국토교통부가 지난달 4일 문재인 정부가 추진한 '도심 공공주택 복합사업'(3년 한시)의 정상 시행 의지를 밝히면서, 다양한 불협화음을 낸 인천 부평구 지역의 '굴포천 3080 공공개발'도 본 궤도에 오를지 주목된다.
굴포천 3080 공공개발은 1일 현재까지 구역지정 동의율이 60%를 넘은 것으로 확인된다. 인천도시공사(이하 공사)는 지난 7월부터 세 차례 주민설명회를 열어 갈등 요소 해소를 위해 노력하고 있고, 굴포천 원주민에게 수십 차례 전화와 문자로 공공개발의 청사진을 설명해왔다는 입장이다.
현재 주민 간 이해 상충의 가장 큰 요소는 민간 주도와 공공 주도의 개발 이익과 보상 차이다.
반대 집회·시위하는 주민들 "사유재산 침해, 보상비 턱없어"
공공개발을 반대하는 주민의 의견도 만만치 않다. 이들의 주장에 따르면 공공개발 사업 초기부터 토지 강제수용과 현금청산의 우려가 크다는 점이다.
반대 주민들은 1년 이상 지자체와 국토교통부를 상대로 집회와 시위를 이어갔다. 이들은 '공공개발 결사반대', '삶의 터전 빼앗는 개발 즉각 철회', '주민 동의 없는 공공 재개발 반대'. '사유재산 강제수용 반대' 등의 구호를 외치고 있다.
이들은 "초유의 공공개발로 인해 월세 수입을 받는 원주민 주택 소유주의 사유재산 침해가 심각하고 공시지가로 보상해 보상비가 턱없는 수준이며, 수십 년간 기반을 쌓은 자영업자는 거리에 내몰리고 있다. 최근 들어온 투기 세력은 프리미엄을 챙기고 원주민 정착률은 채 10%도 미치지 못한다"며 울분을 토했다.
이어 이들은 "공공 재개발 대상지에는 대다수 토지 소유자의 의견과 상관없이 아무도 인정하지 않는 불특정 소수의 의견만으로 사업이 결정되고 언론을 통해 왜곡된 정보만 넘쳐난다"면서 즉각적인 개발 철회를 촉구했다.
"공공 주도 감정평가에 누구도 개입할 수 없다...빌라·원룸촌 만들 건가"
공사는 우선 공공 개입의 이유로 "수십 년 된 단독주택 건물은 낡고 위태롭고 환경은 더욱 열악해지고 세입자들만 남아 있는 상태에서 임대료마저 떨어지고 교육환경도 나빠지면 결국 업자들에게 유리한 빌라촌으로 변모할 것"이라고 주장했다.
공사는 감정평가의 공정성도 보장된다고 주장했다. 즉 공공 주도 감정평가는 국토부장관·인천시장,인천도시공사 사장, 민간 추진위원장도 개입할 수 없고 주민의 현실적 요구가 최대한 반영된다는 것이다.
공사는 "오래된 토지나 건축물의 자산 가격을 무조건 뻥튀기로 올려달라고 요구하는 것은, 분양신청을 안 한 현금청산자이거나 분양권이 없는 소수 토지 등의 소유자 혹은 자격 부재자 등의 갭투자로 궁지로 몰린 투기자일 뿐"이라고 추정했다.
공사는 "우리 상가 혹은 나만 몰래 감정가를 올려달라는 것은 사업비를 올려 새 아파트 받는 가격을 올리는, 즉 남의 재산을 뺏는 것이고, 만일 자신이 속한 주택의 종과 토지 재산에 특별함이 있다면 그건 감정평가사가 법이 정한 평가 기준에 따라 객관적으로 평가할 뿐"이라고 설명했다.
현재 굴포천 개발 지역의 일부 지역은 10년 전 재개발에 한 번 실패를 맛봤다. 이후 순식간에 빌라와 원룸 건물이 우후죽순으로 들어섰다.
공사는 "집 장사치들이 1년 만에 주택 몇 개 사서 빌라·원룸 뚝딱 짓고 분양해서 전·월세 놓으면 끝이다. 이후 주차난, 쓰레기 무단투기, 배달 업체 군집으로 인한 소음과 범죄 위험지역으로 전락한 원도심의 장기 방치 등이 문제가 되고 있다"고 조언했다.
공사는 마지막으로 "이번 사업의 장점으로 국가가 용적률도 올리고 주택의 종별 통합도 진행되고, 무엇보다 공사의 시행으로 신뢰성이 확보돼 민간 개발보다 더 좋은 자산 가치 향상과 주거 안정의 결과를 얻을 것"이라고 자신했다.
2/3 찬성시 신속 허가 패스트트랙 도심 공공주택 복합사업
도심 공공주택 복합사업은 도시정비법·공공주택특별법·소규모주택정비법에 따라 주민이 희망하고 토지주 등 2/3이상 찬성하면 사업이 바로 확정되고 공기업 부지 확보와 지자체 신속 허가를 통해 '공공주도 패스트트랙'으로 추진한다.
국토부는 지난 2021년 2월 '공공주도 3080+대도시권 주택공급 획기적 확대 방안'에 따라 선도 사업 후보지 76곳을 발표했다.
당시 부동산 시장 투기수요 감소로 주택시장이 실수요자로 재편된 게 이 사업이 추진된 배경이다. 재개발 사업의 다양한 위험 요소를 안정화할 필요도 있었다.
이런 이유로 공공 개발은 민간 개발과 달리 용도지역 변경이 용이하고, 용적률 상향, 기부채납 부담 완화, 재건축 초과 이익 부담금 미부과, 지자체 인허가 통합 심의, 토지주 추가 수익, 생활 SOC 확충, 세입자 보호 등이 장점으로 꼽혔다.
당시 국토부는 토지 소유자들 스스로 사업을 추진할 때보다 10~30% 높은 수익률이 보장되고 아파트와 상가를 우선 공급받는 것을 민간 대비 공공 주도의 가장 큰 장점으로 꼽았다.
이와 더불어 개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에 공공 자가주택 공급, 다가구·다세대 전세금 반환 부담이 큰 집주인에게 대출 지원, 고령 다가구 임대인과 상가주인에게 생계 대책 지원 등도 개발 부담을 더는 요소다.
이밖에 공기업이 사업 시행을 전담하고, 관리처분이 아닌 현물선납으로 진행, 조합 대신 주민대표회의 구성, 현물선납 시 양도세 비과세, 재건축 조합원 2년 거주의무 비적용 등의 장점도 있다.
국토부는 공공 개발의 장점을 "층수 등 도시 건축규제 완화, 신속한 인허가 및 사업 기간 5년 이내 단축, 토지주에 대한 충분한 수익과 취약계층과 영세상인의 안정된 삶, 녹색기술을 접목한 최첨단 주거-상업 복합지구 개발" 등이라 강조했다.
국토부는 기존 민간 개발의 한계도 지적했다. 즉 민간이 주도한 재개발과 재건축 정비사업은 도심 공급에는 큰 역할을 했지만, 절차가 복잡하고 조합원 간 이해 상충으로 완공까지 장기간 소요됐다는 점이다.
또 주거환경 개선을 위한 도시·건축규제 완화 이익의 사유화, 투기성 수요 유입으로 발생하는 원주민과 세입자 피해, 비상대책위원회와 조합 간 갈등, 시공사 유착 비리, 조합장 비리 등 각종 사회 문제도 민간개발로 인한 폐해의 예시로 들었다.