 보고서를 통해, 최근 전세값 폭등이 일부 언론과 건설업계의 선동에 의한 것이며 정부는 부동산 투기 억제를 위해 엉터리 공급 확대 처방을 내놓고 있다고 비판했다.

특히 다음달 7일부터 청약 열풍이 예상되는 '보금자리 주택'에 대해, 실제 원가 구조 등을 따져 보더라도 높은 가격이며, 오히려 정부가 책정한 분양가 수준보다 더 높아질 수도 있다고 그는 전망했다. 선 부소장은 "결국 현 정부가 보금자리 주택 사업을 통해 자금난에 시달리는 건설업체들에게 유동성을 대규모로 공급해 주겠다는 의도가 숨어있다"고 지적했다.

그는 또 최근 펴낸 <위험한 경제학>(더난출판)이란 책을 통해, 최근 서울을 중심으로 한 집값 급등에 대해서도 "언제든지 재급락으로 이어질 수밖에 없는 단기버블"이라며 "부동산 버블붕괴 과정에서 일어나는 마지막 폭탄돌리기인 셈"이라고 주장했다.

다만, 선 부소장은 현 경제상황이 워낙 유동적인데다 정부가 (부동산 정책에서) 상상을 초월하는 온갖 무리한 정책을 쓰기 때문에, 집값 반등이 얼마나 지속될지는 속단하기 어렵다고도 말했다. 그럼에도, 그는 "집값 반등이 멈추고 재하락한다면 집값은 지속적으로 내리막길을 걸을 것"이라며 "앞으로 5년 안에 물가 수준을 고려한 수도권 집값은 고점 대비 반 토막이 날 수도 있다"고 경고했다.

"전세대란 사실이라면 공영 임대주택 공급 대책 내놔야"

우선 최근 서울을 중심으로 한 전세값 폭등에 대해, 언론에서 나오고 있는 뉴타운 사업에 따른 멸실주택 증가와 신규주택 공급 부족이라는 원인 분석은 한마디로 무리한 주장일뿐이라고 그는 일축한다. 물론 일부 재건축 중심지에서 기존 주택이 철거되면서 국지적으로 전세 수요가 발생하는 현상은 있다고 하더라도, 이 같은 현상이 전세값 상승의 근원인 것처럼 설명하는 것은 이해하기 어렵다는 것이다.

실제 뉴타운 사업으로 철거되는 주택수는 2007년 1.7만호, 2008년 3.23만호, 올해는 2.74만호로 추정되고 있으며, 올해 주택경기 침체로 뉴타운 사업이 당초보다 지연되고 있다는 점을 감안할 때 작년보다 철거주택 수가 결코 많다고 할 수 없다는 것이다. 따라서 올해 전세값 상승 원인을 이처럼 단순히 멸실주택 증가로 보는 건 설득력이 없다는 것이 그의 이야기다.

또 신규주택 공급 부족도 마찬가지. 올 상반기 수도권 입주물량(5.5만호)이 작년 상반기(6.4만호)보다 줄어들긴 했지만, 올 하반기부터 내년 상반기까지 약 19.5만 호가량의 신규 물량이 쏟아질 것이라는 점을 들면서 전세값 상승 원인으로는 부족하다고 강조했다.

결론적으로 언론에서 호들갑을 떨 정도로 전세값 폭등이나 대란이 실제 일어나지 않았다고 그는 보고 있다. 선 부소장은 "정말 언론과 건설업계 말대로 전세대란이 일어나고 있다면, 분양주택 공급 정책을 내놓을 것이 아니라 전세가격 안정을 위한 공영임대주택 공급 확대 방안을 내놔야 한다"고 주장했다.

"보금자리 주택엔 건설업체 유동성 공급 의도 숨어있다"

정부의 부동산 정책에 대한 그의 날선 비판은 보금자리 주택에서도 계속됐다. 그는 보금자리 정책을 한마디로 "기만에 가깝다"고 혹평했다. 젊은 신혼부부들이 대체로 전세로 시작하는데도, 분양주택을 공급하는 것 자체가 현실을 무시하는 발상이라는 것이다. 또 정부가 주변 지역에 비해 상대적으로 저렴하게 주택을 공급한다고 하더라도, 결국 '로또 분양'이며 최소 3~4억 원 정도의 돈이 있어야 한다고 지적했다.

선 부소장은 "신혼부부가 어디서 그런 돈을 만들겠는가"라며 "결국 로또식 분양에 당첨되면, 은행대출을 받아 나중에 되팔아 빚 갚고 시세차익을 올릴 것인데, 이것이 과연 전세가격 안정이고, 부동산 투기 억제 대책인가"라고 반문했다.

정부가 밝힌 보금자리 주택 분양가에 대해서도, "분양가 수준을 계속 유지할 수 있을지 의문"이라고 우려했다. 이유는 크게 두 가지. 하나는 정부 스스로 보금자리 주택 공급을 무리하게 앞당기려다, 토지 보상가격이 올라갈 수밖에 없다는 것이다. 실제 판교 신도시 계획 발표 초기에 분양가는 3.3㎡당 800만~900만 원 수준이었지만, 결국 투기 바람에 땅값이 오르면서 1200만원 대까지 올랐다.

또 한 가지는 정부가 주택 공급을 앞당긴다면서 설계와 시공을 동시에 입찰하는 방식인 턴키입찰 방식을 적용하기 때문이라고 그는 설명했다. 선 부소장은 "이 방식으로 사업기간이 단축된다는 실증적 자료가 거의 없다"면서 "오히려 대형 건설업체들의 담합을 부추겨 아파트 분양가만 올라가게 할 수 있다"고 지적했다.

결국 정부의 이러한 보금자리 주택 공급에는 자금난에 시달리는 건설업체들에게 유동성을 대규모로 공급해주겠다는 의도가 숨어있다고 선 부소장은 주장했다.

"현재 집값 상승은 단기 버블... 5년 내 수도권 집값 반토막 날 수도"

그의 비판과 지적은 최근 다시 버블 논란이 일 정도로 상승하고 있는 부동산시장에서도 그대로 이어지고 있다. 선 부소장이 펴낸 <위험한 경제학>을 보면, 각종 부동산 관련 매매 동향 자료 등을 토대로 올 상반기 부동산시장의 상승세를 "반짝 상승, 단기 버블"로 규정하고 있다.

이 같은 반짝 반등의 이유로 그는 정부가 각종 투기 조장책 등으로 부동산 투기 부양 총력전을 펼치고, 분양광고에 목을 맨 상당수 언론의 선동 보도가 총동원된 결과라고 평가했다.

선 부소장은 "서울 강남과 경기도 과천 재건축 지역에서 각종 규제완화로 정부가 사실상 수억 원씩 특혜성 보조금을 준 것이나 마찬가지인데, 반짝 반등이라도 하지 않은 것이 이상할 정도"라고 적고 있다.

그럼에도 그는 국내 부동산 시장이 2007년 버블 붕괴의 큰 흐름 속에 있다는 것과 함께, 투기적 가수요가 몰린 일부 지역을 빼고는 집값 반등세가 거의 나타나지 않았으며, 부동산 거래도 여전히 침체돼 있다고 설명했다.

이어 "이번 반등이 언제까지 지속될지 속단하기 어렵다"면서 "분명한 것은 이번 반등이 끝나면 집값은 다시 긴 내리막길을 탈 가능성이 높으며, 5년 안에 수도권 집값은 고점 대비 반토막이 날 수도 있다"고 전망하기도 했다.