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부동산에도 트렌드가 있다. 대표적인 것이 교통망이다.

70~80년대 급속한 경제성장과 함께 늘어나는 교통수요에 대응하기 위해 막대한 초기 건설비와 장기간이 소요되는 철도보다 도로를 선택했다. 그러나 세계적으로 친환경·에너지·기후대책 등의 중요성이 강조되면서 교통망의 중심은 도로에서 친환경 교통수단인 철도로 변화했다.

변화의 조짐은 부동산에서 감지되기 시작했다. 2004년 경부고속철도 개통으로 서울에서 부산까지 2시간 40분이면 주파할 수 있게 되면서 전국이 반나절 생활권 안으로 들어왔다. 개통식 행사에 걸려있던 'KTX가 대한민국을 확 바꿉니다'라는 플래카드의 문구처럼 고속철도는 대한민국 국민들의 삶을 바꾼 것이다.

개통 142일 만에 고속철도 이용객은 1천만 명을 돌파했다. 고속철도 확충이 가속화될수록 이용객 수 또한 빠르게 늘어났다. 역을 이용하기 위해 모이는 사람들이 많아지면서 역 주변의 상권은 호황을 맞이했고 역 주변에 투자한 투자자들이 성공을 거듭하면서 '역세권 불패'라는 말이 생겨났다.

사전에서 역세권(驛勢圈)을 찾아보면 '기차나 지하철역을 일상적으로 이용하는 주변 거주자가 분포하는 범위'라고 설명하고 있으나 쉽게 풀자면 '역이 영향력을 미치는 범위'를 의미한다.

역세권에서 '역(驛)'은 본래 신라 때부터 존재한 역참(驛站)이라는 제도에도 나온 말이다. 역참은 국가의 중요한 소식이나 공문서, 세금 등을 전달하는 교통·통신 기관이다. 전국 곳곳에 설치된 역참에서는 숙박시설과 역마(驛馬)가 준비되어 있어 중간에 쉬어가거나 말을 바꿔탈 수 있었다.

최초에 설치된 역참은 황량한 벌판에 말뚝 하나 박혀있는 것이 전부였다고 한다.
그러나 시간이 흐르면서 말뚝 주변으로 말을 정비하기 위한 시설들이 하나 둘 생겨나게 되고 사람들이 쉴 수 있는 쉼터로서 주막이 들어서게 되었다.

역참 주변으로 사람들이 모여들게 되자 이들을 대상으로 물건을 파는 상인들이 몰려들게 되고 정착하는 무리들이 생겨나면서 사람들로 북적이는 중심지로 변모하게 된다. 이것이 역세권의 시작이라 하겠다.
 
 1905년 수원역 모습
 1905년 수원역 모습
ⓒ 수원박물관

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손님을 기다리는 택시가 즐비한 이 사진 속의 장소는 1905년 수원역의 모습이다. 
당시 조선시대 수원의 상권은 화성 성안과 성 밖으로 시장을 중심으로 형성되어 있었다. 

1905년 1월 1일 경부선이 개통되고 매산리에 수원역이 생기면서 수원역을 중심으로 중심상권이 형성되기 시작했다. 지금으로 말하자면 역세권이 만들어진 것이다. 

지금 수원역이 위치한 매산리(매산동) 일대는 당시 성문 밖에 위치한 지역으로서 
넓은 벌판에 비해 사람들이 몇 살지 않은 동네였지만 1905년 경부선이 매산리를 통과하며 개통되자 수원으로 들어오는 길목으로 성문밖은 새롭게 주목받는 땅으러 거듭나게 된다.
 
 일제강점기 수원역
 일제강점기 수원역
ⓒ 수원박물관

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철도 노선이 확정되면서 수원 화성 안과 밖을 연결하는 매산로가 놓이고 주변 도로와 주변에 시가지가 조성되었다. 수원역 주변과 매산로를 중심으로 우편수취소, 농장, 석유창고, 동양척식회사출장소 등이 들어섰고 농림학교(서울농대)가 자리하면서 수원역을 중심으로 확장되기 시작했다.
 
 2000년 수원역 민자역사 건립 전 수원역 모습
 2000년 수원역 민자역사 건립 전 수원역 모습
ⓒ 수원시

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 2019년 수원역 민자역사 모습
 2019년 수원역 민자역사 모습
ⓒ (주)상원구조기술사

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수원역 복합환승센터를 보고있자면 상전벽해(桑田碧海)를 실감한다. 100년이라는 긴 시간 동안 수원역은 수차례 새로운 옷으로 갈아입었지만 변하지 않은 것도 있다. 바로 역을 중심으로 형성된 상권이다.

부동산 시장에서 누가, 언제부터 역세권이라는 단어를 사용했는지 정확하게 확인되지 않는다. 하지만 편하고 빠른 교통망을 찾아 사람들이 몰리면서 주변에 상권이 형성되고 활성화되는 모습은 역세권이라는 단어가 탄생하기 훨씬 이전부터 발생한 자연스러운 현상임에 틀림없다.

풍수지리에는 수관재물(水管財物)이라는 말이 있다. 물이 있는 곳에 사람이 모이고, 사람이 모이기 때문에 재물이 모인다는 의미이다. 시대가 바뀌면서 수관재물(水管財物)이라는 말도 새 옷을 입고 있다. 이제는 역관재물(驛管財物)의 시대가 온 것이다. 역이 있는 곳에 사람이 모이고, 사람이 모이는 역세권에 돈이 몰리고 있다.

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