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서울시 마포구에서 프랜차이즈 커피 전문점을 운영하고 있는 A씨는 같은 장소에서 커피 전문점을 운영하고 있던 B씨로부터 시설 및 영업권을 인수받는 권리양수도계약을 체결한 후 영업을 하였다. 이후 임대차 계약 기간이 종료하여 임대인으로부터 보증금을 반환받으려 하는데 임대인이 이전 임차인인 B씨가 설치한 시설도 A씨가 원상회복해야 한다고 주장하고 있다.

이에 대하여 A씨는 스스로 설치한 시설에 대하여만 원상회복을 해야 한다고 주장하고 있다. 어떤 범위에서 원상회복을 해야 할까?

민법 제654조는 임차인이 임대인에게 임차 목적물을 반환하는 때에는 원상회복 의무가 있다고 정하고 있다. 따라서 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태대로 원상회복의무를 부담하게 된다.

예를 들어 A씨가 공실로 오랫동안 비워둔 커피전문점을 임차한 경우에 A씨는 기존 시설을 사용하면서 일부 시설을 변경하였다면, 스스로 변경한 부분에 대하여만 임대 당시의 상태대로 만들면 되고, 기존에 설치되어 있던 커피전문점 시설에 대하여 원상회복할 의무는 없다.
  
그러나 임차인들은 기존 임차인의 시설 및 임대차 계약의 내용을 승계받는 경우가 대다수이다. 이러한 경우의 원상회복 범위에 대하여 대법원은 "원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다 "고 판시하고 있다(대법원 2017. 1. 25. 선고 2014다52933 판결 등 참조).

원상회복 범위를 판단하는 구체적 개별적인 사항으로는 ①기존의 임차인과 제3자와의 관계, ②새로운 임대차계약의 체결 경위, ③기존의 임대차계약과 새로운 임대차계약의 각 내용, ④새로운 임대차계약과 기존의 임대차계약의 각 보증금 액수가 같은지 여부 및 같지 않을 경우에는 차액의 반환 내지 지급관계, ⑤새로운 임대차계약을 전후한 부동산의 점유·사용관계, ⑥새로운 임대차계약에 따른 월 차임의 지급관계 등이 있으며, 이러한 여러 사정을 모두 종합하여 해석·판단하게 된다.

위 사례와 같이 ①이전 임차인과 같은 상호의 커피전문점을 운영하고, ②이전 임차인이 설치한 시설 그대로를 이용하며, ③이전 임대차 계약내용과 보증금 및 차임이 동일하며, ④A씨가 주장하는 점포 시설에 대한 권리금 산정내역에 이전 임차인인 B씨가 설치한 시설의 비용도 포함하고 있는 경우라면 이는 임차인 지위가 이전 임차인인 B씨로부터 현 임차인인 A씨에게 양도된 것으로 보아 A씨는 이전 임차인인 B씨가 설치한 시설에 대하여도 원상회복의무를 부담하게 된다.

대다수의 상가 임대차 계약시에 원상회복 범위에 대하여 구체적으로 명시하지 않는 경우가 많다. 이로 인해 임대차 계약 종료시에 원상회복 범위에 대한 다툼이 있게 되므로, 권리금 계약과 함께 임대차 계약을 체결하는 경우 그 원상회복범위에 대하여 당사자 합의에 의하여 명시적으로 임대차 계약서에 기재하여 두는 것이 필요하다.

덧붙이는 글 | 박현정 변호사는 법무법인 도담 상가임차인소송센터 센터장, 서울시 상가임대차 분쟁조정위원회 조정위원, 서울시 상가임대차 상담센터 상담위원,민변 주택세입자 법률지원센터 구성원으로 활동하고 있습니다


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박현정 변호사는 법무법인 도담 상속증여센터 센터장, 서울시 상가임대차 분쟁조정위원회 조정위원, 민변 주택세입자 법률지원센터 구성원 으로 활동하고 있습니다.


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