토지거래 허가 받아야할 때도 있다

[홍용석의 부동산 이야기 ②] 토지거래계약허가제

06.06.07 11:02l최종 업데이트 06.10.21 16:11l

<부동산 이야기> 두 번째입니다. 오늘은 '토지거래계약허가제'에 대하여 살펴보겠습니다.

토지거래계약허가제란 토지에 대한 거래계약을 체결하기 전에 행정관청(시·군·구청)으로 하여금 거래계약의 적정성을 심사하여 허가여부를 결정하도록 하는 제도입니다.

구체적으로 말씀드리자면, 이 제도는 토지거래허가구역 안에서 토지거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 계약체결 전에 공동으로 허가신청서를 토지 소재지의 시장·군수·구청장에게 제출하여 허가를 받아야 토지거래를 할 수 있도록 하는 것입니다.

이 때 토지가 둘 이상의 시·군·구에 걸쳐 있을 때에는 면적이 넓은 지역의 시장, 군수, 구청장에게 허가신청서를 제출하여야 합니다. 처리기간은 15일입니다.

토지거래허가구역은 토지의 가격상승이 예상되거나 혹은 토지에 대한 투기가 우려되는 지역을 대상으로 지정됩니다.

이 제도는 토지의 투기적 거래를 규제하려는 목적으로 도입되었습니다. 그래서 투기적 거래가 규제의 대상이 됩니다. 구체적인 허가의 기준은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 제 119조에 명시되어 있는데, 허가 되는 대표적인 몇 가지 예를 들면 다음과 같습니다. (실수요자의 거래라고 이해하시면 됩니다.)

① 자신의 거주용 주택용지로 이용하고자 하는 경우
② 지역 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설 설치에 이용하고자 하는 경우
③ 허가구역 안에 거주하는 농업인, 어업인, 임업인이 그 허가구역 안에서 농업, 어업, 축산업, 임업을 영위하기 위하여 필요한 경우
④ 자신의 토지가 공공사업용으로 협의양도 되거나 수용된 경우, 그 날로부터 3년 이내에 그 토지에 대체되는 토지(대토)를 취득하고자 하는 때(단 대토는 공시지가를 기준으로 종전 토지 가액과 같거나 그 이하여야 합니다.

그러면 토지거래계약허가제의 구체적인 내용을 살펴보겠습니다.

허가권자 : 허가권자는 토지소재지의 시장, 군수, 구청장입니다. 그러므로 토지거래계약허가구역 안에서 토지거래를 하고자 할 때는 토지소재지를 관할하는 시·군·구청장의 허가를 받아야 합니다. 매도자 혹은 매수자의 주소지를 관할하는 시·군·구청장이 아니라는 점을 유의하셔야겠습니다.

허가기준 면적 : 허가구역 안에 있는 토지를 거래한다고 해서 모든 경우에 다 허가를 받아야 하는 것은 아닙니다. 기준면적을 초과하는 토지거래는 허가를 받아야 하지만 기준면적 이하의 토지를 거래할 때는 허가를 받을 필요가 없습니다. 용도지역별 허가기준면적은 다음 표와 같습니다. ('용도지역'에 대하여는 추후에 말씀드리겠습니다.)

용도지역별 허기기준면적

범위	용도 지역	허가기준면적
도시 지역 안	주거 지역	180㎡
	상업 지역	200㎡
	공업 지역	660㎡
	녹지 지역	100㎡
	지역의 미지정	90㎡
도시 지역 밖	농지	500㎡
	임야	1000㎡
	기타	250㎡

위의 표에 대해서 설명 드리겠습니다. 가령 용도지역이 '주거지역'인 경우 허가기준 면적이 180㎡입니다. 따라서 주거지역의 토지를 거래할 때 그 면적이 180㎡ 이하이면 허가를 받지 않아도 되고, 면적이 180㎡를 초과할 때만 허가를 받습니다. 상업지역의 토지라면 200㎡까지는 허가를 받을 필요가 없고 200㎡를 넘는 경우에만 허가를 받게 됩니다.

탈법행위 방지대책 : 허가기준면적을 초과하는 토지거래는 허가를 받도록 하다보니 토지를 허가기준면적 이하로 여러 번에 걸쳐 나누어 거래하는 현상이 나타났습니다. 이러한 탈법행위를 막기 위해서 다음과 같은 세 가지 규정이 만들어 졌습니다.

① 일단의 토지이용을 위하여 토지거래계약을 체결한 후 '1년 이내에' 다시 같은 사람과 일단의 토지의 전부 또는 일부에 대하여 토지거래계약을 체결한 경우에는 그 일단의 토지 전체에 대한 거래로 본다.(영 제118조 2항)

이 규정을 예를 들어 설명해 보겠습니다. 용도지역이 주거지역인 두 필지의 토지가 있습니다. 소유자는 같습니다. 1번지 토지의 면적이 100㎡이고 2번지의 토지 면적도 100㎡라고 하겠습니다. 토지 소유자 '갑'이 매수인 '을'과 1번지 토지를 거래하였습니다. 이때는 허가기준면적에 미달하므로 허가를 받지 않습니다.

그런데 1년 내에 또 다시 갑이 을과 2번지 토지를 거래하게 되면 이때는 1, 2번토지 전체에 대한 거래로 봅니다. 즉, 이때는 거래면적이 200㎡가 되는 것입니다. 따라서 허가기준면적(180㎡)을 초과하므로 이 때는 허가를 받아야 합니다. 실수요자가 아닌 매수자가 허가 대상인 토지를 허가기준면적 이하로 여러 차례 나누어서 사들이는 것을 막기 위한 조치입니다.

② 허가구역을 지정할 당시 허가대상 기준면적을 초과하는 토지는 허가구역의 지정 후 당해 토지가 분할된 경우에도 그 분할된 토지에 대한 토지거래계약을 체결함에 있어서는 분할 후 최초의 거래에 한하여 기준면적을 초과하는 토지거래계약을 체결하는 것으로 본다.(영 제118조 3항)

예를 들어 설명하겠습니다. 상업지역에 '갑'의 토지 한 필지(1번지)가 있습니다. 허가구역 지정 당시에 면적이 300㎡ 이었습니다. 허가기준면적(200㎡)을 초과하므로 허가대상 토지였습니다. 그런데 허가구역으로 지정하고 나서 이 토지를 150㎡ 씩 두 필지(1-1번지, 1-2번지)로 분할하였습니다. 분할된 두 필지의 토지는 면적으로만 보면 기준면적 200㎡에 미들하므로 허가대상이 아닙니다.

그러나 이 경우처럼 허가구역 지정 당시에는 기준면적을 초과한 토지인데 허가구역으로 지정되고 난 후 분할된 토지에 대하여는 실제 면적에 상관없이 분할 후의 각 필지들이 기준면적을 초과하는 것으로 봅니다. 사람들이 토지를 작게 분할하여 허가를 피해가려고 하는 것을 막자는 것입니다.

그래서 실제로는 기준면적을 초과하지 않는다 하더라도 분할 후 최초의 거래에 한하여 반드시 허가를 받도록 하고 있습니다. 그래서 위의 1-1번지 와 1-2번지는 면적이 150㎡로서 기준면적(200㎡)에 미달하지만, 분할 후에 최초로 거래할 때는 허가를 받아야 합니다.

이 때 분할 후 최초의 거래에 한하여 허가를 받는다 하는 것은 이러한 의미입니다. 가령 소유자 '갑'이 분할한 후 '1-1'을 최초로 A와 거래를 하는 경우에는 허가를 받습니다. 그러나 A가 다시 이 토지를 B에게 팔 때는 기준면적에 미달하므로 허가 받을 필요가 없습니다.

'1-2'도 마찬가지입니다. 소유자 '갑'이 분할 후 처음으로 '1-2'를 C와 거래할 때는 허가를 받아야 합니다. 그러나 C가 이 토지를 다시 D에게 팔 때는 기준면적에 미달하므로 허가 받을 필요가 없습니다.

③ 이 경우에 토지의 분할사유가 도시계획사업의 시행 등 공공목적으로 인한 경우로서 그 면적이 허가를 요하지 아니하는 토지의 면적일 때에는 제3항의 규정을 적용하지 아니한다.(영 제118조 4항)

이 규정의 의미는 이렇습니다. 한 필지의 토지가 허가구역 지정 후에 분할되었는데, 분할 사유가 공공사업으로 인한 것이고 또 분할 후 면적이 허가기준면적에 미달할 때에는 분할 후 최초의 거래라도 허가를 받지 않는다는 것입니다.

예를 들어 설명해 보겠습니다. 가령 주거지역에 200㎡의 토지를 가지고 있었습니다. 허가기준면적을 초과하므로 허가 대상입니다. 그런데 도로가 하나 생기면서 이 토지가 분할이 되었습니다. 도로에 50㎡가 편입되고 남은 면적이 150㎡입니다. 이 경우에는 분할 후 최초로 하는 거래라 할지라도 허가를 받을 필요가 없습니다. 분할사유가 공공사업으로 인한 것이고(즉 투기목적의 분할이 아니고), 분할 후 면적이 기준면적에 미달하기 때문입니다.

위반자에 대한 처벌 토지거래허가구역 내에서 허가를 얻지 않고 거래한 자는 2년 이하의 징역 또는 공시지가를 기준으로 한 토지가격의 100분의 30 이하의 벌금에 처한다.(법 제 141조의 6)

토지거래계약허가제를 위반한 거래 당사자에게는 위와 같은 형사처벌이 가해집니다. 그런데 이 규정은 실질적인 의미가 없다고 볼 수 있습니다. 왜냐하면 '계약체결 전에 허가를 받지 않을 고의성이 있지 않았다면 양당사자를 형사처벌 할 수 없다'라는 대법원 판례가 있기 때문입니다. 따라서 만일 허가를 받지 않고 먼저 거래계약을 체결하였다가 적발되었다 하더라도 '나중에 허가를 받을 생각이었다'라고만 하면 형사처벌을 면할 수 있게 되는 것입니다.

오늘은 '토지거래계약허가제'에 대하여 살펴보았습니다. 다음에 계속하겠습니다.