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▲  안양시 동안구 일대 아파트단지 모습.
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내년 대선에서 여당인 더불어민주당 후보가 극복해야할 가장 큰 약점은 집값 폭등에 대한 비판 여론이다. 국민의 절반에 달하는 무주택자들은 자신과 가족을 '벼락 거지'로 만든 정권을 심판하려 벼르고 있기 때문이다. 4·7보궐선거에서 표출된 정권 심판의 민심은 그 서막에 불과하다.

설상가상으로 여당은 지난 6월 18일 의원총회에서 '집부자 득표전략'이라고 부를 만한 부동산 정책을 당론으로 채택했다. 종합부동산세 부과 기준을 상위 2%로 올리고 양도소득세를 완화해 주는 등 집값을 자극할 정책들을 추진하고 있다. 이런 여당의 행태에 집없는 국민의 분노는 하늘을 찌를 듯하다.

이런 분노를 잠재우기 위해 여당 후보는 가장 먼저 문재인 정부의 집값 정책의 잘못을 인정해야 한다. 최소한 문재인 정부가 27번의 집값 대책에서 시행하지 않은 정책을 공약으로 제시해야 할 것이다. 그 공약이 무주택 유권자의 마음을 끌기 위해서는 폭등한 집값을 하락시킬 방안이어야 한다. 집 없는 국민이 간절하게 원하는 것은 문재인 정부 이전으로 집값을 원상회복시키는 것이기 때문이다.

이런 점에서 3일 발표한 이재명 경기도지사의 부동산 공약은 집 없는 국민의 호응을 얻는 데 실패했다. 문재인 정부와 차별화된 공약을 내놓지도 못했고, 집값 하락을 이끌 방안도 담겨있지 않기 때문이다.

무주택 국민의 호응 얻기엔 부족한 이재명의 공약
   
이재명 지사는 네 개의 정책을 제시했는데, 언론은 이구동성으로 250만 호 주택공급과 100만 호 기본주택 공급에 초점을 맞추었다. 공급부족 때문에 집값이 폭등했다는 언론의 프레임이 얼마나 견고한지 실감케 한다.

공급을 소홀히 해서 집값이 폭등했다는 언론과 야당의 비판과 달리 문재인 정부는 수도권에 총 181만 호의 공급 계획을 발표했다. 이는 노태우 정부의 수도권 200만호 공급에 버금가는 엄청난 물량이다. 주택 보급률이 거의 100%에 달하고 수도권 인구증가가 정체된 점을 감안하면, 현재의 181만 호 공급은 노태우 정부의 200만 호보다 집값에 미치는 영향이 더 클 것이다.

그러나 181만 호 공급 발표에도 불구하고 수도권 집값이 하락은커녕 급등세도 멈추지 않았다. 공급정책의 목적인 집값 하락을 이끌어내지 못했으므로 문재인 정부의 주택공급 정책은 실패한 정책이라 할 것이다. 이재명 지사는 그 실패의 원인을 파악하여 해결책을 제시했어야 한다.

정부의 공급 정책이 집값을 하락시키려면 30대 등 실수요자들이 미래에 있을 분양을 기다리며 집을 사지 않아야 한다. 주택공급은 발표에서 실제 공급까지 8년 이상이 걸린다. 그 8년간 집값이 급등할 것으로 예상되면 실수요자들은 당장 주택을 매수할 것이고, 집값 급등은 멈추지 않는다. 정부가 주택공급을 발표하면서 분양가를 확정해서 발표했다면, 상당수의 실수요자들이 분양을 기다렸고 집값은 하락했을 것이다.

공급물량보다 분양가가 더 중요하다
 

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▲  더불어민주당 대선 예비후보인 이재명 경기도 지사가 3일 오후 서울 여의도 국회 소통관에서 "임기 내 주택을 250만호 이상 공급하고, 이 중 기본주택으로 100만호 이상을 공급하겠다"는 부동산 정책을 발표하고 있다.
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지난달부터 3기 신도시 등의 사전청약을 시작했는데, 분양가가 2년여간 폭등한 가격을 기준으로 산정되었다. 정부를 믿고 기다린 실수요자들은 또 한 번 정부에 속았다며 분노하고 있다. 그러므로 이재명 지사는 공급물량의 확대나 기본주택이라는 새로운 유형의 주택공급이 아니라 '분양가를 낮추겠다'는 약속을 먼저 했어야 한다. 

3기 신도시 등 수도권 주택공급은 토지비와 건축비를 감안하더라도 평당 1000만원 이하에서 공급이 가능하다. 수도권 181만 호 주택 공급을 차질없이 추진하되 분양가를 평당 1000만원 이하로 하겠다는 공약을 내놓았다면, 무주택 유권자의 열렬한 호응을 얻었을 것이다.

또 하나 주택공급 정책에서 문재인 정부가 외면한 것이 있다. 3기 신도시와 달리 공급 기간을 크게 단축하고 입지도 훨씬 더 매력적인 용산미군기지에 아파트를 공급하는 것이다. 부지의 절반만 활용하여 용적률 600%로 아파트를 건설하면 20~30평대 10만 호 이상을 공급할 수 있다. 용산에 10만 호를 건설하여 주변 시세의 절반에 공급한다는 공약을 발표하면, 폭등한 가격에 집을 사려는 실수요자들이 크게 줄어들고 집값은 하락할 것이 분명하다.

임대사업자 세금특혜 폐지는 왜 빠졌나

이재명 지사의 부동산 공약 발표를 보면서 강하게 드는 의문이 있다. 사실 여야 대선 후보들을 통틀어 집 없는 국민이 가장 관심을 두는 후보가 이 지사다. 집값 폭등의 가장 큰 원인인 주택임대사업자 세금특혜 폐지를 줄곧 주장해왔기 때문이다.

그는 "임대사업자에 대한 세금특혜를 폐지하는 것은 당연하고, 오히려 그들에게 세제상의 불이익을 더 줘야 한다"는 취지의 발언을 여러 번 했고, 이에 반발한 주택임대사업자들이 대거 이 지사의 블로그와 SNS 등에 몰려가 온갖 비방과 인신공격을 퍼부었다. 그런데도 그는 이 주장을 굽히기는커녕 더 강하게 제기했고, 이 과정을 지켜본 집 없는 국민은 투기세력과 불퇴전을 치르겠다는 그의 의지를 확인했다.

그러나 이 지사는 주택임대사업자 세금특혜 폐지를 공약에 담지 않았다. 부동산 투기의 척결을 언급했으나, 이 원칙을 담보할 구체적인 정책은 제시하지 않았다. 만약 '753채를 소유한 임대사업자가 종부세를 1원도 안 낸다'는 사실 하나만 언급하고 이 특혜의 폐지를 발표했다면, 무주택 국민의 뜨거운 호응을 받았을 것이다. 그런데 왜 이 강력한 투기척결 방안을 발표하지 않았을까?

짐작컨대 그 세금특혜 정책이 문재인 정부에서 시행되었기 때문일 것이다. 그것을 비판하면 친문 지지자들의 반발을 살 것이고 결국 경선에서 불리하게 작용할 것을 우려했을 것으로 짐작된다. 경선에서 지지자들의 표를 끌어오기 위해 정작 본선에서 중요한 무당층의 표를 포기한 셈이니, 소탐대실이라는 평가를 피하기 어렵다.