서울시내 지하도 상가 상인들의 심기가 편치 않다. 편치 않은 정도가 아니라 단단히 뿔이 난 상태다. 서울시가 자기들을 이렇게 계속해서 몰아붙인다면 몇 사람 죽어 나갈 때까지 극한투쟁을 마다하지 않겠다는 거다. 서울시와 서울시내 지하도 상가 상인들 간의 투쟁은 얼핏 보기에 힘겨루기 양상이다. 하지만 한꺼풀 걷어내고 들여다보면 힘겨루기라기보다는 서울시가 지하도 상가 관리를 맡고 있는 서울시설관리공단을 앞세워 지하도 상가 상인들을 일방적으로 몰아붙이고 있는 형국이다.

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▲  5월 29일 여의도 한나라당 당사앞에서 열린 전국지하도상가 상인연합회 대규모 집회 장면
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서울시는 상인들과의 대화는 할 필요도 없고 법대로 하겠다는 방침을 세운 것 같다. 바로 올해 서울시와 서울시내 지하도 상가 상인들 간에 새로 체결해야 하는 임대차 계약을 서울시가 거부하면서 공개경쟁 입찰만 주장하고 있고 상인들과 일체의 대화마저 거부한 채 법적 수순만 차곡차곡 밟고 있기 때문이다.

서울시는 이에 따라 지난 4월10일 강남역 지하도 상가 35개 임차인에게 갱신계약 거절통지를 시행했다. 지난 2003년 임대차 계약을 체결한 후 상가임대차보호법상 5년 간의 기간이 만료되는 해당 점포들 중 처음으로 그 기한이 도래한 이들 35개 점포에 대해 5월31일까지 점포를 비워달라며 통보한 것.

5월31일까지 해당 점포를 비워주지 않으면 명도소송 등을 통해 강제로 내쫓겠다는 거다. 서울시의 이 같은 방침에 맞서 지하도 상가 상인들은 최근 세 차례의 대규모 집회를 열고 서울시 방침에 강력하게 반발하고 있다. 서울시와 이에 맞서는 지하도 상가 상인들의 속사정을 들여다보자.

서울시내의 지하도 상가는 어떻게 생겼나?

서울시내 지하도는 30개 상가 약 3000개의 점포가 있다. 대표적인 지하도 상가로는 강남역·잠실역 및 반포터미널 지하도 상가 등이다.

이들 지하도 상가는 1960~1980년대 서울시내 인구 과밀지역인 도심지 또는 인구 밀집이 예상되는 지역의 교통난 해소와 도시기능의 원활화를 기하고 유사시 유동 인원의 방공 대피소로 활용하기 위한 목적에 따라 건설된 바 있다.

당시 서울시는 시내 주요지역의 도로 지하에 지하도를 건설할 계획을 세웠으나 빈약한 서울시 재정 형편상 직접 시공하지 못하고 민자를 유치해 건설했었다.

서울시와 계약을 맺은 건설 회사들은 상가를 설치하겠다는 광고를 냈다. 이 광고를 보고 찾아온 상인들은 건설회사의 요구대로 임대 보증금을 지불했다. 이 돈으로 지하도 상가는 건설되었으며 이후 완공된 지하도 상가의 시설물 일체를 서울시에 기부채납 했다.

구체적으로 강남역 지하도 상가의 경우 1982년 대우건설이 건설했다. 대우건설은 지하도 상가를 건설한 후 상인들에게 20년 간 임대료를 받고 분양했다. 대우건설은 이 시설물을 지난 2002년 서울시에 기부 체납했다. 이에 따라 시설관리권을 넘겨받은 서울시가 시설관리공단에 운영을 넘겼고 실질적인 의사결정 주체는 서울시다.

따라서 이는 지하철공사가 100% 서울시 예산으로 공사를 하여 만든 지하철 상가와 태생적으로 다른 이유이기도 하다. 또한 이들 지하도 상가는 서울시와 임대차 계약관계가 성립되어 있지만, 상인들의 재산권은 실질적으로 개인재산으로서 가치를 법으로 보호받아 왔었다.

1998년 서울특별시 지하도 상가 관리조례를 제정한 이후 조례 제11(임차권의 양도 등)에 의해 지하도 상가의 점포 양도·양수를 허가사항으로 지금까지 실시해왔기 때문. 법적으로 이들 상인들이 자유롭게 양도·양수 하는 등 재산권을 행사 해왔다는 것이다.

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▲  금년 1월, 사단법인 전국지하도상가 연합회 주최로 국회에서 실시된 지하도상가 공개경쟁입찰에 대한 공개토론회, 대다수 패널들이 공개입찰에 대한 우려를 발표했다.
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상인들..'지하상가 초창기부터 수십년간 상권형성 공들여'

상인들이 이처럼 강력하게 반발하고 있는 것은 결국은 생존권과 재산권에 얽힌 부분이다. 상가 초창기부터 상권 형성을 위해 자신들이 들인 노력이 한 순간에 물거품이 되어버리고 삶의 터전인 점포까지 날아간다는 인식을 가지고 있기 때문.

실제 목 좋은 지하도 상가의 경우 권리금만 몇 억원에 이르는 경우들도 있다. 상인들 주장의 요체 중 한 가지는 권리금은 지난 수십년 간 자신들이 들인 노력의 대가로 생긴 자신들의 재산권이라는 것이다.

권리금은 물론 법적으로 보호를 받지 못한다지만, 그동안 지하도 상가는 양도·양수라는 형식을 빌려 오랜 기간 법적으로 보호를 받아왔었다는 것.

이에 따라 서울시가 추진하는 공개경쟁 입찰방식을 도입하게 된다면 한 순간에 이 같은 자신들의 재산이 날아가게 됨은 물론, 지난 수십 년 동안 터를 잡고 쌓아온 자신들의 모든 기반과 상권이 일거에 무너진다는 위기의식이 이들을 그 토록이나 절박하게 만드는 이유이다.

서울시가 지난 4월10일 강남역 35개 임차인에게 갱신계약 거절통지를 시작으로 일련의 수순을 밟아 나가자. 지하도 상가 상인들은 (사)전국지하도 상가상인연합회(회장 정인대)를 중심으로 그동안 세 차례의 대규모 집회를 열면서 강력하게 반발을 계속하고 있다.

전국지하도 상가상인연합회(이하 상인연합회)는 지난 4월29일 서울 성동구 마장동 서울시설관리공단 앞에서 300여 명이 참석한 집회에 이어 지난 5월15일에는 서울시청 앞에서 회원 3000여 명이 지난 5월29일에는 여의도 한나라당사 앞에서 회원 2000여 명이 모여 대규모 항의집회를 열었다.

서울시와 지하도 상가 상인들 간의 계약방식을 둘러싼 갈등은 지난 2002년에도 있었다. 서울시는 2002년 11월4일 업무연락을 통해 서울시 지하도 상가의 점포 갱신계약 및 양도·양수를 전면 금지하는 조치를 취하고 이번과 같이 공개경쟁 입찰을 실시하겠다고 발표한 적 있다.

당시 이 조치에 대해 지하도 상가 상인들은 크게 반발했었다. "서울시 지하도 상가 30개소에서 생업에 종사하는 3000여 점포의 업주 및 종사원 그리고 그에 딸린 가족 등 수만 명의 생계와 직결되는 생존권을 위협한다"는 이유였다.

서울시는 지하도 상가 갱신계약 및 양도·양수의 전면금지 조치를 11월4일 실시 이후 연합회 비대위와 11월8일 1차 면담을 시작으로 수십 차례의 협의를 진행했지만 여의치는 않았다.

상인들의 반발이 계속되고 있는 가운데, 2002년 12월7일, 당시 이명박 시장과 면담을 하게 되었다. 상인들과의 면담에서 이명박 시장은 "상인들의 상권보호와 조례의 제정 이후 지하도 상가를 구입한 선의의 피해자를 이해하고 고려하겠다"고 말했다. "반면에 지하도 상가에서의 수익성 확보를 위한 서울시 방침에 대해 상인측이 수용을 하면 서울시는 공개경쟁 입찰을 철회하겠다"는 것.

당시 이 시장은 계속해서 "자신이 수의 계약한 5년 이후의 문제는 차기 서울시장과 협의하면 될 것"이라고 상인들의 요구조건을 받아들임으로써 갈등은 봉합될 수 있었다.

서울시가 당시 상인들의 입장을 수용할 수 있었던 법적 근거는 “서울시장이 특별한 사유가 있다고 인정할 때에 한하여 수의계약으로 임대차계약을 체결할 수 있다”는 서울시 지하도 상가 조례 제5조에 근거해 이루어졌었다. 이를 통해 갈등 봉합의 실마리를 찾을 수 있었던 것.

하지만 이후에도 여진은 계속된 바 있다. 서울시는 입찰방식 고수방침에서 한발 물러선 대신 임대료와 보증금을 300~900% 인상하는 조건을 제시했다.

하지만 과도한 임대료와 보증금 인상에 대해 상인들은 연합회를 중심으로 1년이 넘게 반발을 계속했다. 결국 분쟁 발생 1년여 만인 2003년 임대료를 100~200% 인상된 금액으로 조정하고 5년을 기한으로 하는 임대차 계약이 성립되므로 서 그 갈등이 마무리된 바 있다.

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▲  지난 5월 15일, 시청앞에서 열린 지하도상가 상인들의 집회
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서울시, "지하상가는 공유재산...공개입찰 당연하다"

지하도 상가 상인들의 반발에 대해 서울시의 공식적인 입장은 지난 4월30일 내놓은 보도자료가 전부다. 그 이외에는 일체의 대화를 거부한 채 정해놓은 수순을 밟고 있을 뿐이다. 서울시는 지난 4월30일 내놓은 보도자료를 통해, “우선 계약기간이 5월31일자로 만료되는 강남역 지하도 상가 35개 점포를 시작으로 계약방법을 일반 경쟁입찰로 일괄 전환한다"고 밝혔다.

시설공단은 계속해서, "이는 2003년 개정된 '서울특별시지하도 상가관리조례' 제5조에 따라 시행하는 것으로, 금번 강남역의 경우가 최초 대상이다" "지하도 상가의 각 점포는 공단과 임대차계약 관계이며, 2003년 4월15일 서울특별시 지하도 상가 관리조례 개정 이후 수의계약으로 최초계약을 체결하였고, 올해 5월31일부터는 상가건물임대차보호법 제10조에 의거, 임차인의 갱신 계약 요구권 5년이 만료됨에 따라, 새로운 임차인을 선정하는 시기가 순차적으로 도래한다"고 밝혔다.

시설공단은 이들 지하도 상가 상인들이 "수의계약에 의해 상대적으로 낮은 임대료로 영업해왔다"면서, "지하도 상가는 운영권이 소수에 독점되어서는 안 되는 공유 재산으로 일반시민 누구라도 운영할 기회가 주어져야 한다. 서울시 지하도 상가 임대료는 현재 지하철 역사 등 인근주변 상가보다 최소 2배 이상 저렴하다. 이를 현실화시켜 공유재산 관리의 효율성을 높일 필요가 있다"고 강조했다.

시설공단은 계속해서 "공단은 이미 관련법에 따라 2008년 4월10일 강남역 지하도 상가 35개 임차인에게 갱신계약 거절통지를 시행한 바 있으며, 임차인이 점포명도를 거부할 경우 점포명도 소송도 제기할 계획이다. 또한 상가가 비워지는 대로 매장 MD설계(매장재구성 설계)와 개·보수 공사를 추진할 계획이다. 이를 통해 백화점에 버금가는 쾌적하고 고급스러운 명품 지하도 상가를 조성하여 상권을 활성화하고, 시민에게 사랑받는 장소로 자리매김하겠다"고 밝혔다.

이와 함께 최병렬 서울시시설관리공단 상가사업단 대리는 "서울시가 1998년 제정한 서울특별시 지하도 상가조례에는 임대차 계약 때 일반 공개경쟁 입찰이 원칙이라고 되어 있다"며 입장을 다시 한 번 확인했다.

그는 "상인들이 주장하는 기득권, 즉 상가 형성에 공헌한 권리금 등은 법적으로는 전혀 인정되지 않는 권리"라고 답했다. 또 "상인들이 주장하는 수의계약 방식은 일반 시민이나 국민이 일반 입찰에 참가하는 권리를 박탈하는 것"이라고 주장했다.

아울러 "상인들 주장 자체가 소수의 기득권을 주장하는 것에 불과하다. 5월31일 해당 점포 인도가 안 되면 양도소송 등을 통해 법의 성격과 취지에 맞게끔 예정대로 진행하겠다"고 밝혔다.

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▲  5월 30일, 경향신문 1면 하단 광고를 실은 지하도상가 상인연합회
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상인들.."고생 끝에 상권형성, 공개경쟁입찰 말도 안된다"

지하도 상가 상인들의 주장은 서울시의 주장과는 전혀 달랐다. 지난 4월29일 서울시설관리공단 앞 집회에서 윤종희 '강남지하도 상가상인회' 회장은 "1982년 강남역 지하도 상가를 건설할 때 대우건설에 상가를 빌리는 조건으로 평당 250만원씩 임대 보증금을 냈다. 자리 잡힐 때까지 10년이 넘게 고생 고생해 상가를 형성해 놓으니 일반 경쟁입찰로 돌리는 것은 말도 안 된다"며 강력하게 반발했다.

전국지하도상가 상인연합회 정인대 회장은 "서울시가 일반 경쟁입찰이라는 허울로 기실은 몫 좋은 곳에 있는 지하도 상가를 리모델링이라는 이름으로 삼성 등 대기업에게 넘기려고 한다"는 주장을 제기했다.

정 회장은 "지난 4월23일 신세계백화점은 본점이 위치한 충무로 1가 지하의 회현지하도 상가에 대한 현황과 관련 자료를 취득하여, 회현상가의 업종과 영업현황 등 실태 파악에 나섰다가 이를 수상히 여긴 상인들에 의해 전모가 드러났다"고 주장했다.

그는 "신세계백화점측이 서울시의 공개 경쟁입찰이라는 방침을 접하고 자체시설 부족을 메우기 위한 조치로 회현상가 전체를 인수하기 위한 사전 작업을 펼치고 있는 것으로 여겨진다"고 주장했다.

또 "이날 신세계 백화점 고용원들이 일반인은 구할 수 없는 자료를 들고 있어서 지난 4월 25일 오후 서울시와 신세계백화점 담당직원을 '공기업법에 의한 비밀공개 및 유출죄'로 고발했다"고 밝혔다.

정 회장은 계속해서 "강남 지하도 상가의 리모델링이 계속해서 지연되는 이유가 서울시와 삼성측이 모종의 협약을 맺고 강남지하도 상가를 리모델링이라는 이름으로 고급화해 대기업에 이를 넘겨주려하기 때문"이라고 주장했다. 그는 강남 지하도 상가의 캐노피 공사 등 일부 구체적인 사례를 들어 설명하기도 했다.

정 회장은 마지막으로 "이 사태는 강남역 상가뿐만 아니라 서울시내 전체 지하도 상가 상인들 모두의 생존이 걸려 있는 문제"라고 강조했다. 그는 "서울시가 지난 2002년 지하도 상인들의 단합된 단결력에 물러섰던 교훈을 되새기지 못하고 또 다시 이를 강행하려 한다면 이번에도 결코 물러서지 않겠다"고 강조했다.

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▲  한나라당사 앞에서 열린 지하도상가 상인들 집회에 참가해 연설하고 있는 이선근 민생연대 대표
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정치인들은 왜 상인들 편을 드나.."오세훈 시장 명품 좋아하다 서민 잡는다"

지난 5월15일 있었던 서울시청 앞에서의 대규모 집회에는 야당인사들의 발걸음이 계속된 바 있다. 김민석 민주당 최고위원과 심상정 진보신당 대표, 이선근 민생연대 대표의 연설이 이어졌던 것.

오전 10시에 시작된 집회에 가장 먼저 참석해 10시15분에 연설한 김민석 최고위원은 "서울시 조례에는 무조건 경쟁입찰 방식만을 고수하라고 적혀 있지는 않다"면서 "서울시는 경직된 자세를 버리고 상인들과의 대화에 나서야 할 것"이라며 목소리를 높였다.

김 최고위원은 "서울시가 뭔가 다른 생각을 가지고 있지 않다면 대화를 마다할 이유가 없다" "여러분들과 같이 민주당이 고민할 부분이 있다면 그 고민을 같이 하겠다"며 상인들의 대화촉구 입장을 옹호했다.

심상정 진보신당 공동대표는 "오세훈 서울시장은 '명품' 좋아하다 서민들만 잡아먹고 있다"고 목소리를 높였다. 그는 "뉴타운 정책으로 돈 있는 사람들만 배불려 주고 있다. 3/4 이상의 원주민들은 다 쫓겨났다"며 서울시의 정책을 강하게 비판했다.

심 공동대표는 계속해서, "서울시는 허울 좋은 공개경쟁입찰로 여러분들을 거리로 내몰려고 한다"면서, "여러분들이 단결하면 지킬 수 있다. 여기서 여러분들이 내몰리면 갈 곳이 없다"고 강조했다. 그는 연설 마지막으로 비록 "선거에 떨어져 힘이 없지만 조그마한 힘이라도 보태겠다"고 말해 뜨거운 박수를 받았다.

이선근 민생연대 대표는 "지하도 상가를 서울시가 기업 프렌들리 원칙에 의거 재벌이나 대기업에게 그 관리권을 넘기려고 하는 것은 아니냐"며, "공개 경쟁입찰 방식으로 일방적으로 몰아붙이는 것은 잘못이다"고 주장했다.