경기 고양 창릉신도시는 서민 주거안정을 위한 주택공급정책이 본격적으로 적용되는 장이 될 것으로 예상된다. 대규모 택지개발로서는 사상 최대로 공공임대주택 비율을 늘리는 반면 민간분양주택 비율을 최소화하는 첫 시도이기도 하다. 창릉신도시 등 3기 신도시는 작년 말 제정된 '공공주택 특별법'에 적용받기 때문이다.
공공주택 특별법은 공공주택 지구 내에서는 공공임대주택을 35% 이상, 공공분양주택은 25% 이하로 공급하도록 규정하고 있다. 그리고 공공임대와 공공분양을 합친 공공주택의 비중을 50% 이상으로 의무화하고 있다. 따라서 민간분양주택은 50% 미만으로만 공급된다.
공공주택 특별법은 따로 민간임대주택 비율을 규정하고 있지는 않다. 이같은 공공주택 특별법에는 공공주택의 비중, 특히 공공임대주택의 비중을 이전보다 늘려 서민 주거안정을 꾀하려는 현 정부의 의도가 응축돼 있다. 2기 신도시까지는 공공임대주택 비율을 20% 이상, 공공분양주택 비율을 15% 이상, 민간분양주택 비율을 80% 이하로 규정한 '택지개발촉진법'의 적용을 받았다.
민간분양은 1만9100호 미만으로
공공주택 특별법에 따르면 창릉신도시에 공급되는 총 주택수 3만8327호 중에서 최소한 1만3400호(35%)가 LH에 의한 공공임대주택으로 지어진다. 공공분양주택은 최대 9500호(25%)에 대해 LH가 분양할 수 있다. 그런데 올해 11~12월 1600호, 내년 상반기 2500호를 합쳐 총 4100호의 사전청약물량으로 분양되기 때문에, 본청약에서는 최대 5400호 정도의 공공분양주택만 남게 된다. 이에 비해 민간분양주택은 많아봐야 1만9100호 정도만 공급된다.
특히 창릉신도시 조성사업에 20%의 참여지분을 갖게 된 경기주택공사(GH)는 민간분양을 아예 고려하지 않고 있다. GH는 3만8327호의 20%인 약 7600호에 대한 주택공급과 관련한 재량권을 갖게 되는데, 7600호 모두 GH 주도의 공공주택으로 공급하겠다는 계획이다.
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| ▲ 공공주택특별법에 따른 창릉신도시 예상 유형별 주택수와 참여지분 20%에 대한 GH 창릉신도시 공급예상 유형별 주택수 |
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경기도 신도시기획과 담당자는 "경기도는 민간 주택사업자에게 이득이 돌아가지 않게 하는 것을 주택공급정책의 전제로 하고 있다. GH가 재량권을 가지는 주택에 대해서는 100% 공공주택으로 공급하고, 이 중에서도 85%는 기본주택 혹은 평생임대주택으로 공급할 계획이다. 나머지 15%만 공공분양으로 남겨두는 것으로 계획하고 있다"고 말했다.
GH, 경기도형 '기본주택' 실험
이 담당자의 설명에 따르면 GH가 공급하는 주택 7600호 중에서 약 6460호는 기본주택 혹은 영구임대주택, 약 1140호는 공공분양주택으로 조성된다. '기본주택'은 큰 테두리에서는 공공임대주택에 속하지만, 저소득층이나 청년·신혼부부 등 주거약자를 대상으로 하는 일반적인 공공임대 자격조건을 대폭 완화해 소득수준, 나이에 관계없이 '무주택자'라는 요건만 갖추면 장기간 거주할 수 있는 주거공급 형태다. 기본주택법은 공공주택 비율을 현행 50% 이상에서 60% 이상으로 확대하는 내용도 포함돼 있다.
문제는 기본주택법의 국회 통과가 선행돼야 경기도형 기본주택 사업이 가능하다는 점이다. GH 관계자는 "3기 신도시 조성사업이 본격화 되기 전에 공공주택특별법 시행령을 개정해 기본주택을 공공임대주택의 새로운 모델로 포함시키려고 하고 있다. GH가 공급하는 주택의 85%에 대해 기본주택으로 공급하는 것을 목표로 하고 있다. 만약 기본주택이 실현되지 않는다면 최장 30년 거주할 수 있는 평생임대주택으로 대체하는 것을 고려하고 있다"고 말했다.
한편 창릉신도시 조성사업에 10%의 참여지분을 갖게 된 고양도시관리공사는 GH에 비해 상대적으로 주택공급정책에 대한 윤곽을 잡고 있지 않다. 고양도시관리공사 관계자는 "현재는 국토교통부로부터 공사의 참여지분만 결정돼 내려온 것일 뿐이다. 차후에 공공주택 공급 방향을 정할 것이다"라고 전했다.
임대비율 강제, 집값 억제책 작용
공공임대주택 비율을 늘리고 민간분양주택 비율을 줄이는 3기 신도시 주택공급정책에 대해 일부에서는 곱지 않은 시선을 내비치기도 한다. 3기 신도시가 아니라 '임대 신도시'라는 비아냥도 나온다. 대표적인 비판이 3기 신도시가 서울의 분양수요를 분산시키기 어려울 것이라는 지적이다.
하지만 공공택지를 민간건설사에 매각해 민간분양주택이 많아진다면, 일부 민간건설사와 부동산 기득권층에게 개발이익이 사유화되는 현상이 가속화된다는 지적도 있다.
김갑열 강원대 부동산학과 교수는 공공임대주택 비율 증대에 대해 "아파트를 매입하기에는 여건이 되지 않아 공공임대에 의해서만 주거가 가능한 수요층이 존재한다. 이런 저소득층을 위해 공공임대 비율을 강제하는 측면이 있다.
하지만 또 다른 측면도 있다. 민간건설업자들은 최대한 분양수익을 남기려고 하고, 집주인들은 집값이 오른 만큼 소득화하려는 현실적 목표를 향해 치닫는 경향이 있다. 이런 상황에서 집값을 안정화시키기 위한 억제책으로 공공임대 비율 강제 규정이 힘을 발휘할 수 있다"고 말했다.