노형욱 국토교통부장관이 "강남만 콕 집어 인위적으로 집값을 잡을 수 없다"고 한 발언이 언론에 보도되었다. 언론은 정부가 사실상 강남 집값의 폭등을 방치할 수밖에 없음을 시인한 것이라고 해석했다.
집값 정책을 책임진 장관의 입에서 이런 발언이 나오는 것은 문재인 정부가 폭등한 집값을 하락시킬 의지가 없기 때문일 것이다. 강남 집값을 잡을 방법이 분명히 존재하고, 그 방법을 여러 시민단체가 제시하는데도 이를 외면하고 있으니 말이다.
집값을 하락시킬 방법을 찾으려면 먼저 집값이 폭등한 원인을 규명해야 한다.
박근혜 정부 말기인 2016년 말 미약하게나마 하락세를 보였던 강남아파트는 문재인 정부가 출범한 2017년 5월부터 본격 상승하기 시작했다. 그리고 2018년 강남아파트가 전무후무하게 폭등했다. 강남 재건축아파트의 대표 격인 은마아파트 31평은 2018년 한 해에만 무려 3억6천만 원이나 폭등했다.
이 폭등의 원인을 규명하여 그 원인을 해소하면 강남아파트는 폭등하기 이전 수준으로 하락할 가능성이 높다.
강남구 임대주택 등록 아파트 7944세대
강남아파트 폭등의 원인에 대해 각양각색의 주장이 난무하고 있으나, 상대적으로 신뢰할 수 있는 공영방송과 국회의 용역조사 보고서를 통해 폭등의 원인을 밝히려 한다.
2020년 7월 30일 한국방송공사(KBS)의 팩트체크팀은 강남구 모든 아파트 단지를 전수 조사하여 그 결과를 방영했는데, 놀라운 사실이 밝혀졌다. 강남구의 개포대청단지의 총 820세대 중 무려 234세대(28.7%)가 임대주택으로 등록되었다. 수서까치마을은 1400세대 중 347세대(24.7%)가, 그리고 수서신동아는 1160세대 중 273세대(23.5%)가 등록임대주택이었다. 강남구에 임대주택으로 등록된 아파트는 총 7944세대였다.
팩트체크팀은 7944세대 임대주택의 약 80%가 2017년 이후 임대주택으로 등록되었다고 밝혔다.
왜 2017년 이후 강남아파트 단지들에서 임대주택 등록이 봇물을 이뤘을까? 그리고 임대주택 등록이 강남아파트 폭등과 어떤 상관관계가 있을까?
그에 대한 해답은 문재인 정부가 2017년 12월 13일 발표한 임대주택등록 활성화 방안에 담겨 있다. 이 방안은 주택임대사업자가 등록한 임대주택에 대해 재산세 100% 감면, 종부세 비과세, 양도세 100% 감면(농특세 20% 부과), 임대소득세 실질적으로 90% 이상 감면, 건강보험료 80% 감면 등을 약속했다. 이에 더해 무주택 실수요자들에게도 적용하던 DTI·LTV 규제마저 주택임대사업자들에게는 면제해주었다.
이 특혜 정책으로 다주택자들이 보유 아파트를 매도하지 않고, 추가로 매입하여 임대주택으로 등록했다. 2018년 한 해에만 서울에서 약 14만 채의 임대주택이 신규 등록되었으니, 강남아파트를 비롯한 서울 집값이 폭등하지 않으면 오히려 이상한 일이었다.
임대사업자 세금특혜와 금융특혜
또 다른 조사기관인 한국도시연구소는 국회의 용역 의뢰를 받아 서울의 주요 아파트단지 4곳을 조사하여 그 결과를 공개했다. 그에 의하면 은마아파트가 2018년 역대급으로 폭등한 원인도 임대주택 등록이었다.
2017년 16세대였던 임대주택 등록이 2018년에는 무려 10배에 달하는 162세대에 달했다. 2017년 12월 발표한 임대사업자 세제 및 금융특혜 정책의 결과였다. 2018년 은마아파트가 역대급으로 폭등하는데도 거래가 급감하는 실로 희한한 현상이 발생했다. 2017년 191세대였던 거래가 2018년에는 80세대로 절반 이하로 급감했다.
그 이유는 다주택 집주인들이 폭등한 가격에도 매도하지 않고 임대주택으로 등록하여 엄청난 세금특혜를 누리는 것을 선택했기 때문이다. 매도가 급감하는 상황에서 매수가 가세하자 가격이 폭등했다.
강남아파트를 폭등시킨 원인이 밝혀졌으니 폭등한 가격을 제자리로 돌려놓을 방법도 도출되었다. 임대사업자에 대한 세금특혜를 전면 폐지하면 강남구 아파트단지들에서 매도가 쏟아질 것이고, 집값은 문재인 정부 이전으로 돌아갈 것이다.
한국도시연구소의 보고서도 개선방안으로 "등록임대주택 소유주에 주어지는 과도한 세제혜택이 여전히 남아있어, 수억 원에 이르는 불로소득이 제대로 과세하지 않는 문제를 제기하고, 임대주택 등록제는 존치할 이유가 없음"이라며, 세금특혜제도의 즉각적인 폐지를 국회에 제시했다.
임대주택등록제 존치할 이유가 없다
그러나 국토부와 민주당은 그럴 의향이 전혀 없는 것 같다. 국토부장관이 강남아파트 가격을 잡을 방법이 없다고 발언한 것은 이런 세금특혜 폐지를 아예 염두에조차 두지 않기 때문이다. 또한 민주당은 지난 5월 27일 집값 대책을 발표하면서 "기등록 임대주택에 대해서는 세제 혜택을 만기까지 보장하겠다"고 약속했다.
한국방송공사와 한국도시연구소의 조사 자료에 의하면 2017년 이후 대거 등록된 임대주택의 약 80%가 8년 만기의 장기임대다. 2025년 이후에 만기가 도래하므로 그전에는 7944세대의 약 80%가 매도로 나오지 않을 것이다.
강남아파트뿐이 아니다. 서울의 주요 아파트단지에서 2017년 이후 임대주택 등록이 봇물을 이뤘고, 그 결과 서울 아파트값이 폭등했다.
2020년 6월 말 현재 서울에 등록된 51만채 임대주택의 상당수도 2025년까지 매물 잠김으로 매도로 나오지 않을 것이므로, 서울 집값은 폭등한 가격에서 하락하지 않을 것이다.