다주택자에 대한 종합부동산세를 올리고, 분양가상한제 예정 지역도 서울 13개 구와 경기 과천 등으로 확대된다. 15억 원 이상 초고가 아파트를 담보로 한 주택담보대출은 전면 금지되고, 임대주택사업자에 대한 세제 혜택도 줄어든다.

기획재정부와 국토교통부, 금융위원회, 국세청은 16일 정부 서울청사에서 이런 내용을 담은 '주택시장 안정화 방안'을 발표했다. 주택담보대출 규제를 강화하고, 종합부동산세 등 부동산세 부담을 인상하는 한편, 분양가상한제 시행 예정도 대폭 확대 지정했다.

홍남기 "주택 통한 불로소득 어떤 경우에도 절대 허용하지 않겠다"

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 "'주택시장 안정화방안'은 주택 실수요자를 철저히 보호하면서 시장 교란행위‧불안에 엄정하게 대응하겠다는 강력한 의지를 담았다"면서 "삶의 터전이 되어야 할 공간이 투기의 수단으로 전락하고, 청년과 서민의 내집 마련 희망을 빼앗는 작금의 상황이 지속돼선 안된다. 주택을 통한 불로소득은 어떤 경우에도 절대 허용하지 않겠다"고 강조했다.

정부는 이번 대책에서 초고가 주택을 중심으로 한 주택담보대출을 더욱 옥죄기로 했다.

먼저 시가 9억 원이 넘는 주택에 대한 담보대출 비율(LTV)이 축소된다. 현재까지 투기과열지구와 투기지역에서는 매매가격과 관계없이 주택담보대출을 최대 40%까지 받을 수 있었다. 10억 원짜리 주택이라면, 4억 원까지 대출이 가능했다.

그런데 이번 대책에서는 시세 9억 원이 넘는 금액에 대해서는 담보인정비율을 20%로 축소했다. 만약 10억 원짜리 주택에 적용되면, 대출 상한선은 4억 원 밑으로 떨어진다.

가령 매매가 10억 가운데 9억 원까지는 40% 대출이 적용된다. 여기까지 3억 6000만 원을 빌릴 수 있다. 하지만 나머지 1억 원에 대해 인정비율 20%가 적용돼, 추가로 빌릴 수 있는 금액은 2000만 원이다. 즉 10억 짜리 아파트를 담보로 대출 가능한 최대 금액은 3억 8000만 원이 된다.

매매가가 15억 원이 넘는 아파트로 주택담보대출을 받는 것은 금지된다. 정부는 투기지역과 투기과열지구 내 매매가 15억 원 이상 아파트에 대해 주택 구입용 주택담보대출을 전면 금지하기로 했다.

매매가 9억 원을 초과한 주택을 담보로 대출을 받은 사람에 대한 특별 관리도 이뤄진다. 9억 원 초과 대출자에 대해 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 적용하기로 했다. 해당 대출자는 연 소득 대비 총 대출금액 비율이 40~60% 수준을 유지해야 한다.

매매가 15억 이상 아파트로 담보대출 금지, 대출요건도 강화

주택담보대출 요건도 강화한다. 현재 '공시가격 9억 원 이상'인 고가주택의 기준은 '시세 9억 원 이상'으로 바뀐다. 투기지역과 투기과열 지구에서 무주택 세대가 고가 주택을 구입하거나, 1주택 세대가 주택을 구입할 경우, 1년 내 전입신고를 해야 한다. 전입 신고를 하지 않으면 주택을 처분해야 한다.

종합부동산세도 오른다. 조정대상지역의 주택이 많을 수록 세금 부담은 더 커진다.

종합부동산세율의 경우 1주택자와 다주택자는 0.6~3.0%로 기존보다 0.1%p~0.3%p 상승한다. 그런데 주택 3채 이상을 소유하면서, 조정대상지역에서 주택 2채를 소유한 사람의 경우 세율은 0.8~4.0%가 적용된다. 기존 세율보다 0.2%p~0.8%p가 오르는 것이다.

조정대상지역 2주택자에 대한 세부담 상한도 기존 200%에서 300%로 확대된다. 3주택 이상 다주택자(300%)와 같은 세금 부담을 지우겠다는 것이다.

공시가격을 실제 거래 가격과 비슷한 수준에 맞추는 공시가격 현실화도 속도를 내기로 헀다. 2020년 공시가격은 시세 변동에 따른 가격을 공시가격에 모두 반영하기로 했다. 9억 원~15억 원인 공동주택의 시세반영률은 70%, 15억~30억은 75%, 30억 이상 아파트는 80% 수준까지 올리기로 했다.

양도소득세도 강화한다. 먼저 장기보유특별공제도의 경우, 거주 기간을 추가해 비율을 정하기로 헀다. 기존에는 보유 기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용하고 있다. 10년 이상을 보유할 경우, 80%의 공제율이 적용된다.

하지만 2021년 1월부터는 거주 기간 요건이 추가된다. 지금까지 공제율을 책정할 때, 보유 기간만 따졌다면, 앞으로는 보유기간과 거주기간을 동시에 보겠다는 것이다. 보유기간 40%(3~10년 이상), 거주기간 40%(3~10년 이상)을 나눠서 공제율을 적용하기로 했다.

이에 따라 보유기간과 함께 거주기간도 10년이 넘어야 특별공제율 80%를 온전히 적용받을 수 있다. 보유기간과 거주기간이 3년인 경우 공제율은 24%에 그친다. 다주택자의 경우 기존처럼 15년 이상 보유시 최대 30% 공제가 가능하다.

등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에도 거주 요건이 추가된다. 지금까지는 조정대상지역 내 1세대 1주택자가 임대사업자등록을 하면, 거주 요건을 따지지 않고 비과세 혜택을 줬다. 하지만 앞으로는 조정대상지역 내 임대주택도 2년 이상 거주해야 비과세 혜택이 적용된다.

분양가상한제, 서울 13개구와 경기 과천, 광명, 하남 일부 지역도 지정

민간택지에 대한 분양가상한제 시행 예정 지역도 확대했다. 현재 민간택지에 대한 분양가상한제 예정 지역은 서울 27개 동에 불과했다. 이번 대책에서는 서울 강남을 비롯해, 마포 등 13개 구와 경기 과천, 하남, 광명 등도 추가됐다.

서울 강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 중구, 광진, 서대문구 전역, 강서구 4개 동, 노원구 4개동, 동대문구 8개동, 성북구 13개동, 은평구 7개동이다. 경기도는 광명 4개동, 과천 5개동, 하남 4개동이 상한제 예정 지역으로 신규 지정된다.

분양가상한제의 본격 적용은 내년 4월부터다.

홍 부총리는 "대책 발표 이후에도 시장 상황을 엄중히 모니터링하며, 필요한 경우 내년 상반기중 주택수요, 공급 양 측면에 걸쳐 추가적인 종합대책을 마련하겠다"면서 "시장안정을 위해 필요하다면 세제, 대출규제 및 주택거래와 공급 전반에 걸친 강력한 대책을 주저없이 시행하겠다"고 밝혔다.