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| ▲ 더불어민주당 김진표 부동산특위 위원장이 10일 오전 국회 소통관에서 주택시장 안정을 위해 "누구나 집" 시범사업 부지로 인천·안산·화성·의왕·파주·시흥시 등 6개 지역을 선정했다고 밝히고 있다. |
| ⓒ 공동취재사진 | 관련사진보기 |
지난 10일 여당인 더불어민주당이 '색달라 보이는' 주택공급대책을 발표했다. 송영길 더불어민주당 대표가 인천시장 시절 시행했다는 '누구나 집'이 그 주인공이다. 여당의 발표자료에는 '이익공유형 모델', '주택 패러다임의 전환' 같은 거창한 수식어가 들어있지만, 그 내용은 기존 장기임대주택을 약간 변형한 것이다.
"누구나 집은 청년·신혼부부 및 생애 최초 주택 구입자가 집값의 6~16%를 지급한 후 10년간 시세의 80~85% 수준의 임대료(임대료 상승률 2.5%)를 내며 장기임대 거주한 후, 10년이 지나면 최초 입주 시 가격으로 분양받을 수 있는, 시세차익을 사업시행자와 공유할 수 있는 새로운 주택공급 방식이다."
기존의 장기임대주택 공급과 다른 점은 10년 장기임대 후 분양할 때 입주 시 정해진 가격으로 분양한다는 것이다. 수요자로서는 10년 임대 기간 집값이 상승하더라도 최초 가격으로 분양을 받을 수 있으므로 매력적인 주택공급이다.
기존의 임대주택공급도 입주자에게 10년 임대 후 우선 분양 전환 자격을 준다. 문제는 분양가다. 분양전환가는 전문가 2인의 감정평가액의 평균으로 결정한다. 감정평가 방식이 주변 아파트 시세를 바탕으로 평가하므로, 주변 시세에 의해 분양전환가가 결정된다. 10년간 주변 아파트 시세가 두 배 올랐으면 분양전환가도 두 배 가까이 오르는 것이다.
그런데 누구나 집은 10년 전 시세로 분양 전환가를 결정하므로, 입주자에게 상당히 유리한 공급방식이다. 문제는 입주자에게는 유리하지만, 사업자에게는 불리하다는 점이다.
분양가는 매력적, 집값 하락 위험 부담은?
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| ▲ 올해 수도권(서울·경기·인천) 아파트값의 매서운 상승세가 장기간 지속하는 것으로 나타났다. 6일 한국부동산원 통계에 따르면 수도권 아파트값은 1월 1.12%, 2월 1.71%, 3월 1.40%, 4월 1.33%, 5월 1.21%로 다섯 달 연속 1% 이상 오르면서 누적 상승률이 6.95%에 이르렀다. |
| ⓒ 연합뉴스 | 관련사진보기 |
10년 후 집값이 상승하면 입주자는 주택을 매수할 것이다. 그런데 만약 집값이 하락하면? 입주자는 당연히 주택을 매수하지 않을 것이므로, 사업자가 주택을 떠안아야 한다. 결국 사업자는 사업 자금을 회수하기 위해 하락한 가격에 팔 수밖에 없다.
한마디로 10년간 집값 하락에 대한 위험부담을 사업자가 떠안는 것이다. 더욱이 지난 6년여 수도권 집값이 두 배가량 폭등했으므로 하락 위험이 큰 상황 아닌가. 당연히 이런 불리한 방식으로 주택공급을 하겠다고 나서는 사업자는 없을 것이다.
누구나 집과 유사한 구조를 갖는 금융시장 상품으로 '옵션'이라는 파생상품이 있다. 옵션은 선택권에 대해 비용을 지급하도록 함으로써 문제를 해결한다. 선택권을 갖는 쪽에서 손실위험을 떠안는 쪽에 '프리미엄'이라 불리는 비용을 지급한다. 사고나 질병 시 보상해주는 보험에 대한 보험료와 같다고 보면 된다.
문제는 그 비용이 엄청나게 크다는 것이다. 10년간 주택가격의 변동위험을 기꺼이 떠안게 하려면 집값의 20%를 지급해야 할 수도 있다. 가령 주택 시세가 6억 원일 경우, 입주자가 선택권을 받기 위해 1억 원 가량의 비용을 지급해야 할 수도 있는 것이다. 그런데 이 거액의 비용을 지급하려는 입주자가 과연 있을까?
그런데 여당의 발표자료에는 비용에 대한 언급이 없다. 아무런 대가도 없이 집값 하락의 위험을 떠안으려는 사업자는 없을 것이다. 이 비용을 보상할 다른 방법을 찾아야 하는데, 두 가지 방법을 생각할 수 있다. 최초 분양가를 올려서 사업자의 이익을 더 크게 하거나, 토지매입가격을 낮게 해서 사업자의 비용을 줄여주는 방법이다.
여당 발표자료에서 제시한 6개 시범사업부지의 토지소유주가 한국토지주택공사(LH) 등 공공부문임을 고려하면, 후자의 방법으로 사업자의 수익을 보장해줄 가능성이 높아 보인다.
결국 입주자에게 낮은 분양가로 주택을 공급하는 대신, 집값 하락 위험을 떠안는 비용을 국가 등 공공부문이 부담하는 것이다. 민간사업자를 통하지 않고 LH 등 공공부문이 사업자로 주택공급을 한다면 비용과 시간을 절약할 수 있을 것이다.
3기 신도시 사전청약 분양가는?
누구나 집에 실수요자들이 관심을 갖는 이유는 '가격'이다. 임대 기간 10년 동안 집값이 오르더라도 입주 시점의 시세로 분양을 받을 수 있다는 것이 큰 매력이다.
문재인 정부는 3기 신도시를 포함하여 수도권에서 181만 호를 공급하겠다고 발표했다. 이런 엄청난 물량을 공급하겠다는데도 수도권 집값은 하락은커녕 급등을 지속했다. 실수요자들이 분양을 기다리지 않고 폭등한 가격에 주택을 매수했기 때문이다.
그 이유는 3기 신도시 등의 분양가가 낮지 않기 때문이다. 현행 분양가상한제는 주변 시세를 토대로 감정평가를 하므로 폭등한 집값이 분양가에 반영된다.
만약 분양가상한제의 본래 취지에 맞게 토지조성 원가와 건축 비용에 적정이윤을 더해 분양가를 산정하면, 집값 폭등과 상관없이 분양가를 낮게 유지할 수 있다. 이럴 경우 3기 신도시의 경우 30평형대의 분양가가 5억 원 이하에서 결정될 것이다.
7월부터 사전청약하는 3만 호의 분양가를 주변 시세의 절반 정도로 분양한다면, 30대 등 실수요자들이 3기 신도시 분양을 기다릴 것이고, 집값이 정상 수준으로 돌아올 것이다.