올해 2월 주택 전세가격 기준으로 전세가격이 10% 떨어지면 3만2000가구의 세입자가 전세보증금을 돌려받기 어려울 수 있다는 조사 결과가 나왔다.
19일 한국은행은 '최근 전세시장 상황 및 관련 영향 점검'을 발표하고 이 같이 설명했다. 한국은행은 최근 지방에 이어 서울 등 수도권에서도 주택 전세가격 하락 움직임이 나타나는 점에 주목하고 임대인의 전세보증금 반환능력 등을 점검한 결과를 내놨다.
지방 전세가격은 2017년 4월부터 하락세를 지속하고 있으며, 수도권의 경우 2017년 말 이후 하락세가 주춤하다 지난해 11월부터 다시 하락세로 돌아섰다고 한국은행은 설명했다. 지방 전세가격은 2017년 4월부터 올해 2월까지 2.6% 떨어졌고, 수도권 전세가격은 2017년 12월부터 2019년 2월까지 2.1% 낮아졌다는 것.
우선 한은은 전세가격이 하락해도 임대가구의 재무건전성이 대체로 양호해 관련 위험이 크지 않을 것으로 진단했다. 임대가구 가운데 고소득(4~5분위) 비중은 지난해 3월 기준 64.1%인데, 전체가구 10곳 중 4곳이 고소득인 것과 비교하면 양호한 수준이기 때문이다. 또 임대가구는 가구당 평균 8억 원에 달하는 실물자산을 가지고 있는데, 해당 가구의 금융자산과 실물자산을 합한 금액 가운데 총부채 비율은 26.5%로 낮은 수준이라는 것이 한은 쪽 설명이다.
금융자산 중 보증금 비율 71%→78%
다만 한국은행은 금융자산만을 고려해보면 임대가구의 보증금 반환능력이 전반적으로 약화되고 있다고 설명했다. 지난 2012년 3월부터 2018년 3월까지 임대가구의 보증금은 연평균 5.2% 올랐지만, 금융자산은 3.2% 증가하는 데 그쳤다는 것.
반면 임대가구의 금융부채는 연평균 7.4%, 실물자산의 경우 6.1% 큰 폭 증가했다는 것이 한은의 설명이다. 이에 대해 변성식 한국은행 금융안정국 안정총괄팀장은 "임대가구들이 대출을 통해 주택을 구입하고, 해당 주택을 임대한 것으로 해석된다"고 말했다.
더불어 한국은행은 임대가구의 예금 등 금융자산은 전체적으로 보증금보다 많았지만, 금융자산 가운데 보증금 비율은 2012년 3월 71.3%에서 2018년 3월 78%로 상승했다고 설명했다. 특히 금융권 대출을 가지고 있는 임대가구의 경우 2018년 3월 기준 보증금이 금융자산의 91.6% 수준까지 높아졌다고 한은 쪽은 부연했다.
한국은행은 이 같은 상황에서 전세가격이 하락하더라도 임대가구의 대부분이 가지고 있는 금융자산을 처분하거나 금융회사에서 대출을 받으면 보증금 반환에 대응할 수 있을 것으로 분석했다. 전세가격이 올해 2월에 비해 10% 낮아지면 임대가구의 92.9%는 예금 등 금융자산을 처분하는 것만으로 보증금을 반환할 수 있고, 5.6%는 금융회사에서 돈을 빌리면 반환이 가능하다는 것.
임대가구 100곳 중 92곳 예금만으로 보증금 반환 가능
하지만 전세가격이 10% 하락할 경우 임대가구의 1.5%(3만2000가구)는 금융자산 처분이나 대출만으로도 세입자에게 보증금을 돌려주기 어려울 수 있다는 것이 한은 쪽 설명이다. 다만 해당 가구 중 71.5%는 보증금 반환에 2000만원 이하의 금액이 부족하고, 21.6%가 2000만~5000만원, 6.9%는 5000만원 넘게 부족할 것으로 분석됐다. 변 팀장은 "(2000만원은) 임대인에 따라 큰 금액일 수 있지만 어떤 가구의 경우 크지 않은 금액일 수 있다"며 "개인 간 거래를 통해서도 어느 정도 해소할 수 있는 금액"이라고 설명했다.
이와 함께 한국은행은 전세가격이 떨어질 경우 대출자가 빚을 제대로 갚지 못해 발생하는 금융위험에 대해서도 점검했다. 한은은 전세대출이 주로(전세대출의 약 98%) 보증부 대출로 취급되고 있어, 부실이 발생해도 은행 등은 대위변제(보증기관이 빚을 대신 갚음)를 통해 대출금을 회수할 수 있을 것으로 내다봤다. 또 한은은 전세자금대출자 가운데 신용등급이 1~3등급인 사람의 비중이 81.9%(2018년 9월 기준)인 점을 비춰보면 해당 대출자들의 신용·빚 보유구조 등이 상대적으로 양호하다고 진단했다.
변 팀장은 "그러나 전세가격이 크게 하락한 지역이나 부채비율이 높은 임대주택 등을 중심으로 보증금 반환 관련 위험이 커질 가능성을 배제할 수는 없다"고 밝혔다. 이어 "이 경우 전세·매매시장은 위축되고, 금융회사의 대출건전성은 떨어지며 보증기관의 신용리스크 증대로 위험이 옮겨갈 가능성도 있는 만큼 유의할 필요가 있다"고 그는 덧붙였다.