사회주택의 이론적 임대료 : 주변 시세 60%

2021년 6월 30일, 한국연구재단 등재지인 <공간과사회>에 '토지임대부 사회주택의 경제적 효율성에 관한 연구'가 게재되었다.

'서울시 토지임대부 사회주택을 중심으로'라는 부제를 단 논문의 내용을 살펴보면 토지임대부 사회주택의 임대료는 이론적으로 주변 시세 대비 60% 수준까지 낮출 수 있는 것으로 분석되었다.

* 논문 링크 : https://kiss.kstudy.com/thesis/thesis-view.asp?key=3896356
* 관련 기사 : 집값 잡는 해법, 사회주택이 답이다, http://omn.kr/1uq46

이런 결과는 가상의 사업조건을 상정한 이론적 수치다. 실제 서울시 사회주택은 주변 시세에 비해 얼마나 낮은 수준으로 공급되고 있을까?

서울시 사회주택종합지원센터 홈페이지 '내집찾기' 메뉴에 공개된 서울시 사회주택의 임대료와 국토부 실거래가 공개시스템에 등록된 사회주택 주변 주택의 임대료를 비교하였다.

* 서울시 사회주택종합지원센터 내집찾기 링크 : https://soco.seoul.go.kr/soHouse.do)
* 국토부 실거래가 공개시스템 링크 : https://rt.molit.go.kr/)

주택의 임대료는 주택유형, 거래시기, 건축년수 등 다양한 요인의 영향을 받는다. 따라서 분석에 반영하기 어려운 요인을 최대한 통제하기 위해 ①사회주택의 주요 공급유형인 다세대/연립주택, ②건축년수 5년 이하인 신축주택, ③2021년 5월부터 7월까지 거래된 최신 전월세 실거래가, ④통계청에 공개된 최신 전월세전환률('21년 5월 기준)을 적용하여 비교하였다.

2021년 8월 31일 조회한 결과에 따르면, 서울시 사회주택은 총 54개 동이 공급되고 있으며, 평균 임대료는 전세환산가격을 기준으로 평당 1648만 원이다. 한편 2021년 5~7월에 거래된 건축년수 5년 이하 다세대/연립주택은 총 8360세대이며, 평균 실거래가격은 전세환산 기준으로 평당 2964만 원이다. 즉, 사회주택의 임대료는 평균 시세의 56% 수준이다.

 

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▲ 서울시 사회주택 임대료 분포 서울시 사회주택은 총 54개 동이 공급되고 있으며, 평균 임대료는 전세환산가격을 기준으로 평당 1,648만 원이다.
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▲ 서울시 다세대·연립주택 전월세 실거래가 분포 서울시 내에서 2021년 5~7월에 거래된 건축년수 5년 이하의 다세대/연립주택은 총 8,360세대이며, 평균 실거래가격은 전세환산 기준으로 평당 2,964만 원이다.
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실거래가 대비 서울시 사회주택 임대료 : 주변 시세의 26.9~61.4%

좀 더 정확한 비교를 위해 사회주택으로부터 반경 100m와 반경 300m 내에서 거래된 주택의 임대료와 사회주택의 임대료를 비교하였다. 분석의 신뢰도를 위해서 5건 이상 거래된 경우의 평균 임대료를 비교 대상으로 하였다.
 

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▲ 서울시 내 다세대·연립 실거래 및 사회주택 분포 반경 100내에 2021년 5월부터 7월 사이에 5건 이상 다세대/연립주택 전월세 거래가 이뤄진 곳은 총 7개의 사회주택이며, 반경 100m 내 주변시세대비 사회주택 임대료의 비율은 26.9~61.4%에 해당한다.
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반경 100내에 2021년 5월부터 7월 사이에 5건 이상 다세대·연립주택 전월세 거래가 이뤄진 곳은 총 7개의 사회주택이며, 사회주택의 전세환산가는 평당 906~2405만 원이다. 이에 비해 다세대·연립주택의 실거래가격은 전세환산가로 2811~3918만 원이다. 이에 따른 반경 100m 내 주변시세대비 사회주택 임대료의 비율은 26.9~61.4%에 해당한다.
 

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▲ 사회주택 반경 100m 내 주변시세 반경 100m 내 주변시세대비 사회주택 임대료의 비율은 26.9~61.4%에 해당한다.
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반경을 300m로 늘리면 같은 기간 사회주택 주변에서 5건 이상 다세대·연립주택 전월세 거래가 이뤄진 곳은 총 28개로 늘어난다. 이에 해당하는 사회주택 임대료는 평당 690~2405만 원이다. 이에 비해 다세대·연립주택의 실거래가격은 전세환산가로 평당 1909~4724만 원이다. 이에 따른 반경 300m 내 주변시세대비 사회주택 임대료의 비율은 27.3~78.6%에 해당한다.
 

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▲ 사회주택 반경 300m 내 주변시세 반경 300m 내 주변시세대비 사회주택 임대료의 비율은 27.3~78.6%에 해당한다.
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사회주택, 실제 주거비용이 낮아서 선택...사회주택 늘리기 위한 정책 필요

이러한 통계는 사회주택의 임대료가 주변 시세에 비해 분명히 낮다는 것을 보여준다. 최근 급격하게 주택가격이 오른 마포구의 성미산마을에서 지속적으로 사회주택을 늘리고 있는 사례가 있다. 유럽에서 사회주택의 많은 비중을 담당하는 주택협동조합을 운영구조로 삼는 '함께주택협동조합'이다.

함께주택협동조합의 박종숙 이사는 "서울시의 사회주택은 공공과 민간이 자원을 반반씩 공동으로 투입하기 때문에 주택 조성에 필요한 자금 조달의 부담을 반으로 줄일 수 있다. 실제 함께주택3, 4호의 경우 사회주택을 30년 운영 한다고 가정할 때 서울시는 55~58%를 민간은 42~45%의 재원을 투입한다"라면서 서울시의 사회주택이 임대료를 낮출 수 있는 이유를 설명하였다. 또한 "실제 2020년에 입주하기 시작한 함께주택3호 입주자를 대상으로 자체 조사한 결과 RIR(Rent Index Ratioin, 월소득 대비 주택임대료 비율)이 대체로 20~30% 이하로 나타났다"면서 주거비용 절감효과를 설명하였다.

실제로 사회주택에 거주하는 입주자가 체감하는 임대료 수준은 정말 낮을까? 함께주택의 한 입주자는 "사회주택을 선택한 가장 큰 이유는 저렴한 주거비용 때문이다"라고 단언한다. 그러면서 "최장 10년 동안 지금 집에 살 수 있다라는 점이 안정감을 많이 준다. 입주자들이 자발적으로 건물을 관리하며 청소를 하고 있어 관리비가 매우 적게 드는 것이 큰 장점이다"라고 큰 만족감을 보였다.

국내에서도 유럽처럼 주택협동조합 형태의 사회주택으로 주거비용을 크게 낮출 수 있음을 실거주자의 증언으로 확인할 수 있다. 그는 "서울시에서 함께주택의 보증금과 월세에 대한 계좌를 협동조합 사무국과 공동으로 관리를 하고 있다는 것이 안심이 된다"며 최근 일각에서 불거지는 사회주택의 안정성 이슈를 이해하기 어렵다고도 하였다.

이 실거주자는 마지막으로 "1~2인 가구가 늘어나고 있는 추세에 거주비용을 함께 부담하여 주거비용을 낮추는 사회주택이 많이 생기면 좋겠다. 고독사 등 사회적 소외문제 해결에 사회주택이 하나의 대안이 될 수 있겠다는 생각도 든다"라며 "함께 거주하면서 주택을 꾸려나가기 위해서는 입주자 서로가 소통해야만 하기 때문에 한 사람도 소외되기 어렵다"라고 주거문제를 해결하고자 하는 목표와 의지가 있다면 정부와 서울시가 사회주택을 더욱 늘리기 위해 노력할 것이라고 기대하였다.