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서울 롯데월드타워 전망대에서 바라본 강남 일대 아파트 단지.
 서울 롯데월드타워 전망대에서 바라본 강남 일대 아파트 단지.
ⓒ 연합뉴스

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한국은행이 지난 8월 기준금리를 인상하면서, 집값 상승세에 제동이 걸리지 않겠느냐는 전망이 나오고 있다. 하지만 전문가들은 낙관하기는 어렵다고 지적하고 있다. 금리인상만으로는 집값 상승세를 잡기에 한계가 있다는 것이다.

한국은행이 기준금리를 높였어도 현재 금리 수준은 여전히 낮은데다, 과거에도 금리와 집값 움직임의 상관관계가 뚜렷하지 않았다. 또 종합부동산세 완화 등 집권 여당과 정부가 추진하는 정책과 GTX 등 서울과 수도권 지역의 각종 개발 호재는 장기적으로 집값 상승의 화약고 역할을 할 것이라는 우려가 나오고 있다. 

[이유 #1] 0.75%, 여전히 낮은 금리

기준금리 0.75%. 올랐지만, 여전히 낮은 수준이다. 예금이나 적금은 여전히 투자자들에게 매력적이지 않다. 넘쳐나는 유동성은 부동산 시장으로 흘러 들어갈 가능성이 충분하다.

추가 인상을 통해 금리가 1%대로 올라서도, 이런 흐름이 바뀔 거라고 보기는 어렵다. 이주열 한국은행 총재도 지난달 26일 금리 인상 결정을 설명하면서 "0.25%포인트 기준금리를 인상했지만, 여전히 금리 수준은 완화적"이라며 "실질금리는 여전히 큰 폭의 마이너스를 나타내고 있고, 실물경기에 제약을 주는 수준은 아니다"라고 말했다. 

실제 과거 사례를 봐도 금리가 오른다고 무조건 집값이 조정받지는 않았다. 집값이 본격 상승하기 시작한 지난 2015년으로 되돌아 가보자. 2015년 3월과 6월 두차례 기준금리 인하가 있었다. 기준금리는 2015년 3월 2.0%에서 1.75%로 낮아졌고, 6월에는 1.50%로 내려갔다.

금리가 내려가자 부동산 시장이 꿈틀거리기 시작했다. 국민은행 통계에 따르면 2015년 전국 아파트 가격 지수는 5.06%, 서울 아파트는 5.56% 상승하며 2007년 이래 최대 상승률을 기록했다. 기준금리가 1.25%까지 내려간 2016년에도 서울 아파트 가격지수는 4.22% 오르며 상승세를 이어갔다.

하지만 금리 인상이 시작된 후에도 아파트 가격 상승세는 멈추지 않았다. 2017년 11월 기준금리가 1.50%로 오르고, 2018년 11월에도 한국은행이 기준금리를 1.75%로 올렸지만, 서울 아파트 가격지수는 2018년 10%대의 급등세(13.56%)를 보였고, 전국 아파트 가격 지수도 3.02% 올랐다. 기준금리 인상만으로 집값이 안정화될 거라고 기대하기 쉽지 않은 셈이다. 

박상인 서울대 교수는 "시중은행 대출금리가 많이 오르고, (한은이) 그동안 인상 시그널을 보내는 등 기준 금리 인상은 예상됐던 일"이라며 "그 정도 올려서는 집값 안정화에 영향은 없고, 주택 보유자들이 당장 자금 압박을 받아 집을 내놓는 일은 없을 것"이라고 말했다. 이어 "집값과 금리와의 관계는 항상 일정하지 않다"라며 "금리가 정말 급격하게 올라가지 않는 이상, 큰 영향은 없을 것으로 본다"고 말했다. 

[이유 #2] 집권 여당의 집값 상승 부채질
 
정의당 배진교 원내대표와 장혜영 의원이 1일 국회 소통관에서 기자회견을 열고 국회 본회의를 통과한 1가구 1주택자에 대한 종합부동산세(종부세) 과세 기준을 공시가격 9억원에서 11억원으로 상향 조정한 종합세법 개정안에 대한 대통령 거부권 행사를 촉구하고 있다.
 정의당 배진교 원내대표와 장혜영 의원이 1일 국회 소통관에서 기자회견을 열고 국회 본회의를 통과한 1가구 1주택자에 대한 종합부동산세(종부세) 과세 기준을 공시가격 9억원에서 11억원으로 상향 조정한 종합세법 개정안에 대한 대통령 거부권 행사를 촉구하고 있다.
ⓒ 공동취재사진

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집권 여당의 부동산 정책 기조 전환은 또다른 불안 요소다. 지난달 31일 종부세 부과 대상자를 대폭 축소하고 세금 부담을 줄여주는 종부세 개정안이 국회 본회의를 통과했다. 219명 재석의원 가운데 169명이 찬성했다. 거대 여당인 더불어민주당과 제1야당인 국민의힘이 합심해 '부자감세' 법안을 통과시켰다.

앞으로 1가구 1주택 종부세 부과대상 기준이 공시가격 9억원에서 11억원으로 올라가면 종부세 부과 대상자는 절반으로 줄고, 세금 부과 기준액이 대폭 줄면서 종부세 대상자도 세금 감면 특혜를 보게 된다.

다주택자들에게 과도한 특혜를 준다는 비판을 받았던 비(非)아파트에 대한 임대등록사업 제도도 그대로 유지하기로 했다. 이렇게 되면 다주택자들이 보유하고 있는 민간임대주택이 매물로 나올 가능성은 사실상 사라지게 된다.

김두관 민주당 의원이 국세청에서 받은 자료에 따르면 2019년 기준 종부세를 내지 않거나 감면받은 등록 주택임대사업자는 8만2506명이다. 종부세 면제 주택은 139만8632호인 것으로 집계됐다. 등록 민간임대주택(150만7865호)의 92.7%가 특혜를 받고 있는 상황은 당분간 계속될 전망이다.

게다가 한국은행이 연내 추가 금리인상을 시사하고 있는 상황에서 정부는 오히려 대출을 늘리는 정책을 내놨다. 금융위원회는 지난 7월부터 투기과열지구는 주택가격 6억원 이하에서 9억원 이하로, 조정대상지역은 5억원 이하에서 8억원 이하로 대출한도 우대 요건을 완화해주기로 했다. 이는 민주당이 주도한 정책을 그대로 반영한 것이다. 실제로 이렇게 대출 한도 요건을 풀어주자, 7~8월 서울 외곽지역과 인천 등을 중심으로 집값이 또다시 오르고 있다.

[이유 #3] 집값 상승 화약고, GTX

GTX를 비롯한 도로·철도 등 대규모 사회간접자본(SOC) 사업도 집값을 자극할 가능성이 크다. 정부는 2022년 SOC 예산을 올해보다 3.8% 증가한 27조 5000억원 규모로 책정했다. 서울과 수도권 광역 교통망 확충에 예산이 집중됐다. 특히 수도권 광역 급행철도인 GTX A·B·C 노선 추진에 6000억원이 반영됐다.

GTX 3개 노선은 사업이 착착 진행 중이다. 현재 공사가 진행 중인 GTX-A(일산~연신내~삼성역~수서~용인)는 2024년 완공이 예상되고, GTX-B(경기 남양주~중랑~동대문~용산~부평~송도)는 예비타당성 조사를 통과했다. GTX-C(덕정~청량리~삼성~수원) 노선은 우선협상대상자로 현대건설 컨소시엄이 선정됐다.

GTX 뿐만 아니다. 제4차 국가철도망 구축계획 등에는 서부권 광역급행철도(김포~부천, 용산역), 위례 과천 광역철도, 별내선 연장, 성남복정 간행급행버스 등이 새롭게 반영됐다. 2~3기 신도시 교통 개선을 위한 월곶~판교 복선전철, 신분당선(판교~호매실) 등도 추진되고 있다. 안그래도 집값 불안이 계속되고 있는 현재 상황에서는 집값 폭등을 일으킬 화약고와 같은 SOC 사업들이다.

최환석 하나은행 부동산투자자문센터 팀장은 "철도 등 SOC 확충은 수도권 지역에서 불가피하게 추진해야 하는 측면도 있다"면서도 "지금처럼 집값 상승세가 이어지는 가운데, 한꺼번에 SOC 사업을 추진하는 것은 결과적으로 집값 급등으로 이어질 가능성이 크다"고 말했다. 

[이유 #4] 초고가 아파트 부추기는 공공분양
 
서울시내 한 아파트단지 상가 부동산중계 업체들.
 서울시내 한 아파트단지 상가 부동산중계 업체들.
ⓒ 연합뉴스

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​​​​정부는 현재 주택 공급으로 집값을 잡겠다며 공공재개발·재건축 사업에 사활을 걸고 있다. 정부는 지난 2월 발표한 2.4 부동산대책에서도 57만3000호를 공공재개발과 재건축 등을 통해 공급하겠다고 했다. 정부는 공공 정비사업의 경우 용적률 완화 등 인센티브를 주고, 조합원들의 개발 이익도 보장해주겠다고 공언했다. 그러다보니 예상 아파트 분양가는 계속 올라가고 있다. 

실제로 공공재개발 첫 사업지인 서울 동작구 흑석2구역의 예상 분양가는 평당 4224만원이었다. 전용면적 84㎡ 기준으로 13억원이 넘는 초고가다. 공공이 참여하는 아파트 사업임에도 웬만한 서민은 엄두조차 내지 못하는 분양가가 예상되는 것이다. 사업에 참여하는 서울주택도시공사(SH)는 당초 이보다 낮은 분양가를 제안했지만, 조합원들의 반발이 거세자 분양가를 대폭 올린 것으로 알려졌다.

이 분양가가 그대로 확정되면 서울 지역 다른 공공재개발, 재건축 사업지들도 잇따라 고분양가를 책정할 빌미를 주게 된다. 고분양가 아파트가 대거 공급되면 주변 시세는 고스란히 분양가를 따라 올라간다. 지난 2015년부터 2017년 서울 강남 지역에서 재건축 고분양가 아파트가 잇따라 공급됐고, 그에 따라 주변 시세가 올라갔다는 것은 국토부가 분석 자료로 내놓은 내용이다. 그런데 공공재개발은 이런 형태를 답습하려 하고 있다.

정부가 지난 7월 사전청약을 실시한 3기 신도시 역시 고분양가 논란이 끊이지 않는다. 실제 정부가 공개한 성남복정과 위례신도시의 분양가는 3.3㎡당 2400만~2600만원으로 2년 전 분양된 서울 강남의 공공 아파트보다 비싸다. 그럼에도 정부는 제대로 된 기준조차 제시하지 않은 채 "주변 시세보다 싸다"는 말만 반복하고 있다.

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오마이뉴스 사회경제부 소속입니다. 주로 땅을 보러 다니고, 세종에도 종종 내려갑니다.


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