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▲  정세균(왼쪽부터), 이낙연, 추미애, 김두관, 이재명, 박용진 더불어민주당 대선 경선 후보가 4일 오후 서울 마포구 상암동 YTN에서 열린 대선 후보자 토론회를 앞두고 기념촬영을 하고 있다.
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여·야 대선 후보들이 잇따라 주택 공약을 발표하는 가운데, 투기판으로 변질된 주택 시장 패러다임을 개혁할 방안들이 주목받고 있다. 시세가 아닌 건설원가에 근거해 가격을 책정하고, 토지임대부 주택 등 국가가 토지를 지속, 보유하는 방안 등이 대표적이다.

[토지원가연동제] 주변 시세보다 싸다는 거짓말, 이제 그만

현재 3기 신도시 등 공공 택지 아파트 분양가는 시세에 영향을 받을 수밖에 없는 구조다. 아파트 건축비는 분양가상한제 적용을 받지만, 토지비는 주변 시세 등을 반영하는 감정평가금액으로 정하기 때문이다. 이 때문에 경제정의실천시민연합 등 시민단체는 "정부가 국민을 상대로 바가지 장사를 하고 있다"고 비판해왔다.

최근 사전청약을 진행한 3기 신도시 분양가도 주변 시세와 비슷한 수준에 책정돼, 서민들이 감당하기 어렵다는 지적이 나온다. 그럼에도 정부는 "주변 시세보다 저렴하다"고 주장하면서 분양가를 그대로 밀어붙이겠다는 자세를 보이고 있다.

대선에 출마한 이재명 경기도지사와 추미애 전 법무부 장관은 이런 상황을 종결할 방안을 제시했다. 공공주택 가격을 '원가' 기준으로 책정하겠다는 것. 이재명 경기도지사는 지난 3일 기본주택 공약을 발표하면서, 임대료 수준을 '건설원가 수준의 저렴한 임대료'로 제시했다.

이 지사는 이날 브리핑에서 "수도권 신도시를 만들거나 택지 개발을 통해 신규 택지 만들어 신규 주택 공급하는 경우 토지조성원·건설원가를 따지면 대개 평당 1000만원대"라며 "30평형 대 기본주택 건설원가는 대개 3억대"라고 구체적인 가격 책정선도 제시했다.
  

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▲  더불어민주당 대선 예비후보인 이재명 경기도 지사가 3일 오후 서울 여의도 국회 소통관에서 "임기 내 주택을 250만호 이상 공급하고, 이 중 기본주택으로 100만호 이상을 공급하겠다"는 부동산 정책을 발표하고 있다.
ⓒ 공동취재사진	관련사진보기

 
추미애 전 장관도 노무현 정부 시절 시행한 공공택지 조성원가 연동제의 부활을 주장하고 있다. 추 전 장관은 지난달 19일 자신의 페이스북을 통해 "참여정부 때 조성됐던 2기 신도시는 조성원가 연동제의 적용을 받지만 3기 신도시는 박근혜 정부가 변경시킨 감정가 연동제를 그대로 적용해 주변 시세와 큰 차이가 없는 가격으로 분양이 되는 것"이라고 진단했다.

조성원가 연동제로 바꾸면, 12억원짜리 아파트를 5억원에 공급할 수 있고, 자연스럽게 집값도 안정될 수 있다는 게 그의 구상이다. 추 전 장관은 "조성원가 연동제로 산정된 적정 분양가에 생애 첫 주택, 1가구 1주택 등에 금융 지원을 열면 서민들의 집 걱정을 실질적으로 덜어드리게 되는 것"이라며 "주변 시세보다 낮은 신축 아파트가 지속으로 공급되면 주변 시세도 따라서 안정된다"고 강조했다.

[토지임대부·환매조건부] 공공의 땅장사, 끝낸다

그동안 1~2기 신도시는 분양 아파트 위주로 보급돼 왔다. 공공택지에 지은 아파트가 민간 시장에 팔리면서, 분양을 받은 개인들은 막대한 시세 차익을 누렸다. 서민 주거 안정을 위한다며 조성한 공공택지가 부동산 불로소득 현상을 더욱 심화시켰던 것이다. 

공공택지가 투기판으로 들어가는 것을 막기 위한 제도적 해결책은 이미 나와 있다. 임대주택을 비롯해 공공토지를 임대하고 건물만 분양하는 토지임대부, 나중에 되팔 때 공공이 소유권을 가져오는 환매조건부 주택은 공공이 계속 토지를 소유할 수 있는 방법이다. 토지임대부 주택은 이명박 정부 시절 서울 강남 등에 일부 보급됐지만, 극히 일부에 불과했다.

토지임대부 주택은 이재명 경기도지사를 비롯해 야권 주자인 홍준표 국민의힘 의원도 도입 의지를 밝혔다. 이재명 지사의 경우, 토지임대부를 포함한 장기임대공공주택 비율을 10%까지 늘리겠다고 구체적인 수치를 제시했다.
  

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▲  국민의힘 대권 주자인 홍준표 의원이 20일 오후 서울 여의도 인근 사무실에서 <오마이뉴스>와 인터뷰 하고 있다.
ⓒ 남소연	관련사진보기

 
홍준표 의원은 지난달 18일 페이스북을 통해 "아파트 분양을 완전분양과 토지임대부로 이원화하자"며 "시범적으로 서울 강북지역 재개발을 대규모로 착수하면서 반값이 아닌 현 시세의 4분의 1 아파트를 공급하고자 한다"고 밝혔다. 홍 의원은 "이렇게 하면 (아파트 분양가에서 토지비가 빠지기 때문에) 평당 1000만원대 이하 분양 아파트도 가능해 지고 서민들의 꿈인 내 집 갖기도 쉬워진다"고 설명했다.

다만 토지임대부 주택도 보완할 지점은 있다. 이명박 정부 시절 공급된 토지임대부 주택은 건물 소유권을 민간에 사고 팔 수 있도록 했기 때문에, 분양자들이 막대한 차액을 누릴 수 있다. 주택을 처분할 때, 반드시 공공에 팔도록 하는 환매조건부가 보완책이 될 수 있다. 아직 공식 발표는 하지 않았지만 이낙연 의원이 환매조건부 주택을 토대로 하는 주택 공약을 준비 중인 것으로 알려졌다.

"여당 대선후보들은 진정성 보여야 할 것"
 
부동산 업계와 보수언론들은 이를 '반시장적' 정책이라고 맹비난하고 있지만 공공택지를 무조건 시장에 팔아야 한다는 논리는 설득력이 떨어진다. 공공택지를 공공이 보유하면서 장기적으로 서민 주거 안정에 기여하는 것은 국가에 주어진 정당한 책무라는 지적이 많다. 

그동안 택지원가연동제와 토지임대부 주택 도입을 줄곧 주장해왔던 김헌동 경제정의실천시민연합 본부장은 이런 흐름을 긍정적으로 평가하면서도 실행 여부가 관건이라고 지적했다.

김헌동 본부장은 "집값 잡겠다며 이것저것 다 시도해보다가 실패하니까 우리가 제시한 해법을 들고 나온 것 아니냐"라며 "여당 대선 후보들은 충분히 토지임대부와 원가연동제 등을 실현할 수 있는 직책에 있었지만 그렇게 하지 않았다"고 말했다. 이어 "여당 후보들은 단순히 공약을 내놓을 게 아니라, 국민들이 믿을 수 있도록 진정성 있는 실천 의지를 보여야 할 것"이라고 강조했다.