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▲  코로나19 집합금지, 제한업종에 대한 손실보상이 시행되는 27일 오전 서울 중구 명동거리에서 중소상인, 자영업자와 시민단체 회원들이 임대료 분담법, 강제퇴거금지법 등의 처리를 촉구하며 퍼포먼스를 벌이고 있다. 참가자들은 손실보상이 이뤄지더라도 보상금 상당부분이 건물주에게 고스란히 들어갈 가능성이 크다고 주장했다.
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코로나19로 어려움에 빠진 자영업자들이 '임대료 멈춤법' 제정을 촉구하고 나선 것은 국가 재난 사태에 자영업자에게 치중된 피해를 이해관계자 간에 합리적으로 재분배해서 어려움을 같이 극복하자는 취지에서다.   

임차상인이 어려움을 버티지 못한다면 결국 그 피해가 임대인에게 갈 수밖에 없다. 임대인들은 신규 임차인을 구하는 일이 코로나19 유행 이전과는 확연히 다르다는 사실을 인식할 필요가 있다. 과거 수억원대의 권리금이 오고가던 자리가 지금은 무권리로 내놓아도 거래가 안되고 있는 상황이 여기저기서 일어나고 있다.

이런데도 오히려 임대료를 올리는 임대인이 있다. 이는 전쟁터에서 고군분투하고 있는 병사의 실탄과 식량마저 빼앗는 것과 다를 바 없다. 결국 정부는 지금의 재난 사태에서 소상공인만을 전장의 최일선에 내몰지 말고 모두가 재난 극복에 동참할 수 있도록 해야 하다. 특히 소상공인과 같은 이해관계에 있는 임대인과 금융기관에게도 역할을 주어 소상공인 혼자 짊어지고 있는 무거운 임대료의 무게를 나누어 현재의 위기를 같이 극복해 나갈 수 있게 해야할 것이다.

이는 착한 임대인 운동처럼 임대인의 선의에만 기대어서는 안된다. 소급적용이 어렵다하더라도 앞으로 사회적 거리두기에서 자유로워질 때까지만이라도 집합금지 행정명령처럼 강제성을 갖출 필요도 있다.

그렇다면 왜 임대료 분담이 실행돼야 하는가. 첫째, 임대료는 모든 이해관계자들의  공통분모이기 때문이다. 자영업자들에 대한 보상 기준을 매출 또는 수익으로 일원화시켜 논하는 것은 많은 한계와 사각지대를 야기할 수 있다. 자영업자의 매출이나 수익은 여러 다양한 요인들과 변수들의 상호작용으로 생기는 살아있는 생명체와 같기 때문이다. 이는 업종별 원가율 차이가 천차만별이며 같은 건물에서 같은 임대료를 내고 같은 매출을 올리는 동일 업종이라 하더라도 운영 방식에 따라 다른 수익율을 내는 경우를 보면 알 수 있다.

그런데 국세청의 전산 시스템은 이러한 다양한 요인들을 반영하지 못하는 문제점이 있었고 그 결과 4차·5차 재난지원금의 경우 2019년과 2020년 창업자의 상당 수가 사각지대로 몰렸다. 이 때문에 실제 정부의 영업제한 행정명령의 직접 피해자임에도 불구하고 지원 대상에서 제외되는 문제가 발생하였다.

반면 임대료는 모든 자영업자에게 공통으로 적용되는 부담이다. 정부의 행정명령으로 영업을 하지 못하는 상황에서 자영업자의 노력으로 줄일 수 있는 인건비·재료비와 같은 변동비와는 다르게 스스로 조절할 수 없는 가장 큰 고정비다.  때문에 임대료 분담은 사각지대 없이 모든 자영업자에게 혜택을 줄 수 있고 자영업자가 가장 원하는 방식의 현실적인 대안이다.

'손실 보상' 땜질 아니라 근본 처방이 필요하다
 

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▲  코로나19 집합금지, 제한업종에 대한 손실보상이 시행되는 27일 오전 서울 중구 명동거리에서 중소상인, 자영업자와 시민단체 회원들이 임대료 분담법, 강제퇴거금지법 등의 처리를 촉구하며 퍼포먼스를 벌이고 있다. 참가자들은 손실보상이 이뤄지더라도 보상금 상당부분이 건물주에게 고스란히 들어갈 가능성이 크다고 주장했다.
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둘째, 임대료 분담은 개인적 피해에 맞는 맞춤형 지원이다. 지금까지의 재난지원금은 정액제로 지급됐다. 그러나 자영업자들의 피해 규모는 매장의 규모, 운영 방식 등에 따라 천차만별이다. 피해가 크든 적든 같은 금액의 재난지원금이 적용 되었기에 피해가 큰 자영업자 일수록 불만이 컸고 형평성에도 문제가 있었다.

일반적으로 영업에 제한이 있는 상황이라면 임대료가 높은 매장일수록 피해가 큰데 이를 감안하지 않은 지원책은 문제가 생길 수밖에 없다. 임대료 분담은 개별 임차상인의 임대료에 맞게 정율제로 분담한다. 이에 따라 개인별 피해 상황에 맞는 맞춤형 지원이 가능하다.

또한 생계형 임대인도 있기에 임차인이 일정 비율의 금액을 납부하고 나머지 금액은 이해 당사자인 임대인과 금융기관이 분담하고 정부는 부족한 부분을 채워 나가는 코디네이터 역할을 해나가야 할 것이다. 예컨데, 100원의 임대료를 50원으로 감면하면 나머지 50원은 임대인과 금융기관이 각 25원씩 분담하는 방식이다. 임대인 입장에서는 '착한 임대인 운동'의 세제 혜택을 적용하면 감면한 50원의 70%인 35원의 세금 공제로 15원에 대한 세금만 부과된다. 또 금융기관에서 25원을 분담하니 실질적인 세금공제액은 100%가 되기에 크게 손해보는 장사는 아니다.

금융기관도 전체 대출 중에 상가 대출분에 대해 일정부분을 분담하는 것이라 감당할 만한 수준이다. 특히 위기에 처했을 때 공적자금 투입 등으로 공공의 지원을 받은 점 등을 고려하면 임대료 분담에 동참시킬 명분은 충분하다. 

셋째, 임대료 분담은 임차상인과 임대인이 함께 살기 위한 대안이다. 상가의 임차상인, 임대인, 금융기관, 그리고 이들로부터 세금을 받는 정부는 공생관계다. 임대료는 이들 관계를 유지시켜 주고, 그 시발점은 임차상인이 발생시키는 매출이다. 

그런데 행정명령으로 매출이 줄어들면 어떻게 되겠는가? 이해관계자 간의 연결 고리는 시간이 지날수록 점점 약화될 것이며 결국 그 피해는 임대인과 금융기관에게도 미칠 것이다. 사람으로 치면 혈관이 막혀 발생하는 여러 위험한 상황과도 같다.  

코로나19 유행이 장기화되면서 비어있는 상가가 늘어나는 것을 심심치 않게 볼 수 있다. 정부가 임시방편으로 재난지원금, 손실보상금이란 진통제를 처방하며 그때 그때 위기를 넘어가곤 있지만 근본적인 처방은 되지 못하고 있다. 임대료 분담은 임차상인뿐만 아니라 결국은 임대인을 위한 처방이라는 점을 인식하여 정부는 조속히 현장에서 실현될 수 있도록 특별법 발의 등 근본 처방에 나서야 할 것이다.