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서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 한 아파트 단지. 2022.8.28
 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 한 아파트 단지. 2022.8.28
ⓒ 연합뉴스

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부동산 시장의 대세하락 쓰나미가 드디어 서울 강남까지 강타 중이다. 경기도와 서울의 비강남 권역이 이미 대세하락의 자장(磁場)안에 들어간데 이어 급기야 철옹성처럼 여겨지던 서울 강남구와 송파구 소재 랜드마크 아파트들의 거래가도 최고가 대비 급락하고 있는 것이다.

최고가 대비 급락 거듭하는 강남권 랜드마크 아파트

난공불락과도 같았던 강남권역 소재 랜드마크 아파트들이 최고가 대비 급락을 거듭 중이다. 2일 부동산업계에 따르면 서울 송파구 잠실동의 대장 아파트인 잠실엘스 전용면적 84㎡가 19억 5000만원에 가격 조정 가능 단서를 달고 매물로 나온 상태다. 즉 그 밑으로도 거래가 가능하다는 뜻이다.

잠실엘스 전용면적 84㎡는 올 3월에 26억7000만원(24층), 7월에도 22억5000만원~23억4000만원에 거래가 이뤄진 적이 있다. 최고가 대비 7억원이 7월과 비교해도 3억 이상의 가격 하락이 발생한 것이다. 송파구의 핵심, 잠실에서 그것도 대장 아파트인 잠실엘스에서 전용면적 84㎡ 매물이 심리적 저지선이라 할 20억원을 깨고 등장한 건 예삿일이 아니다.

또한 무려 9510세대를 자랑하는 송파구의 헬리오시티도 전용면적 84㎡가 19억3000만원~19억5000만원의 초급매 매물이 속속 출현 중이다. 같은 평형 헬리오시티의 올해 최고 거래가격(23억7000만원) 보다 무려 4억 4000만원이나 떨어진 가격이다. 

송파구만이 아니다. 강남구 도곡동에 있는 도곡렉슬 전용면적 134㎡는 지난달 2일 42억3000만원에 거래돼 직전 거래(5월) 49억 4000만원보다 무려 7억1000만원 급락했다. 도곡렉슬은 3002세대의 대단지로 강남구의 랜드마크 단지 중 하나다.

2008년 글로벌 금융위기 직후 능가하는 거래멸종 상태 

매물은 쌓이고 급매도 속출중이건만 거래는 빙하기를 넘어 멸종 상태다. 서울부동산정보광장에 따르면 7일 기준 지난 7월 한 달 서울 아파트 거래 건수는 639건으로 2006년 1월 통계 작성 이래 최저를 기록했다. 한편 서울 아파트 매매거래량은 작년 11월부터 9개월 연속 1000건대(그 중 2월은 820건, 7월은 639건)를 이어가는 중이다. 이 또한 통계 작성 이래 최장이다.

서울 아파트 매매거래량이 9개월 연속 1000건대를 기록 중인 것이 왜 거래멸종상태로 불리는지는 자본주의 시장경제를 끝장낼 뻔했다는 2008년 글로벌 금융위기 직후의 서울 아파트 매매거래량과 비교해 보면 극명하게 드러난다. 2008년 리먼브라더스 파산으로 촉발된 글로벌 금융위기 직후 서울 아파트 매매거래량은 2008년 9월 1849건 - 10월 1519건 - 11월 1163건 - 12월 1523건이었다. 즉 글로벌 금융위기 직후조차 서울 아파트 매매거래량이 1000건대에 머문 기간은 고작 4개월에 그쳤던 것이다.

대세하락의 기간과 낙폭은 누구도 정확히 맞출 수 없어

2014년 이후 작년까지 8년 연속으로 대세상승을 이어가던 부동산 시장이 한국은행을 포함한 각국 중앙은행들의 추세적 기준금리 인상이라는 계기를 만나 급격한 조정에 봉착 중이다. 본디 2014년 이후의 부동산 대세상승이 유동성 홍수 덕택이었기에 유동성이 빠른 속도로 감소하자 부동산 시장이 경착륙하는 건 자연스럽다 할 것이다.

굳건하게 버티는 것처럼 보이던 강남 소재 랜드마크 아파트들의 최고가 대비 급락사태는 대세하락의 파도가 부동산 시장의 중핵까지 범람했다는 방증으로 보는 것이 합리적일 것이다. 이제 대세하락은 불가역적 현상처럼 판단된다.

관건은 대세하락의 기간과 낙폭인데, 이건 그 누구도 정확한 예측이 불가능한 영역이다. 다만 2014~2021년에 걸친 부동산 대세상승(특히 서울과 경기도의 경우)이 기간과 상승률에서 너무나 인상적이었던만큼 되돌림의 기간과 낙폭도 고통스러울 것이라는 건 합리적으로 예견이 가능해 보인다. 참고로 직전 대세하락 사이클은 대략 2007년을 고점으로 하고, 2012~13년에 대바닥을 찍은 바 있다.

덧붙이는 글 | 글쓴이 이태경씨는 토지+자유연구소 부소장입니다.


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