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우리가 어떤 행동을 할 때 '잘 했다'라는 소리를 듣기 위해서는 목적에 맞는 행동을 해야 한다. 하지만 실제로 토지매입을 원하는 투자자들을 만나보면 대다수는 목적이 명확하지 않다.

토지를 매입하는 목적은 크게 두 가지로 나뉜다.

먼저 건물을 짓기 위한 건축 목적의 토지 매입이다. 건물을 짓는 땅을 매입할 때 최우선은 그 땅에 내가 원하는 건축물을 지을 수 있는지, 인허가에는 문제가 없는지를 확인하는 것이다.

매입하려는 대상 토지가 현재 어떤 용도로 계획되어 있는지 사용하려는 목적과 일치하는지를 확인해야 한다. 아무리 내 맘에 쏙 드는 입지를 찾았다고 해도 토지를 매입하는 궁극적인 목적인 '건축'을 할 수 없다면 땅을 잘 샀다고 할 수 없다.
 
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토지를 매입하는 또 다른 목적으로는 '투자'가 있다. 일정 기간 보유한 후에 가치가 오르면 되팔아 시세차익을 목적으로 땅을 매입하는 것이다. 여기서 잠깐 땅의 가치가 상승하는 원인을 먼저 살펴보도록 하자.

땅은 지목 변경, 주변 호재의 영향 등으로 가치가 상승한다. 그러나 실질적으로 토지는 '똑같은 1평을 얼마나 활용할 수 있느냐'에 따라 가치가 달라진다. 이것을 부동산에서는 '용적률'과 '건폐율'이라 부르며 용도지역에 따라 각각 다르게 정해놓고 있다. 동일한 지역 내에서 땅의 가치, 즉 땅값의 서열을 정하는 기준은 '용도지역'인 것이다.

시세 차익을 원한다면 현재보다 미래가치에 집중하자. 그렇다면 건축을 목적으로 토지를 매입할 때와 기준이 같아서는 안 된다. 현재의 땅의 모양, 가치, 이용 계획 등 보다 앞으로 땅이 어떤 용도지역으로 변경되는지가 중요하다. 그것이 땅값을 결정하는 핵심 요인이기 때문이다.

하지만 안타깝게도 토지의 용도지역 변경은 형질 변경이나 지목 변경과는 다르다. 국가에서는 충분한 수요가 발생한다고 판단될 경우 토지의 계획적인 관리를 위해 도시지역으로 편입을 고려한다.
 
 1700만 평의 대규모 신도시 송산그린시티 개발과 2021년 서해선복선전철 송산역 완공으로 변모하는 화성시 남양읍 일대.
 1700만 평의 대규모 신도시 송산그린시티 개발과 2021년 서해선복선전철 송산역 완공으로 변모하는 화성시 남양읍 일대.
ⓒ 서민지주

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도로, 철도, 일자리와 같은 신설 교통망이나 대규모의 일자리가 자리하는 곳에 수요 인구가 발생하므로 미개발지역인 농림지역이나 계획관리지역이 도시지역으로 용도 변경되는 것이다. 이때 내 땅의 용적률과 건폐율이 상승하면 땅의 가치가 상승해 큰 시세차익을 누릴 수 있게 된다.

이렇게 목적에 따라 토지를 매입하는 기준은 크게 다르다. 그런데도 당장 건축을 목적으로 하면서 주변 호재에 유혹돼 건물을 지을 수 없는 땅을 매입하거나 시세차익을 목적으로 하면서 현재 땅의 상황이나 모습에만 집착해 기회를 놓치는 사례가 발생한다.

토지를 매입하는 목적부터 명확하게 하자.
목적이 명확해야 흔들리지 않고 내가 원하는 토지를 매입할 수 있다. 땅을 사는 목적이 건축이 아닌 시세차익이라면 지금 눈에 보이는 것보다 땅의 미래가치를 내다보는 통찰력과 혜안이 필요하겠다.

덧붙이는 글 | 안민규 기자는 (주)대연피앤씨 팀장이며, 네이버 블로그 <서민지주의 생존투자( http://minqahn.blog.me)>를 운영하고 있습니다.


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불확실한 미래를 대비하기 위해 부동산을 공부하고 투자하며 경험한 이야기를 독자들과 나누고자 합니다. ■ 부동산 매매법인 (주)대연피앤씨 팀장 ■ 네이버블로그 「서민지주의 생존투자」 http://minqahn.blog.me


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