바보야, 문제는 집이야! (It's the house, stupid!)

70~80년대 강남아파트와 올림픽으로 대별되는 '한강의 기적' 시대를 살아온 한국인들에게 부동산은 크게 두 가지 의미로 남는다. 하나는 부동산이야말로 그 어떤 자산보다 확실하면서도 높은 수익을 보장하는 불패의 신화이며, 다른 하나는 그 불패의 신화를 이루지 못한 이들이 겪는 열패감과 소외감이다.

개발시대에 시대의 흐름에 잘 올라탄 이들은 뜻(?)한바 재산을 일구는 데 성공했고 이제는 그 기득권이 고착화하는 시기에 이르렀다. 반면 시장흐름을 읽는 눈이 없었든지, 부동산이 이래서는 안된다는 고집이 있었든지 불패의 신화 대열에 오르지 못한 이들은 소득보다 훨씬 빠르고 높게 오르는 부동산 가격을 보며 허탈해 할 뿐이다.

1인당 국민소득 3만 불을 넘어선 2020년 한국, 적어도 부동산 문제는 개발시대의 양상과 크게 다르지 않다. 그사이 우리는 공동체의 번영을 지향하는 세 번의 좌파정권을 창출했음에도 말이다. 아니 외려 세 번의 좌파정권 중 두 번은 부동산가격이 그야말로 하늘 높은 줄 모르고 치솟아 그들이 그토록 중심에 두던 국민, 그 다수의 약자와 서민층에게는 가히 범접할 수 없는 부동산 가격을 시현하고야 말았다.

1. 좌파정부와 부동산

부동산가격, 정확히 집값이 폭등한 시기가 공교롭게 공동체의 번영을 제1의 가치로 추구하는 좌파정부 시기에 집중되었다는 사실은 참으로 아이러니 한 일이다. 세제강화, 대출제한, 투기지구 지정, 분양가상한제 등 갖은 대책을 다 써보아도 집값은 오른다. 미치고 환장할 노릇이다. 잡으려 잡을 수 없는 집값, 아니 설익은 정책으로 인해 더 높이 오르는 집값 덕분에 서민들의 내집마련은 요원하다못해 불가능에 가까워졌다. 이 사이 새롭게 사회에 진출하는 청년들에게 집은 평생에 이루기 힘든 꿈이거나, 경제활동 내내 지고 갈 짐이 되어버렸다.

국민의 절반이 모여 사는 수도권의 아파트 평균가격은 2020년 7월을 기준으로 약 5억5천만원쯤 된다.(국민은행통계) 도시근로자 연평균 소득 약6천 만원과 30년 경제활동을 가정하면 수도권에서 아파트 한 채를 마련하려면 생애소득의 약1/3을 모아야 하는 계산에 이른다. 수도권내 가구당 평균 순자산이 약 4억3천만원 정도이니 수도권의 아파트 값은 이미 가구 전재산 보다도 높은 수준인 것이다.(통계청) 물론 이를 서울로 좁혀보면 평균 9억3천만원에 이르는 서울 아파트 한 채를 사려면 생애소득의 절반을 모아야 가능한 일이 된다. 서울특별시민이 되는 일은 북한의 평양특별시민이 되는 일만큼이나 선택받아야 할 일인지 모르겠다.

집값이 오를 때 하룻밤, 일주일 사이에 수억 원이 올랐다는 뉴스를 심심찮게 본다. 그러나 그런 상승도 이유가 없지는 않다. 2000년 이후 유난히 집값이 오르던 두 기간, 그러니까 지난 03년~07년, 그리고 16년~20년까지의 집값도 스토리를 가지고 있다. 그 스토리는 자산의 가격을 형성하는 수많은 요인에 의해 역사적으로 축적된 것이다. 따라서 유난히 집값이 오르던 그 두 기간이 비단 집값 안정을 최우선 과제로 공약한 좌파정부 시기였고 그래서 더욱 실망스럽다는 비판은 표면적인 것에 불과한 것이다. 문제는 예견된 상황을 두고도 기대에 부합하지 못한 처방에 있었음을 미리 밝혀 둔다.

두 기간의 집값 앙등은 1997년 아시아 외환위기와 2008년 세계금융위기 이후, 침체된 경제를 극복하기 위한 노력 와중에 벌어졌다. 세계적으로 침체된 경제를 살리기 위한 저금리, 유동성의 힘이 공통요소라 할 것이다. 그러나 국내적으로는 두 기간의 배경이 사뭇 다르다. 노무현 정부 시기인 2003년 이후는 국토균형발전을 위한 수도권 분산정책 과정에 풀린 많은 유동성이 배경이 되었다. 혁신도시를 건설하는데, 또 대개의 지방 도시마다 수도권 신도시건설을 본 딴 외곽의 신주거지역을 건설하는데 돈이 풀린 것이다. 그 돈은 다시 서울과 수도권의 집으로 몰렸다.

IMF를 겪으면서 또 하나의 변화는 집에 대한 소비패턴의 변화였다. 집은 더 이상 재형저축이나 장기주택적금을 들어 사는 재화가 아니었다. 미래소득의 일정 부분을 미리 끌어와 집을 사는 것이 일반화되던 시기가 이즈음이었다. 주택담보대출, 모기지론 등의 선진(?)금융상품을 은행권은 앞다퉈 들여왔다. 빚을 내서 집을 사는 것을 누구도 흠잡지 않는 시대에 집값은 오르기만 했던 것이다.

2015년 이후, 짧게 잡아 문재인 정부의 집값 상승은 무엇 때문인가? 이 또한 세계적으로는 유동성에서 원인을 찾아야 할 것이다. 금융위기 극복과정에서 풀린 돈들이 넘쳐났고 국내적으로 서서히 그 돈의 흐름이 자산시장으로 몰리기 시작한 것이 14년을 전후한 일이었다. 저금리 상태에서 풀린 돈의 향배는 생산성을 향상시키는 투자가 아니면 경제성장과 동행하는 자산으로 유입인데 시중의 많은 유동성은 혁신을 위한 도전보다는 쉽고 안전한 길을 택했다.

성장이 정체되고 과실의 배분이 제한된 상태에서 자금을 가진 이들이 선택할 수 있는 최적 대안이었던 것이다. 심지어 이전 박근혜 정부에서는 빚을 내어 집을 사라는 정책을 공공연히 펼쳤고, 이는 저금리상태가 지속되는 환경과 맞물리면서 가계대출의 역대기록을 갱신하는 지경에 이르렀다.

좌파정부였음에도 불구하고 집값이 오른 것은 이같은 역사적 맥락이 있었음을 이해해야 한다. 문제는 이 같은 맥락하에서 '이를 극복하기 위한 정부의 노력이 어떠했냐는 것'이다. 문재인 정부는 며칠 전 스물 두 번째 부동산 대책을 내놓았다. 부동산, 적어도 수도권의 집값을 더는 손놓고 있을 수 없었던지 대통령이 국토부 장관을 호출했다는 근래 보기 드문 뉴스가 나온 이후 얼마되지 않아 나온 대책이었다. 그러나 늘 그렇듯 문 정부의 부동산대책에 대한 기대와 반응은 대책이 나오기도 전에 이미 불신으로 넘쳐났다. 정책의 신뢰성, 실효성이 이미 한계를 노정하고 있다는 뜻일 것이다.

2. 문재인 정부의 부동산 대책

단적으로 문재인 정부의 부동산 대책에 '공동체의 번영'이 있는지 묻고 싶다. 촛불의 힘으로 탄생한 정부에서 폭등하는 주택가격을 두고 보편적 공동체를 구현하려는 어떤 노력이 있었는가?

스물 두 번의 대책은 대략 몇 가지 범주로 분류된다. 임대사업자 양성화, LTV·DTI 등 대출규제 강화, 보유세 및 종부세 등 세제 강화, 투기지역 지정 등 이른바 핀셋지역에 대한 가격·수요억제책, 분양가상한제, 그리고 3기 신도시 등 수도권 공급대책 등이다. 복잡하고 다양한 예외규정을 둔 현행제도 내에서 문 정부의 부동산 대책은 시장내 단기효과를 볼 수 있는 가격 및 수요 억제책에 방점을 두어 오르는 집값을 일시적으로 안정시키는 데 급급했다. 정책 중간 중간에 나타났던 몇 개월의 간의 안정을 보면서 부동산 대책이 효과를 내고 있다고 자화자찬하다가 곧바로 시장이 변화하면 또 그것을 잡기 위한 후행 대책으로 스물 두 번을 발표한 것이다.

수많은 대책 가운데 굳이 공동체를 고려한 정책으로 기억할 만한 것은 지난 5월 6일 발표한 '공공성을 강화한 정비사업 활성화'를 들고 싶다. 그 정책의 골자는 지지부진한 재건축 재개발 사업을 공공이 중심이 되어 시행하여 사업 진행기간을 단축시키는 것과 필요한 경우 공공이 자금을 지원하여 추후 자산소득 증대분을 지분만큼 공유한다는 내용이었다. 공공재개발은 용적률 상승 등 사업성을 개선시켜 원주민의 정착율을 높이고 늘어난 물량을 공공주택으로 활용한다는 취지를 담고 있었다.

이외에 대책에서 눈에 띄는 것은 '임대사업자 양성화' 정책이다. '임대사업자 양성화'라는 설익은 정책으로 정작 집값 상승의 주범으로 지목한 다주택자에게 그들이 행한 수많은 억제책을 모두 피해갈 수 있도록 열어준 것은 가장 좌파정권답지 못한 헛발질이었다. 이에 대한 비판은 더 이상 재론할 가치조차 없다. 시장에 기존 주택의 공급물량을 막아놓고, 정책효과가 희미한 공급 로드맵을 수차례 발표해 본들 그것이 먹힐 리 있겠는가?

지난 스물 두 번의 정책은 수요를 억제하는 엄청난 디테일에도 불구하고 임대사업자 양성화로 뚫린 투기수요를 전혀 잡지 못하였으며 기존물량의 공급은 공급대로 막고, 장기간이 소요되는 신규공급에도 이렇다 할 활로를 열지 못한 것이었다. 한마디로 시장의 현실을 꿰뚫지 못한 한계를 보였고 그 색깔은 전혀 좌파답지 않은 것이었다. 해서 문정부의 부동산정책은 좌우진영 모두로부터 공격받는 정쟁의 대상이 되어버렸다.

여기에 국민과의 대화에서 보여준 대통령의 현실성 없는 인식, 정책 집행자의 오만한 태도 등이 더해지면서 감정적 반감까지 샀던 것을 부인할 수 없다. 더욱이 웃픈 현실은 다주택 공직자에게 집을 팔라는 유례없는 지침(?)이다. 그들이 보유한 집을 팔면 부동산 시장이 안정되는가? 하라는 개혁은 못하고 변죽만 울리더니 여론이 악화되자 이를 달래기 위해 한다는 것이 집을 여러 채 가진 고위 공직자에 대한 처분 지침이라니 세계 뉴스토픽 감 아닌가?

3. 보유세 현실화에 대한 기대와 실제

문재인 정부가 들어서자 부동산 가격은 본격적으로 상승기에 접어들었다. 2014년부터 꿈틀대던 서울의 집값은 2016년이 되자 이미 전고점을 넘어서 문재인 정부가 들어선 2017년에는 이미 상승탄력이 더 해진 상태였다.

이무렵 문재인 정부의 출범을 바라보는 시장의 기대는 크게 두 가지였다. 하나는 노무현 정부의 학습효과에 의해 좌파정권은 집값을 잡지 못할 것이라는 것이었고, 나머지 하나는 촛불혁명에 의한 정부답게 과감한 개혁정책으로 집값을 잡을 것이라는 기대였다. 그 과감한 개혁을 기대했던 사람들의 다수는 정부 부동산 정책의 최우선 과제로 보유세 현실화를 주장했다. 보유세 현실화가 무엇인가? 이는 부동산을 보유한 자들에게 '각자에게 그의 것을' 주자는 가장 간명한 정의였다.

고액의 주택을 보유한 사람에게 그에 합당한 세금을 내도록 해야 한다는 가장 근본적인 정책이 실행되기를 기대했다. 2018년 기준 한국은 약 20억짜리 아파트 한 채를 가진 이에게 1000만원의 세금을 거두고 있었다. 주마다 상이한 미국 실태와 비교하거나 징수세액과 GDP의 비율을 비교한 OECD 통계 등에서 확인되는 우리나라 보유세는 결코 '각자에게 그의 것을' 배분하지 못하고 있다.

이때 보유세 강화책을 비판하던 반대여론 중에는 이런 것이 있었다. '강남개발 당시 아파트 한 채를 분양받아 30년을 넘게 살아온 은퇴 부부에게 고액의 보유세 부담이 가당키나 하냐'는 것이었다. 선량한 국민을 투기자로 몰아 세금폭탄을 매기려 하는 정부라는 맹비난이 쏟아졌다. 디테일은 이런 것에 발휘하면 된다. 큰 원칙을 세우고 디테일을 잡아야 하는데, 큰 원칙은 건들지도 못하고 디테일로만 시장을 잡으려 하니 시장에 정책효과가 나겠는가?

보유세 제도의 전면개편에 대한 기대는 이후 연이은 부동산 대책에서 찔끔찔금 땜질식으로 다뤄지면서 당초 기대를 전혀 반영하지 못한 채 변질됐다. 말하자면 '어느 요건을 충족하는 투기지구에서 어떤 형태의 주택을 대상으로 시장가액 현실화율을 올리고 하는 식'의 난해한 대책으로 연명했다. 개중 세율을 올리는 것은 국회 통과를 핑계로 실행되지 못하는 등 지지부진했다. 요컨대 부동산 분야 개혁을 위한 최우선 과제의 본질에 이르지 못한 문재인 정부였다.

4. 공공주택은 어디에?
 
주택의 특성은 '사는 곳이자 사는 것'이다. 살기 위해 사야 한다. 샀기 때문에, 그것도 많은 돈을 들였기 때문에 손해 보고 싶은 마음이 없는 것이 인지상정이다. 그런데 살기는 해야 하지만 돈이 없는 이들은 주택을 사지 못한다. 또 구매할 능력이 되지만 그렇지 않은 사람들도 얼마든지 있을 수 있다. 그런 사람들을 위해 공공주택을 보급하는 것은 세계적인 현상이다.

문재인 정부들어 현재까지도 우리나라의 공공주택비율은 8%에 미치지 못한다. 전체 주택 약 2100만 호 중 공공임대주택은 약150만 호에 불과한 실정이다. 어느 정도의 공공주택이 적정비율인지는 정답이 없다. 나라마다, 도시마다 상이할 것이다. 다만 문재인 정부는 대선 당시 공공임대주택을 매년 17만 호 이상 공급하여 공공주택비율을 OECD 평균 이상인 9%를 달성하겠다고 공약한 바있다. 아직 임기가 남아있어 최종적인 판단을 하기에 이르지만 부동산 가격폭등으로 인해 공공주택의 효용이 더욱 높아진 현실을 감안하면 공약이행은 매우 중요한 과제가 되어야 한다.

공공주택이 시선을 모으는 이유는 비단 저소득층을 위한 공약 때문만은 아니다. 평균적인 주택가격이 매우 높은 수준에서 주택 수요도 세분화하기 때문이다. 자산차익(capital gain)을 포기하는 대신 주거생활에 대한 비용만으로도 주택을 소비할 수 있도록 요구하는 층이 늘게 된다. 따라서 이같은 수요를 공공주택을 통해 충족시키는 일은 더 이상 공공주택이 저소득층만을 위한 시혜적, 제한적 저급의 주택이라는 인식으로는 곤란한 것이다.

중산층을 위한 국민주택규모의 공공주택, 지가(상승)이득을 배제한 건물분양방식의 공공주택, 순수 월세임대방식의 공공주택, 장기전세 공공주택 등 주택의 질과 보급방식을 다변화한 공공주택정책이 시급하다.

주택이 갖는 두 가지 특성은 '자산'과 '집'이다. 자산으로서 특성이 부각 될 때 매물을 보지도 않고 계약하고, 갭투자가 횡행한다. 가격이 급등할 때 변동성이 커지며 이상급등과 급락의 위험에 노출된다. 그러나 모든 주택을 자산으로만 취급하는 것은 결코 자본주의적이지 않다. 건강한 거래와 시장 유지를 위해 때로는 거래되지 않는 주택, 자산가격의 등락으로부터 자유로운 주택도 있어야 하며, 무엇보다 그 같은 수요를 희망하는 구성원들이 시간이 갈수록 늘어나고 있다. 집을 소유하지 않고 '사는 곳'으로 인식하는 층들이 소비할 수 있는 공공주택이 유럽 선진국의 25% 내외까지는 아니더라도 국내에 15% 수준만이라도 된다면 주택가격 급등의 부담을 상당 부분 해소할 수 있을 것이다.

정책수립에 참고할 만한 사항으로 두 가지를 보자. 입지는 낙후된 구도심을 활용하는 것이고 사업방식은 공공주택사업자가 주도하는 것이다. 필요하다면 LH 등이 구도심 용지를 공영택지로 개발할 수 있도록 예산을 투입하고 과감한 고밀개발을 통해 직주근접의 공공주택을 공급하게 하자. 다만, 기존의 공공임대주택 공급방식으로는 곤란하다. 낙인(stigma)효과를 최대한 배제한 채, 시중매물과 스스럼없이 섞일 수 있는 공공주택을 보급해야 한다.

5. 주택가격시스템 정비

매우 기술적인(technical)한 생각 중 하나가 있다. 왜 부동산 가격을 전국의 수많은 부동산에게 맡기는 것인지 때때로 의아하다. 이미 국민 자산, 국가 부의 절대비중을 차지하는 부동산인데, 공인된 가격시스템을 갖추지 못했다는 사실은 다른 자산과 비교해보면 너무나 후진적이라고 생각된다. 증권거래소만큼은 아니더라도 아파트거래소, 평가가격공시시스템 등을 구상해볼만 하지 않은가?

많은 발전 끝에 실거래가를 등기하고 개별공시지가를 조회하는 시스템을 구축하여 data를 축적해 온 것은 사실이다. 그러나 이 정도로는 부족하다. 형성되는 거래가격에 대해 더 투명하고 폭넓게 합의된 가격시스템이 마련될 필요가 있다. 일주일 사이 몇 억원이 오르는 이상급등에 대한 최소한의 이해는 있어야 하지 않겠는가?

아파트단지 부녀회에서 얼마 이하에 매물을 내놓지 말라거나, 중개사들간 담합으로 거래가격이 오르고 내리는 현상도 주택가격 형성의 한 요인으로 받아들인다면 지역성에 기반한 가격형성개념보다 이제는 그 중요성에 비례한 폭넓은 가격합의 시스템이 요구되는 시점이라 생각된다.

6. 성공할 것인가? 실패할 것인가?

부동산 가격이 오를 때 우리는 왜 불안해 하는가? 왜 가격을 잡지 못해 안달하는가? 만약 국민 모두가 자가를 보유하고 있다면 이는 더없이 반길 일이다. 부동산 가격의 이상급등은 경제활동에 주는 득보다 폐해가 많기 때문이다. 계층간의 양극화는 물론, 투자를 통한 생산성향상을 저해한다. 노동의욕도 상실되기 십상이다.

무엇보다 미래세대에 대해 엄청난 부담을 주게 되며 있는 자와 없는 자간 계층구도를 고착화시킨다. 안정적인 부동산 가격관리는 그래서 매우 중요한 사안인 것이다. 그렇다면 안정적인 집값은 무엇인가? 집도 자산이기에 투기와 투자가 전혀 없을 수는 없다. 그로 인한 이상급등도 때로 따라오게 된다. 그래서 안정적인 집값은 보편적인 국민이 보편적인 노력을 통해 달성할 수 있을 정도의 가격이라고 추상화할 수밖에 없을 것이다.

앞서 소개한대로 수도권의 집값, 특히 서울의 집값은 보편적인가? 단정할 수 없지만 생애소득의 절반을 모아야 살 수 있는 주택이라면 이미 보편적이라 보기는 매우 어렵다.

문재인 정부의 성공과 실패는 부동산 정책의 성패에 많은 비중을 두게 될 듯하다. 기대를 모두 실현할 수 없다하더라도 기대의 근간은 놓는 정부가 되길 바란다. 그것이 촛불혁명으로 수립된 민주정부의 역할이다. 그것을 위해 보다 면밀하고 현실성 있는 정책으로 거듭나길 기대한다.