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▲  경기도 광주 남한산성에서 바라본 위례신도시에 건축중인 아파트의 모습.
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서울 등 수도권 도심 내 대규모 주택공급 대책 발표가 초읽기에 들어갔다. 이번 대책은 문재인 대통령이 신년 기자회견에서 부동산 정책 실패에 대해 사과하면서 예고했던 '특단의 대책'이자, 변창흠 국토교통부 장관 취임 이후 첫 부동산 대책이라는 점에서 그 내용에 관심이 쏠리고 있다.

하지만 용적률과 일조권 완화 등 도심의 난개발을 초래하고 기존 토지주들에 막대한 특혜를 주는 정책이 포함될 것으로 예상되면서 우려가 커지고 있다. 여기에 정부가 재건축 초과이익환수제 등 재건축 규제 완화까지 들고나올 경우 불난 집값에 오히려 기름을 붓는 격이 될 수 있다는 지적이 나온다.

정부는 이르면 오는 4일이나 5일 대책 발표를 목표로 부처간 막바지 조율에 들어갔다. 

① 용적률 완화, 지역 지정만 남아

도심 역세권 토지의 용적률을 크게 높여주는 계획은 사실상 어느 지역에 적용할 것이냐의 문제만 남겨두고 있다. 변창흠 장관이 취임 이후 '고밀개발'을 통한 공급을 강조해왔던 만큼, 역세권 용적률 제한 완화는 이번 공급 대책의 핵심이 될 가능성이 높다.

앞서 정부는 역세권 지역의 용적률을 최대 700%까지 높여주는 내용의 국토계획법 시행령 개정안을 통과시켜 사전 정비작업을 끝냈다. 지구단위계획으로 일반주거지역이던 토지를 준주거지역으로 변경할 경우, 용적률을 최대 700%까지 받을 수 있게 한 것이다. 현재 서울 시내 지하철역 300여개 가운데 100여개가 일반주거지역 인근에 있다. 즉 이들 100여개 지역이 용적률 특혜를 받을 수 있는 후보군이다.

다만 지구단위계획으로 묶어야 할 지역을 선정하는 절차가 필요한데 이번 대책에서 구체적인 윤곽이 드러날 전망이다. 역세권 토지주들은 정부 발표를 예의주시 하고 있다. 3~4층밖에 못 지을 땅이 하루 아침에 7~8층까지 건물을 올릴 수 있는 금싸라기 땅으로 탈바꿈하기 때문이다. 

문제는 정부가 용적률을 완화해준다고 해서 바로 주택공급으로 이어지는 것은 아니라는 점이다. 토지주들의 동의를 받아야 아파트 건설이 가능한데 이들이 적극적으로 나서지 않을 가능성도 있다. 부동산업계 관계자는 "서울시 청년주택의 경우도 개발에 큰 메리트를 느끼지 못하는 토지주들이 많았다"며 "규제를 풀었지만, 막상 공급되는 물량이 많지 않고 토지 가격만 오를 수 있다"고 말했다.

역세권 주변 땅값만 올려주고, 목표로 한 공급 확대도 수포로 돌아가는 최악의 상황이 나올 수 있다는 얘기다. 토지주들이 개발 이익을 더 늘리기 위해 주택 공급을 볼모로 정부에 추가 규제 완화를 요구할 가능성도 배제할 수 없다.  

② 일조권 제한 완화, 우려되는 도시 균형 파괴 
  

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▲  문재인 대통령이 지난 18일 청와대 춘추관에서 열린 신년 기자회견에서 기자의 질문에 답하고 있다. 문 대통려은 이날 부동산 정책 실패에 대해 사과하면서 특단의 대책을 내놓겠다고 약속했다.
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​​​​​기존 준주거지역에서는 일조권 완화가 검토되고 있다. 일조권이란 햇빛을 받아 쬘 수 있는 권리다. 현행 건축법은 일조권 확보를 위해 준주거지역에 들어서는 건물 높이를 일정 부분 제한한다. 만약 준주거지역에 들어설 건물 높이가 20미터라면, 주변 건물과 5미터는 떨어져 있어야 한다.

그런데 시행령 개정안으로 이런 제한이 대폭 완화됐다. 지구단위계획으로 지정된 준주거지역의 경우, 채광 확보를 위한 높이 제한을 최대 2배까지 완화할 수 있도록 했다. 즉 건물 높이가 20미터일 경우, 주변 건물과 간격은 기존 5미터에서 2.5미터로 줄어든다.

토지주에겐 특혜지만, 일조권 분쟁이 늘어날 가능성이 크다. 그렇지 않아도 일조권 관련 분쟁 건수는 계속 늘어나는 추세다. 중앙환경분쟁조정위원회에 따르면 일조권으로 인한 분쟁 건수는 지난 2017년 18건, 2018년 16건에서 2019년에는 40건으로 증가했다. 현재도 대구와 광주, 인천 등지에선 고층 건물 신축으로 일조권 분쟁이 계속되고 있다.

전문가들은 일조권·용적률 제한 완화로 도시 생태계의 조화가 무너질 수 있다고 우려하고 있다. 최봉문 목원대 교수는 "지금도 여러 지역에서 건물이 붙어 있으면서 일조권 분쟁이 계속되고 있는데, 이를 알면서도 일조권 제한을 완화해주는 것"이라며 "가만히 앉아 있는데 옆 건물이 높아지면서 일조권 피해를 보는 경우가 늘어날 수 있다"고 말했다.

최 교수는 또 "용도지역을 무시하고 아무 데나 높게 지을 수 있는 방식으로 바뀐다면, 도시 밀도 제한 자체가 없어지면서 일조권을 비롯해 교통·인프라 등 다양한 문제가 파생될 것"이라며 "당장 눈 앞의 문제를 임시방편으로 해결하기 위해 도시의 미래를 없애는 격"이라고 비판했다.

③ 재건축 초과이익환수제 완화까지? 불난 데 기름 붓나
 

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▲  지난해 8월 6일 서울 강남구 대치동 은마아파트 단지 내에 재건축을 두고 갈등을 빚는 내용의 현수막 등이 설치돼 있는 모습.
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여기에 정부가 주택 공급 확대를 위해 재건축 초과이익환수제 완화까지 꺼내들 가능성이 거론되고 있다. 지난 1일 "정부가 재건축 초과이익 환수제 완화를 검토하고 있다"는 언론 보도들이 나오자 기획재정부는 해명자료를 통해 "공급 대책의 구체적인 내용과 발표 시기는 아직 확정되지 않았다"고만 밝혔다. 재건축 초과이익환수제 완화 가능성에 대해 확실하게 선을 긋지는 않은 것이다.  

재건축 초과이익환수제란, 주택가격 평균 상승분과 개발비용을 빼고도 재건축 수익이 가구당 3000만원 이상일 경우 부담금을 부과하는 제도다. 이 경우 정부는 개발이익의 최대 50%를 개발분담금으로 매긴다.

이 제도는 노무현 정부 시절인 2006년 도입됐지만 이명박 정부 시절인 2012년 12월부터 "주택 경기 둔화"를 이유로 시행을 유예했다가, 문재인 정부 시절인 2018년 1월 다시 시행됐다. "부동산 투기를 근절하겠다"는 문재인 정부의 기조를 반영하는 상징적 제도이기도 하다.

물론 재건축 조합들은 초과이익환수제 위헌 소송을 내는 등 집단 반발했다. 정부는 위헌소송에도 초과이익환수제를 밀고 나갔다. 헌법재판소가 지난 2019년 합헌 결정을 내렸지만, 재건축 조합의 불만은 끊이지 않고 있다.

만약 재건축 규제가 완화된다면 개발 기대수익 상승으로 재건축 아파트 가격이 상승하면서 집값 불안을 더 자극할 수 있다. 박효주 참여연대 간사는 "재건축 초과이익환수제가 이전 정권에서 유예됐다가 다시 제대로 적용돼 정착해야 할 시점인데, 이마저도 정부가 왔다갔다하면 다시 재건축 열풍이 불 것"이라며 "집값이 올라 재건축 기대감이 한껏 높아지고 있는 상태여서 더 우려스러운 상황"이라고 밝혔다.