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송영길 더불어민주당 의원(5선, 인천계양구을, 국회 외교통일위원장)이 임대차 3법 시행을 앞두고 세입자-집주인이 마주할 문제와 대안을 톺아봅니다. [편집자말]
 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입하는 내용으로 개정된 주택임대차보호법(주임법)이 공식 공포된 7월 31일 오후 서울 송파구 부동산중개업소 매물 정보란이 전셋값 폭등 및 전세 품귀 현상으로 비어있다.
 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입하는 내용으로 개정된 주택임대차보호법(주임법)이 공식 공포된 7월 31일 오후 서울 송파구 부동산중개업소 매물 정보란이 전셋값 폭등 및 전세 품귀 현상으로 비어있다.
ⓒ 연합뉴스

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이번 임대차 3법 시행에 대해 임대인과 임차인 모두 걱정이 많습니다. 임대인, 특히 1가구 1주택자는 억울하게 투기꾼 취급을 받아 지나친 세금을 부담할까봐 걱정하고, 임차인은 임대인이 겪을 부담이 고스란히 전세값이나 월세에 반영될까봐 걱정입니다.

지금껏 부동산을 소유해본 적이 없고 지금도 전세아파트에서 살고 있는 사람으로서 한 말씀 보태고자 합니다. 임대인의 걱정은 다음 글에서 다루고, 이번 글은 임차인의 걱정을 다뤄보겠습니다.

임대차 3법에 대한 임차인의 가장 큰 걱정은 '전세의 월세 전환'입니다. 일반적으로 전세보다 월세 부담이 더 큰 탓이지요. 또한, 2년 임대차 기간 종료 후 계약갱신청구권을 행사할 경우 임대보증금 인상시 임대보증금 대출을 받아야 하는데, 임대인이 동의를 해주지 않으면 어떻게 보증서를 받아 대출을 받을까 하는 걱정이 있습니다. 게다가 집값이 워낙 비싸 내 집이 아닌 은행 집이 될 정도로 대출을 끼고 사는 것이 현실인데, 대출 한도가 줄어 내 집 마련이 힘들어진 것도 큰 걱정입니다.

이러한 걱정들을 하나하나 살펴보며 그에 대한 대안을 다뤄보도록 하겠습니다.

[임차인의 걱정①]
임차인에게 불리한 전·월세 전환 - 전·월세 전환율의 차이 해소로 해결하자


야당 의원이 주장한 대로 임대차 3법 통과 때문에 집주인들이 전세를 월세로 전환하려고 할 수 있고, 전세 매물이 모두 월세로 바뀌는 것이 아닌가 하는 우려도 많습니다.

그러나 그 우려가 현실로 이뤄지기엔 두 가지 제약이 있습니다. 첫째, 많은 집주인들이 집값의 80%에 달하는 전세금을 끼고 집을 산 경우(즉 집주인이 갭투자로 집을 구입한 경우를 말한다) 목돈을 일시에 돌려주기가 쉽지가 않습니다. 둘째, 자신이 현금을 가지고 있어 전세금을 돌려주고 월세로 전환하는 경우, 종합과세대상이 되기 쉽습니다. 금융소득이나 임대소득이 1년에 2000만 원 이상이 되면 종합과세대상이 돼 세금이 올라갑니다.

그래도 임대인이 월세로 달라고 할 수 있고, 임대차 3법이 아니더라도 낮은 이자율, 1인 가구 증가 등으로 월세가 전세를 대체하는 현상이 진행될 수 있습니다. 이를 해결하는 방안은 무엇이 있을까요?

전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율, 즉 전·월세 전환율의 차이를 없애는 것입니다. 그리고 당장 한국토지주택공사(LH)의 공공임대주택부터 시행해보자는 것입니다. 2020년 6월 말 기준 LH가 제공한 공공임대주택이 123만2000호이고 LH는 감정원 발표 전·월세 전환율 수치를 적용하는데, 작년 말 기준으로는 전국 평균 4.7%를 적용하고 있다고 합니다. 그러나 실제는 6%가 적용되는 곳이 많습니다. 우리 동네인 인천 계양구 동양동 주공임대아파트는 7%가 적용되고 있습니다.

전세보증금 보증대출을 하게 되면 2.5~3%로 대출할 수 있습니다. LH는 임차인이 요구하면 전세로 전환이 강제돼 있습니다. 전국 123만 가구에 월세를 전세로 전환시켜주면 재정투입 없이 서민들의 주거비용을 반값으로 낮출 수 있는 것입니다.

계산을 쉽게 하기 위해 전·월세 전환율을 6%로, 전세보증금 보증대출 이율을 연 3%로 가정하고, 현재 보증금 1000만 원에 월세 50만 원을 내는 가정이 있다고 합시다. 이 가정이 전세로 전환하려면 전세보증금은 총 1억1000만 원, 현재 보증금에 1억 원을 추가해야 합니다. 전세보증금 보증대출을 이용하면 1억 원에 대한 연 이자는 300만 원, 월 25만 원입니다. 월세 50만 원을 내던 이 가정은 월세 절반을 아끼면서 대출을 다 갚아 1억1000만 원의 자산을 형성할 수 있는 기회가 생겼습니다.  

종국적으로는 대출을 받아 집을 사서 임대를 주는 집주인이 내는 대출금이자, 전세보증금을 대출받아 전세보증금을 집주인에게 주고 이자를 내는 임차인, 그냥 월세를 내고 사는 임차인이 모두 같은 집을 향유하는 이자비용이 같아야 합니다. 동일한 핸드폰을 쓰면서 돈이 있는 사람이나 없는 사람의 핸드폰 요금이 다르지 않은데 동일한 집을 사용하는데 집주인, 전세임차인, 월세임차인의 부담이 왜 달라야 할까요?

누구나 같은 집에서 살 때는 집의 소유 여부, 임대 형태(전·월세의 종류)에 상관없이 같은 비용을 내는 사회적 주택금융시스템을 제공하도록 합시다. 이것이 민주적 경제의 실현입니다. 똑같은 돈을 빌려 쓰면서 이자로 사람을 차별하는 구조를 적어도 주택 관련 금융에서는 없앨 수 있고 없애야 합니다. 이것이 진정한 민주적 경제입니다.

[임차인의 걱정②] 
임대차보증금 대출에 대한 임대인의 반대 - 임대인 동의 없이 은행 보증만으로도 충분하다

 
 4일 정부는 수도권 집값과 전·월세 가격 상승을 억제하기 위한 주택공급 확대 방안을 발표했다.
정부가 공공이 참여하는 고밀 재건축 제도를 도입하고 서울 노원구 태릉골프장 부지와 용산 캠프킴 등 신규 택지 발굴 등을 통해 수도권에 13만호 이상의 주택을 추가 공급하기로 했다.
서울 영등포구 일대 아파트 단지 모습.
 4일 정부는 수도권 집값과 전·월세 가격 상승을 억제하기 위한 주택공급 확대 방안을 발표했다. 정부가 공공이 참여하는 고밀 재건축 제도를 도입하고 서울 노원구 태릉골프장 부지와 용산 캠프킴 등 신규 택지 발굴 등을 통해 수도권에 13만호 이상의 주택을 추가 공급하기로 했다. 서울 영등포구 일대 아파트 단지 모습.
ⓒ 유성호

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일부 언론이 임대인들이 임대차 3법에 반발해 임대인 부동의로 임차인의 계약갱신권을 무력화할 것이라는 보도를 했습니다. 세입자의 전세대출 만기연장시 동의를 하지 않는 식으로 계약갱신청구권을 무력화할 수 있다는 것입니다.

그러나 이는 오해입니다. 임대차보증금 대출을 받으려면 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증 등에서 보증서를 받아 은행에 제출하면 대출을 받습니다. 민법 제450조(지명채권양도의 대항요건)에 따라 임차인이 보증금채권을 보증보험회사에 양도했다는 사실을 임대인(임대차기간 만료 시 보증금을 임차인에게 돌려주어야 할 의무를 진 채무자)에게 통지를 하면, 임대인은 법률적 대항을 할 수 없습니다.

한편, 일부 보증보험회사에서 임차인의 신용등급이 6~7등급 이하로 낮을 경우는 임대인의 동의를 요구한다고 합니다. 이 경우가 문제인데요. 이런 관행은 사라져야 합니다. 임대차보증금은 임차인이 생활비나 유흥비로 소모하는 돈이 아닙니다. 도망가는 돈이 아닙니다. 임대차보증금이라는 채무의 성질을 보고 보증을 해야지 임차인의 신용등급을 가치고 차별해서는 안 됩니다. 정부 당국의 철저한 감독이 필요합니다.

[임대인의 걱정③] 
대출 한도의 축소 - 종부세 대상 예외로 임대차 공급량을 늘리자


LH, SH 및 사회적기업 등 공공성이 있는 임대주택시스템을 제공하는 대규모 매입임대사업자에게 종부세 적용 시 예외조항을 두어야 합니다.

1979년 주택통계를 보면 총 주택 가구 수는 약 1100만 가구입니다. 국민 가운데 유주택자는 51%, 이중 다주택자가 11%, 1가구1주택자는 40%, 무주택자가 49%로 되어 있습니다.

41년이 지난 2020년, 6.17 부동산정책 발표 때의 국토부 관계자의 말을 빌리면 우리나라 총가구 수인 약 2000만 가구 중 유주택자는 60%, 이중 다주택자가 13%, 1가구1주택자는 47%, 무주택자가 40%라고 합니다.

40년 동안 900만 가구가 공급됐고 주택 순 증가분이 82%나 되는데 여전히 무주택자가 40%입니다. 왜 이렇게 무주택자가 잘 줄어들지 않을까요? 집 살 돈이 없기 때문입니다.

다가구 주택자가 집을 내놓으면 무주택자가 살 수 있도록 과감히 LTV, DTI를 80%씩 허용하여 900만 무주택자가 집을 살 수 있게 해줘야 합니다. 20~30년 장기 주택모기지를 통해 집 없는 서민들이 평생 열심히 일해 원리금을 갚아가며 내 집을 마련할 수 있도록 해주어야 합니다.

정부는 이번 7.10 대책을 통해 종부세 최고세율을 기존 3.2%에서 6.0%로 대폭 상향 조정했습니다. 매입임대를 금지한 것인데, 문제는 LH, SH 및 사회적기업이 이를 적용받을 수 있다는 것입니다. 다가구 주택보유자들이 집을 내놓으면 무주택자가 돈이 없어 살 수 없는 경우 당연히 LH, SH, 사회적기업 등이 집을 매입하여 저렴하게 임대주택으로 제공할 수 있도록 해주어야 합니다. 그런데 매입임대를 금지하면 출구를 막아버리는 것이 됩니다. 이를 보완해야 합니다.

[임대인의 걱정④] 
전세매물의 부족 - 공공임대주택부터 전세전환을 해 임차인의 주거료 부담을 낮추자

 
 4일 정부는 수도권 집값과 전·월세 가격 상승을 억제하기 위한 주택공급 확대 방안을 발표했다.
정부가 공공이 참여하는 고밀 재건축 제도를 도입하고 서울 노원구 태릉골프장 부지와 용산 캠프킴 등 신규 택지 발굴 등을 통해 수도권에 13만호 이상의 주택을 추가 공급하기로 했다.
서울 동작구 일대 주택 모습.
 4일 정부는 수도권 집값과 전·월세 가격 상승을 억제하기 위한 주택공급 확대 방안을 발표했다. 정부가 공공이 참여하는 고밀 재건축 제도를 도입하고 서울 노원구 태릉골프장 부지와 용산 캠프킴 등 신규 택지 발굴 등을 통해 수도권에 13만호 이상의 주택을 추가 공급하기로 했다. 서울 동작구 일대 주택 모습.
ⓒ 유성호

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당장 국가가 통제하는 LH부터 월세를 전세로 전환해서 LH 임대아파트 123만 가구의 주거비를 반값으로 내리도록 해야 합니다.

정부는 전국 123만 가구에 달하는 LH 공공임대주택 보증금과 월세 현황에 대한 실태조사에 착수해야 합니다. 제가 살고 있는 계양구 동양동 주공아파트 월 임대료 현황을 보시죠.

전용면적 39.84m²(12평)의 아파트를 보증금 1616만2000원에 월 임대료 17만 5520원을 내고 살던 노동자가 있습니다. 이 분은 LH에서 보증금을 더 내면 월세를 깎아준다고 해서 보증금 1700만 원을 더 내고 10만 원 임대료를 공제받았습니다. 그래서 지금은 보증금 3316만2000원에 월 7만5520원을 내고 있습니다. 전·월세 전환율이 7%가 넘습니다. 그러니 이 노동자가 2.5~3%의 전세보증금보증 대출을 통해 월세를 전세로 전환하게 되면 임대료를 반값 이상 절약할 수 있게 되는 것입니다.

자영업자와 기업인들의 부담을 가중시키는 최저임금 인상에만 의존해서는 소득주도성장의 목표를 달성하기가 쉽지 않습니다. 서민들의 가장 큰 지출요인인 주거비를 줄여 가처분소득을 늘려주어야 합니다.

당장 LH 임차인부터 시작해봅시다.
 
 3일 오후 서울 여의도 국회에서 열린 외교통일위원회 전체회의에서 대북전단을 금지하는 ‘남북교류협력에 관한 법률 일부개정법률안’을 발의한 송영길 위원장이 태영호 미래통합당 의원의 질의에 이의를 제기하고 있다.
 지난 3일 오후 서울 여의도 국회에서 열린 외교통일위원회 전체회의를 주재하는 송영길 위원장.
ⓒ 유성호

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더불어민주당 국회의원 국회 외교통일위원장 전 인천광역시장


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