국토교통부가 추진하는 '누구나집' 예상 월세가 중산층 소득으로 감당하기 어려울 것으로 분석됐다.
<오마이뉴스>가 한국토지주택공사(LH)가 공고한 지침서를 토대로 분석한 결과 소득 3분위 중산층의 경우 매달 소득의 30%를 월세로 부담해야 하는 것으로 나타났다. 소득 2분위 계층은 월세가 소득의 절반에 육박했고 소득 1분위 계층의 경우엔 월세가 소득을 초과했다. 이에 따라 소득 하위 계층의 경우엔 누구나집 입주 자체를 꿈꾸기 어려울 것으로 보인다.
국토부가 이달 시범사업을 시작한 누구나집 사업은 입주민들이 10년간 시세의 85~95% 수준의 월세를 내며 거주한 뒤, 분양 받을 수 있는 아파트다. 현재 인천과 경기 의왕, 화성 지역 사업자 공모를 받고 있다. 집권여당인 더불어민주당이 서민 내 집 마련을 하게 해주겠다며 야심차게 추진한 정책이기도 하다.
월 100만원 넘는 월세... 중산층도 임대료가 소득의 30%
그렇다면 누구나집의 월세 부담은 어떻게 될까?
<오마이뉴스>는 시범사업지인 인천 검단과 경기 의왕 누구나집의 예상 월세와 국민소득(소득 5분위)을 비교 분석했다. 월세 예상액은 한국토지주택공사(LH)가 공고한 지침서에 나온 전세가격과 전월세전환율을 적용해 산출했다. 분석 결과 인천 검단과 경기 의왕 초평 사업지의 월세는 보증금(매매가의 10%)을 제외하고도 매달 100만원을 훌쩍 넘었다.
인천검단(AA-31) 전용 84㎡의 경우 월세 가격은 107만6666원이다. 보증금(5000만원, 매매가의 10%)을 제외하고, LH 토지 공모 지침서에 나온 전세가격(3억9000만원)과 전월세전환율(3.8%)를 적용해 계산된 결과다.
경기 의왕 초평(A2) 전용 84㎡는 이보다 더 많은 109만8666원의 월세를 내야 한다. 마찬가지로 LH 지침서에 따라 보증금(8400만원, 매매가의 10%)와 전세가격(4억9600만원), 전월세전환율(3.2%)를 그대로 적용한 값이다.
서민들은 이 월세를 부담할 수 있을까? 통계청의 올해 2분기 가계동향조사에 나온 소득분위별로 월세 부담을 비교해봤다. 올해 2분기 가계소득은 1분위 96만6000원, 2분위 236만5000원, 3분위 366만1000원, 4분위 519만2000원, 5분위 894만6000원이다.
결론부터 말하면 중간소득 계층인 소득 3분위 이하부터는 누구나집 월세를 감당하기 버겁다. 소득 3분위 가구가 의왕 초평 누구나집에 입주하면, 매달 소득의 30%를 월세로 내야 한다. 인천 검단 누구나집에 입주해도 월 소득의 29.4%가 임대료로 빠져나간다.
주변 시세보다 저렴하다? 만만치 않은 월세 부담
지난해 국토부 주거실태조사에서 수도권 가구의 평균 임대료 부담이 월 소득의 18.6%인 것을 감안하면, 누구나집에 입주하는 3분위 소득 가구는 임대료 부담이 2배 가까이 높아지는 셈이다. 소득이 더 낮은 1~2분위 가구는 아예 입주가 쉽지 않다. 소득 2분위의 경우 소득의 절반(의왕 46.4%, 검단 45.5%)을 월세로 내야 하고, 소득 1분위 소득(96만원)으로는 100만원이 넘는 월세를 감당하지 못한다.
월세를 온전히 부담할 수 있는 계층은 소득 4분위 이상 고소득층이다. 월 519만원을 버는 소득 4분위 가구의 경우 소득 대비 월세부담율이 20%(의왕 21.1%, 20.7%) 수준으로 떨어진다. 그래도 수도권 가구의 평균 임대료 부담(18.6%)보다 높다. 월 소득 894만원을 버는 소득 5분위까지 가서야, 임대료 부담이 소득의 10%대 수준으로 떨어진다.
그런데도 정부·여당은 누구나집 월세가 주변 시세보다 싸다는 점만 강조하고 있다.
송영길 민주당 대표는 자신의 페이스북에 "확정 분양가 6억1300만원의 검단지구 누구나집의 월 임대료는 약 138만원이 된다, 현존하는 가장 저렴한 주거비용"이라며 "인근 일반분양 아파트 보증부 월세에 비해 약 40% 가량 주거비를 절약할 수 있다"라고 밝혔다.
정부·여당의 주장대로 누구나집 임대료가 주변보다 싸다고 해도 문제는 남는다. 문재인 정부 들어 수도권 집값이 크게 오르는 바람에 시세보다 저렴하다는 누구나집 월세의 절대 액수는 앞에서 살펴본 대로 소득 대비 만만치 않은 수준이다. 집값의 10%가 최저선인 보증금 액수를 올리면 월세를 줄일 수 있지만, 실수요자 층에선 보증금을 더 낼 목돈이 있는 경우라면 차라리 은행 대출을 보태 주택을 구입하고 월세를 원리금 상환에 쓰는 게 더 낫겠다는 이야기도 나오고 있다.
실제 인천 검단과 초평 누구나집 입주자가 10년간 부담해야 할 월세 총액은 1억원을 훌쩍 넘어선다. 송영길 대표가 밝힌 대로 월세 138만원을 10년간 부담할 경우 총액은 1억6560만원에 이른다. 결국 서민들이 10년간 1억원 넘는 월세를 부담하고, 최소 6억 이상, 최대 10억에 가까운 분양가(의왕 초평 84㎡-상한 분양가 9억5600만원)를 지불해야 내 집 마련이 가능하게 되는 셈이다.
입주자는 1억 넘는 월세 부담, 민간사업자 수익은 보장
사업을 하는 공공과 민간은 톡톡히 이득을 챙긴다. 먼저 공공은 공공택지 장사로 이득을 챙긴다. <오마이뉴스>가 누구나집 시범 사업지인 인천 검단의 공공택지 4곳(AA-26~27, 30~31)에 대한 토지매각공고 가격과 토지조성원가를 비교한 결과, 공공은 토지판매 차액으로 3000억원의 이득을 챙길 것으로 예상됐다. (관련 기사 :
누구나집 사업지 땅값, 조성원가보다 2배 올렸다)
이 사업에 참여하는 민간사업자도 정부와 정치권 차원에서 수익을 보장해주기로 했다. 국토교통부는 누구나집 설명자료에서 "민간사업자의 내부 수익률 5%이상 확보가 가능할 것으로 예상된다"고 밝혔다.
집값이 떨어지면 사업자가 손해일 거라는 지적도 있지만, 정치권 차원에서 이를 방지하겠다는 약속도 내놨다. 김진표 민주당 부동산특별위원장은 지난 6월 누구나집 사업과 관련해 "부동산 시장에서 전체적으로 가격이 떨어지는 것은 극히 예외"라며 "가격이 떨어지는 데 대한 여러 검토를 해서, 임대사업자도 최소한 15% 수익은 확보할 수 있다는 확신을 갖도록 만들겠다"고 장담했다.
김진표 위원장의 장담대로 된다면 누구나집 사업의 성격은 공공정책이라기보단 민간특혜 사업에 가깝다. 이강훈 참여연대 상임집행위원(변호사)은 "누구나집은 공공주택정책으로 보기 어렵다"며 "특히 중산층 주거비 부담이 소득의 30%라면, 생활비를 빼고 사실상 돈을 모아 내 집 마련을 꿈꾸기 어렵다"고 지적했다.
이 위원은 이어 "누구나집은 10년 공공임대의 변형된 형태인데, 10년 공공임대 주택 자체가 문제가 많다"면서 "주거비 부담을 줄일 수 있는 토지임대부나 환매조건부 형태의 주택 공급이 바람직하다"고 강조했다.