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[고양신문] "세금 3억을 내야 한다고요? 말도 안 돼요."

2년 전 필자의 지인이 3억원의 양도소득세 세금납부서를 받아들고서 절규하며 내뱉은 독백이다. 1세대 1주택에 대해 양도소득세를 비과세한다는 말은 아마 귀가 따가울 정도로 많이 들어봤을 것이다. 하지만 누구나 알고 있는 1세대 1주택 비과세 관련 규정과 관련해서 가장 많은 세금폭탄 사례가 발생되고 있다는 사실을 아는 사람은 그다지 많지 않아 안타까운 일이 아닐 수 없다.

1세대 1주택 비과세 관련규정과 관련해서 필자가 목격한 대표적인 세금폭탄 사례를 소개하고자 한다. 사례를 통해 독자들이 세무상식의 중요성을 깨닫고 세금에 대해 관심을 갖고 대비하는 계기가 되기를 소망한다.

개인병원을 운영하는 김 원장은 성남에 겸용주택 건물을 소유하고 있었는데 일산으로 이사를 오면서 해당 겸용주택을 매각했고 필자에게 양도소득세를 계산해 신고해줄 것을 의뢰했다.

필자가 해당 겸용주택의 양도소득세를 검토해 보니 주택면적이 상가면적보다 큰 경우에 해당되고 김 원장이 다른 주택을 소유하고 있지 않아 1세대1주택에 해당됐다. 양도가액이 17억원으로 9억원을 초과하는 고가주택이었지만 80%의 장기보유특별공제를 받아 1000만원의 양도소득세를 신고납부하는 것으로 세금문제를 마무리했고 김 원장은 1000만의 양도소득세를 납부하게 된 것을 대단히 만족스러워 했다. 

그런데 1세대1주택으로 양도소득세 신고를 한 지 3개월이 지난 어느 날 김 원장에게 관할세무서에서 한통의 납세고지서가 날아들었다. 3억원의 양도소득세를 추가로 납부하라는 내용이었다. 3억원을 추가로 납부해야 한다니, 도대체 김 원장에게 무슨 일이 있었던 것일까.

김 원장은 해당 겸용주택을 양도 하면서 받은 중도금으로 일산에 본인명의와 배우자명의로 각각 아파트 한 채씩을 취득했다. 아파트 취득과 겸용주택에 대한 양도소득세가 무슨 상관인가 의아해 할 수 있다. 새로운 아파트 취득과 관련된 등기를 하면서 커다란 문제가 발생한 것이다.

성남의 겸용주택에 대해 소유권이전등기가 완료되기도 전에 일산의 아파트 취득등기가 일주일 정도 먼저 이루어 진 것이다. 일산의 아파트 취득등기가 성남의 겸용주택 양도보다 등기가 먼저 이루어지는 바람에 김 원장은 1세대3주택이 되어 1세대1주택 비과세는커녕 다주택자 중과세에 해당돼 엄청난 세금폭탄을 맞았고 꼼짝없이 세금을 납부할 수밖에 없게 된 것이다.

오피스텔과 관련해서도 세금폭탄사례가 빈번하게 발생하고 있다.

일산에서 제조업을 하고 있는 김 사장은 인천 송도가 국제도시로 부상한다는 정보를 듣고 여윳돈으로 송도에 있는 오피스텔을 취득했고 해당 오피스텔에 대해 임대사업자 등록을 했다. 김 사장은 오피스텔 임대수익에 대해 부가가치세 신고를 하면서 오피스텔 취득 시 부담했던 부가가치세 4000만원을 인천세무서로부터 환급받았다.

김 사장은 4000만원의 부가가치세 환급을 받은 후 1년 후에 인천세무서로부터 부가가치세 5000만원을 납부하라는 통지서를 받았다. 부가가치세를 환급해 주었다가 왜 다시 세금을 내라고 고지서를 보낸 것일까.

이유는 김 사장이 오피스텔을 월세를 놓았는데 세입자가 그 오피스텔에 주민등록 전입신고를 하고 주거용도로 사용을 하고 있었던 것이다. 오피스텔 취득 시 부가가치세 환급을 내주는 이유는 임대사업을 하는 상가용으로 사용할 것을 전제로 환급을 내주었던 것인데 김 사장의 경우는 임차인이 해당 오피스텔을 상가로 사용하지 않고 주택으로 사용하고 있었기 때문에 환급받은 부가가치세를 토해내게 된 것이다. 환급받은 부가가치세뿐만 아니라 가산세까지 덤으로 납부하게 된 것이다.

이와 같이 오피스텔은 취득할 때 상가로 사용할 것인지 주택으로 사용할 것인지 분명한 용도를 정해야 하며 임차인이 용도대로 사용하고 있는지 여부를 확인해야 오피스텔과 관련해 세금폭탄을 맞는 일을 방지할 수 있다.

그런가 하면 1세대1주택 취득과 관련해 감면 받았던 취득세를 토해내는 사례도 빈번하게 발생한다. 1세대 1주택 취득 등기를 하는 경우에는 취득세가 감면된다. 서민들의 주거안정을 위해 생애 최초 주거용 주택 취득 시 취득세를 감면해 주는 것이다.

홍 원장은 일산에 주거용 아파트를 생애 최초로 취득하고 취득세를 감면받았다. 그런데 1년 전에 일산서구청에서 감면받은 취득세 1000만원을 토해내라는 고지서를 받았다. 홍 원장이 1세대1주택이 아니고 1세대2주택에 해당된다는 것이 담당공무원의 설명이었다.

홍 원장이 '나는 집이 한 채밖에 없는 데 무슨 말이냐'고 항의를 하니 담당공무원은 '전라도 나주에 농가주택이 있으므로 집이 두 채'라고 답했다. 홍 원장이 기억을 더듬어 보니 전라도 나주에 공시지가로 50만원 밖에 되지 않는 땅을 4인 형제가 공동소유하고 있었다.

'전라도 나주에 소유하고 있는 땅은 잡종지에 불과한데 왜 집이 두 채라는 말이냐'는 홍 원장의 말에 담당공무원은 '그 잡종지 위에 농가주택이 등기가 돼있어 어쩔 수 없다'고 했다. 사람이 살지 않고 폐가에 불과한 농가주택을 주택으로 간주해 취득세를 토해내라는 관할구청의 처사가 너무나 억울하다고 생각한 홍 원장은 국세심판소에 심판청구를 해봤지만 결과는 기각되고 말았다. 지방세법상 어쩔 수 없다는 논리였다. 홍 원장은 너무 억울해 소송을 하려고 했지만 소송비용문제와 소송과정에서 발생할 스트레스를 감당할 엄두가 나지 않아 결국 감면받은 취득세를 납부하고 말았다.   1세대1주택과 관련해서 세법의 무지와 무관심으로 억울하게 세금을 부담하며 눈물지었던 이런 사례 외에도 세법에 대한 기초지식의 부족과 오해로 인해 세금폭탄을 맞는 사례는 부지기수다. 부동산에 관한 등기를 할 때는 법무사사무소에 등기의뢰를 하기 전에 반드시 세무전문가의 세금검토를 받아 세금 때문에 눈물짓는 일이 없기를 바란다.
 

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▲  이봉구 세무법인 석성 경기북부지사 대표

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