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▲  부동산 시장 안정화 관련 입장을 발표하는 오세훈 서울시장. 2021.4.29
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서울시가 2025년까지 24만호 주택을 공급한다는 목표 아래 '재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안'을 26일 오전 발표했다. 

서울시가 밝힌 규제완화 6대 방안은 ① 주거정비지수제 폐지 ② 공공기획 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ③ 주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ④ 재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ⑤ '2종 7층 일반주거지역' 규제 완화를 통한 사업성 개선 ⑥ 매년 재개발구역 지정 공모를 통한 구역 발굴이다.

서울시는 "재건축 시장의 경우 일부 단지에서 시장 교란행위가 감지되고 있는 만큼 상대적으로 집값 자극이 덜하고 열악한 주거환경을 개선하는 데 효과가 있는 재개발 사업에 대한 규제 완화책을 우선 가동해 신속하고 신중한 주택공급을 본격 추진한다"는 계획이다. 

서울시 분석에 따르면, 2015년 이전 재개발 구역으로 지정된 사업장을 통해 2025년까지는 연평균 1만2000호가 꾸준히 공급 가능하지만, 2026년 이후에는 입주 물량이 연평균 4000호로 크게 줄어든다는 것이다.

서울시가 발표한 '재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안'의 구체적인 내용은 다음과 같다.

첫째, 정비구역 지정의 진입장벽으로 작용했던 '주거정비지수제'를 폐지한다. 기존에는 법적요건과 주거정비지수제를 모두 충족해야 했다면, 앞으로는 법적요건만 충족하면 재개발구역 지정이 가능해진다.

재개발 구역지정을 위한 법적요건은 필수항목(노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고 선택항목(노후도 연면적 2/3 이상, 주택접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 60세대/ha) 가운데 하나 이상을 충족하면 된다는 것이다. 

둘째, 서울시가 주도하는 공공기획을 전면 도입해 구역지정까지 걸리는 기간을 5년에서 2년 이내로 크게 줄인다. '공공기획'은 사전타당성조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시가 주도해 공공성이 담보된 정비계획을 수립하는 것이다. 

서울시에 따르면, 공공기획 도입을 통해 기존에 자치구가 맡아 통상 42개월 정도가 소요됐던 절차를 1/3(14개월)로 단축할 수 있다는 것이다. 주민제안‧사전검토(6개월→4개월), 정비구역 지정을 위한 법정절차(12개월→6개월) 같은 나머지 구역지정 절차도 각각 단축할 계획이다.

오세훈 시장 "2015년 이후 신규 지정 재개발구역 없었다"

셋째, 주거정비지수제가 폐지되더라도 주민동의 등 민주적 절차는 보호‧강화하되, 확인 단계는 간소화한다. 현재 주민동의율 확인 절차는 모두 3단계로, 주민제안 단계(10%) → 사전타당성 조사 단계(50%) → 정비구역 지정 단계(2/3 이상)다. 

사전타당성 조사 단계는 공공기획 도입으로 통합‧폐지되는 만큼, 주민동의율 확인 절차를 기존 3단계에서 2단계로 간소화한다. 대신, 사업 초기 단계인 주민제안 단계에서는 동의율을 기존 10%에서 30%로 높여 주민 간 갈등을 최소화한다. 정비구역 지정 단계는 2/3 이상 동의율을 그대로 유지한다.

넷째, 재개발해제구역 가운데 노후화‧슬럼화돼 주거환경 개선이 반드시 필요한 지역은 주민합의에 따라 신규구역으로 지정한다. 

서울시가 재개발해제구역을 대상으로 추진 중인 실태조사에 따르면, 해제지역 316곳 가운데 약 54%에 해당되는 170여 곳의 건물 노후화가 심각하고, 해당 구역들이 모두 법적요건을 충족하고 있는 것으로 분석됐다. 서울시는 주민들의 재추진 의사에 따라 구역지정이 가능할 것으로 보고 있다. 

다섯째, 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받고 있는 지역은 2종 일반주거지역으로 완화한다. 2종 일반주거지역 가운데 난개발 등을 막기 위해 7층 이하로 층고를 제한하고 있는 지역들에 대해 재개발 추진할 경우 주거환경개선을 위해 규제를 완화한다는 것이다. 

현재 서울시의 2종 일반주거지역은 전체 주거지역(325㎢)의 약 43%(140㎢)를 차지하고 있다. 그 가운데 2종7층 지역은 약 61%(85㎢)에 달한다. 2종7층 지역에 대한 규제 완화가 이뤄지면, 주택공급 확대에 효과가 있을 것으로 예상하고 있다.

여섯째, 구역 지정 활성화를 위해 매년 '재개발구역 지정 공모'를 실시해 연 25개 이상 구역을 발굴할 계획이다. 구역지정의 예측 가능성을 높이고 재개발에 대한 시민들의 관심을 높인다는 것이다.

서울시는 각 자치구별 주택수급계획과 재개발현황 등을 토대로 연도별 공급목표를 설정하고 재개발 시급성, 자치구별 안배, 추진의사 등을 종합적으로 고려해 사업구역을 선정할 계획이다. 

서울시는 이런 내용을 바탕으로 하는 6대 규제완화책 시행을 위한 준비 절차로 오는 10월까지 '도시 및 주거환경정비 기본계획' 변경을 마무리하겠다는 생각이다. 이와 더불어 투기방지 대책을 병행해 투기세력 유입차단을 위해 가능한 모든 방법을 동원할 계획이다.

서울시는 이같은 재개발 규제완화를 통해 2025년까지 연평균 2만6000호, 5년 동안 13만호의 주택을 공급한다는 계획이다. 추후 발표할 재건축 정상화 방안을 통해 연평균 2만2000호, 전체 11만호를 공급해 2025년까지 24만호의 주택공급을 추진할 방침이다.

서울시가 재개발 규제완화를 통해 5년 동안 공급목표로 세운 13만호는 당초 서울시가 계획했던 기존 6만호(민간재개발 3만+공공재개발 3만)에 이번 규제완화를 통해 7만호를 추가 공급하는 것이다. 다만, 내년 상반기에 치러질 지방자치단체장선거 결과에 따라 '오세훈표 규제완화 정책'의 변동성이 커질 수 있다는 점은 새로운 변수로 작용할 수 있다. 

오세훈 시장은 "지난 2015년부터 서울시내에 신규 지정된 재개발 구역이 단 한 건도 없을 정도로 주택공급이 억제돼온 만큼 중장기적인 주택수급 안정을 이루기 위해선 재개발‧재건축 정상화라는 과제가 선결돼야 한다"고 규제완화 정책 취지를 밝혔다.