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 전세 물량 부족으로 전셋값이 급격히 뛰면서 지난달 서울 아파트 평균 전셋값이 올해 최저임금을 받는 노동자의 연봉보다 더 많이 오른 것으로 나타났다. 2일 KB국민은행 리브온의 월간 KB주택가격동향 자료에 따르면 지난달 서울의 아파트 평균 전셋값은 5억6천69만원으로 전달(5억3천677만원)보다 2천390만원 오른 것으로 조사됐다. 사진은 이날 서울 응봉산에서 바라본 강남구 일대 아파트 모습.
  서울 응봉산에서 바라본 강남구 일대 아파트 모습.
ⓒ 연합뉴스

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"서초구 분양가심사위원회는 허수아비에 불과했죠. 로또분양이라고 하는데, 삼성물산과 조합이 로또 맞는 건 괜찮다는 얘기잖아요."

서울 서초구청 분양가심의위원회가 최근 삼성물산이 시공하는 신반포3차·경남 재건축(래미안원베일리) 아파트의 분양가를 3.3㎡당 5668만원으로 결정했다. 주택도시보증공사(HUG)가 제시한 4891만원보다 800만원 가량 높은 가격이다.

아파트 건축비를 제한하도록 하는 분양가상한제가 적용됐지만, 예상을 뛰어넘는 초고분양가 책정에 시장은 벌써부터 들썩이고 있다. 김성달 경제정의실천시민연합 국장은 "분양가상한제의 취지를 완전히 무시한 결정"이라며 "서초구 분양가심사위원회는 사실상 허수아비에 불과했다"고 단언했다.

그는 "서초구는 분양가상한제를 없애야 한다고 토론회까지 열었던 지자체"라며 "건축비도 분양가상한제가 적용되기 전과 별 차이가 없고, 토지비용은 시세를 적용해 마치 분양가상한제를 해도 이정도 가격이 나올 수 있다는 것을 보여주려고 작정한 것 같다"고 비판했다.

김 국장은 이어 "예상을 뛰어넘는 고분양가로 재건축 조합과 건설사(삼성물산)만 로또를 맞게 됐다"며 "고분양가가 아파트 시세를 떠받치면서 집값 상승세를 견고하게 만들 것"이라고 내다봤다.

김 국장은 "분양가상한제가 제대로 작동하지 못하게 하는 제도를 고쳐야 한다"며 "공시지가를 기준으로 아파트 대지비를 평가하고, 건축비를 엄격히 제한하도록 분양가상한제 관련 시행령을 고쳐야 한다"고 주장했다. 아울러 조합과 건설사간 도급원가 내역을 투명하게 공개해, 아파트 바가지 분양가 책정을 견제할 장치도 마련해야 한다고 제안했다.

"땅값이 공시지가의 두 배, 건축비는 두배 이상"
 
 김성달 경제정의실천시민연합 부동산국책사업팀장
 김성달 경제정의실천시민연합 부동산국책사업팀장
ⓒ 유성호

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- 최근 서울 서초구 반포3차·경남 재건축(래미안원베일리) 아파트의 분양가가 3.3㎡당 5668만원으로 결정됐다. 예상을 뛰어넘는 높은 분양가인데 어떻게 보나?

"고분양가 책정을 견제할 서초구청 분양가심의위원회가 사실상 허수아비였다. 래미안 원베일리는 2020년 기준 공시지가는 해당 토지에 적용된 용적률을 감안하면 평당 2200만원(공시지가가 평당 6600만원이지만, 용적률 299%가 적용되는 점을 감안하면 세대당 대지비는 2200만원으로 계산된다)이다. 그런데 위원회가 조합이 제시한 감정가(평당 4200만원대)를 그대로 반영해 받아주면서 감정가를 최고로 올리니까 HUG가 제시한 분양가보다 더 높은 분양가가 가능했다. 건축비도 법으로 정해진 기본형 건축비가 평당 650만원 정도다. 그런데 건축비가 1400만원이 나왔다는 것은 기본형건축비와 별도로 책정되는 가산비를 무지막지하게 높였고, 심사위가 이를 받아들여줬다는 것이다."

- 분양가 심사에서 서초구청의 의도가 반영됐다는 것인가?

"서초구는 분양가상한제를 없애자고 토론회까지 했던 지자체다. 마치 분양가상한제를 해도 이 정도 초고분양가가 나올 수 있다는 걸 보여주려는 것 같다. 조은희 구청장도 분양가상한제가 재건축 조합원 재산권 침해라고 반감을 드러내지 않았나. 분양가상한제를 하더라도, 심사를 하는 지자체가 가격을 통제할 의지가 없으면 얼마든지 부풀릴 수 있다는 것을 보여주는 것이다."

- 어떻게 해야 하나.

"서초구가 해명해야 한다. 이미 지자체가 결정한 공시지가가 있음에도, 공시지가보다 두 배 이상 땅값을 받도록 승인해줬다. 공시지가를 낮게 해 세금은 줄여주고, 팔 때는 감정가를 적용해 비싸게 팔도록 했다. 건축비도 아파트를 짓는 데 꼭 필요한 비용인 기본형건축비가 700만원대인데, 여기에 가산비만 600만원이 넘게 붙은 셈이다. 그게 어떻게 법적으로 가능한지 해명해야 한다. 삼성물산과 조합이 맺은 건축 가격도 공개해, 어떻게 이런 분양가가 가능했는지 투명하게 공개해야 한다."
 
 조은희 서초구청장이 10일 국회 의원회관에서 열린 '대도시 간선도로 입체화(지하화)와 도시경쟁력 제고방안' 토론회에 참석하고 있다.
 조은희 서초구청장이 지난해 11월 10일 국회 의원회관에서 열린 "대도시 간선도로 입체화(지하화)와 도시경쟁력 제고방안" 토론회에 참석하고 있다.
ⓒ 공동취재사진

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"조합원들 사이에 '분양가 대박' 문자 돈다더라"

- 국토부 일각에서는 로또분양을 방지하는 적정 분양가라는 얘기도 나온다.

"말이 안된다. 로또 분양으로 수분양자 시세 차익만 문제 삼는 태도다. 비싸게 분양해서 이익 챙기는 조합과 건설사(삼성물산)들의 로또는 문제가 안 된다는 것인데, 정부 담당자가 할 얘기가 아니다. 지금 조합원들도 '분양가 대박'이라고 문자가 돈다더라. 싸게 분양하면 주변 집값이 하락할 수 있는 요인이 되지만, 비싸게 분양하면 집값은 계속 올라간다. 지금 집값이 더 올라가는 게 바람직한 현상인가."

- 분양가상한제가 제대로 작동하게 하려면 어떤 조치가 필요할까.

"제도 개선이 필요하다. 우선 원가를 공개해야 한다. 건설사와 조합이 맺은 도급계약 내용, 건설사가 하도급 건설사와 맺은 계약 내용 등을 공개해서, 아파트 건축비가 어떻게 책정되는지 투명하게 공개해야 한다. 이렇게 투명하게 공개하면 건설사들이 바가지 분양가 씌울 생각을 하지 못할 것이다. 건축비에 추가로 붙는 가산비도 시행령으로 규정해야 한다. 아파트 대지비 같은 경우도 공시지가를 기준으로 책정하도록 가이드라인을 만들어야 한다. 세금 낼 때는 공시지가로 싸게 내고, 땅을 팔 때는 감정가로 비싸게 받아 팔도록 하는 것부터 고쳐야 한다."

- 분양가상한제를 서울 등 일부 지역만 적용하는 핀셋 시행도 문제 아닌가.

"맞다. 여기는 되고, 저기는 안 되고 하다 보니까 분양가상한제 효과 자체가 무력화된 상황이다. 정부가 제대로 집값을 잡고 싶다면 지금이라도 분양가상한제를 모든 지역에 전면 시행해야 한다. 어떤 곳은 하고, 어떤 곳은 안하고 하니까 기대 심리 때문에 아파트 가격이 떨어질 기미가 보이지 않는다."

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오마이뉴스 사회경제부 소속입니다. 주로 땅을 보러 다니고, 세종에도 종종 내려갑니다.


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