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윤석열 정부 국토교통부 장관 후보자로 지명된 원희룡 전 제주지사는 "국토부 장관 후보로서 정부의 역량을 집중해야 하는 일은 서민과 중산층의 주거를 안정시키고 꿈을 잃은 젊은 세대에 미래의 꿈을 가질 수 있게 하는 일이라 생각한다"라고 말했다.

그럼 서민·중산층·젊은 세대, 나아가서는 온 국민을 위한 부동산 정책이란 어떤 것일까? 최근의 국민적 관심사는 집값 급등이었으므로 집값 이야기를 해보자.

집값이 상승하는 세 가지 상황

집값에는 매매가격, 전세가격, 월세가격이 있는데 이들 가격의 변화에 따라 세 가지 상황으로 나눌 수 있다.

[상황 1] 매매가격과 전·월세가격이 다 상승하는 상황이다. 주택 실수요가 증가하거나 기존 주택의 재고량이 감소하는 경우, 그리고 집의 편의성·쾌적성이 높아지거나 건축비가 오르는 경우가 여기에 해당한다.

[상황 2] 매매가격과 전세가격은 상승하지만 월세가격은 그렇지 않은 상황이다. 금리가 하락하는 시기에 나타난다. 매매가격과 전세가격은 금리와 반대 방향으로 움직이는 반면, 월세가격은 금리와 무관하기 때문이다.

[상황 3] 매매가격만 상승하는 상황이다. 부동산 투기 바람이 불면 이렇게 된다. 매입수요가 늘어나므로 매매가격은 상승하지만, 임차수요가 줄고 임대 물량이 많아지므로 전·월세가격은 하락한다.


각 상황에 따라 정책도 당연히 달라야 한다. [상황 1]은 정상적인 시장 반응이므로 정부는 시장의 부족한 부분을 채우는 역할을 하면 된다. 시장을 통해서 주거 문제를 해결하기 어려운 계층에 대해 복지정책 차원의 지원을 하고, 주택 수급 간의 괴리가 커서 시장에서 단기간에 해소되기 어려운 경우라면 공급 확대를 지원하면 된다.

최근 몇 년간의 집값 급등은 대체로 [상황 2]에 해당한다. 시장금리는 91일 CD금리 기준으로 최근 10년간 3% 수준에서 1% 수준으로 떨어졌다. 표와 그림에서 보듯이 집값 문제가 가장 두드러졌던 서울의 경우에 2015년부터 2021년 사이 매매가격과 전세가격은 상승했고 월세가격은 오히려 약간 하락하였다. 또한 매매가격이 전세가격보다 더 가파르게 상승한 사실로부터 [상황 3]처럼 투기도 작용했음을 알 수 있다.
 
서울 주택가격 동향
 서울 주택가격 동향
ⓒ 김윤상

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이런 상황에서 윤석열 당선자는 '공급 확대+세금 감면'이라는 공약을 내놓았다. 공급 확대는 현 상황과 무관한 대책이며, 세금 감면은 오히려 [상황 3]을 악화시킨다. 그렇다고 해서 금리를 인위적으로 올리면 [상황 2]는 타개되겠지만 경제 전반에 부작용을 일으킨다. 그럼 어떻게? [상황 3]을 검토하면 답이 나온다.

부동산 불로소득 없애는 정책이 기본이다

[상황 3]은 불로소득을 얻으려는 투기 때문에 생기므로 부동산 소유에서 불로소득이 발생하지 않도록 하면 해결된다. 불로소득 대책 중에는 금리와 전·월세가격이 변하더라도 매매가격이 일정한 수준으로 유지되도록 하는 방법도 있다.

대(토지의 연간 임대가치)에서 매입가격에 대한 연간 이자를 공제한 나머지 금액을 매년 징수하는 '지대-이자 차액세'가 그것이다. 이 방법을 쓰면 매매가격이 변하지 않으므로 [상황 2]도 해결된다. 정부는 [상황 1]에만 대비하면 된다.(관련 기사 : 한국 휩쓴 '부동산 투기 팬데믹' 막을 백신 있다  http://omn.kr/1sq5j

원 후보자 개인의 부동산 체험을 예로 들어보자. 원 후보자는 2002년 배우자 명의로 서울 목동 부영그린타운 아파트(48평형)를 3억7500만원에 샀다가, 2014년 제주지사에 당선되자 2년 뒤에 8억3000만원에 팔았다. 작년 7월 대권 출마를 선언한 후 유튜브 채널 '원희룡TV'에서 "국회의원을 12년간 하면서 목동 아파트에서 살고 있었다. 제주 갈 때 전세를 놓고 가라는 얘기를 들었지만 공직자는 그래선 안 된다 생각해서 팔고 갔다"고 했다.

이 아파트의 최근 시세는 15억 원 정도라고 한다. 원 후보자 부인은 방송 인터뷰에서 "저는 솔직히 서울 집이 더 오를 것 같아서 팔고 싶진 않았다. 사실 속이 쓰리다"고 하기도 했다.

또 원 후보자는 2014년 부인 명의로 제주시 아라이동 단독주택(건물 연면적 232㎡)을 7억5000만원에 매입했다. 개별주택가격(공시가격)은 2015년 1월 기준 2억6600만원에서 2021년 1월 기준 5억1200만원으로 2배 가까이 올랐다. 실제 시세도 대체로 두 배 가까이 올랐다고 한다.

원 후보자가 부동산 정책의 수장이 되면 개인이 아닌 나라 전체를 바라보아야 한다. 기본적으로 서울 목동아파트에서든 제주 단독주택에서든 기타 어느 부동산에서든 불로소득이 생기지 않도록 해야 한다. 불로소득이 없다면 완전경쟁시장에서처럼 부동산 시장의 수요는 모두 실수요라고 보아도 무방하다.

집을 매입하든 임차하든 재산상의 차이가 없고, 다주택자라고 해서 도덕적 비난을 받을 이유도 없다. "공직자는 그래선 안 된다 생각해서" 팔 필요도 없고, "속이 쓰릴" 이유도 없다. 투기를 막기 위해 동원해온 각종 정부 규제가 사라지므로 시장이 활성화된다.

사람은 익숙한 제도를 당연하게 여기는 경향이 있고 심지어 좋은 제도라고 인식하기도 한다. 역사상 오랜 세월 동안 신분제도, 노예제도, 남녀차별 제도를 당연시해왔다. 관습이 이성을 마비시킨 결과다. 부동산도 그렇다. 우리는 부동산 불로소득이 만성적으로 발생해온 사회에 오래 살다 보니 비정상적인 현실의 시장을 당연하거나 불가피한 것으로 여기는 사람이 많다.

원희룡 후보자는 '3수석'이라는 별명이 있다. 1982년도 대입학력고사 수석, 서울대 법대 수석 입학, 1992년 제34회 사법시험 수석 합격의 경력 때문이다. 별명에 걸맞게, 우리 사회의 고정관념에서 벗어나 부동산 현상을 더 깊이 이해하고 더 근본적인 정책을 펴주기를 기대한다.

덧붙이는 글 | 대구 지역 인터넷 매체 <평화뉴스>에도 기고하였습니다.


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경북대 행정학부 명예교수. 사회정의/토지정책 전공.

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