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집값 잡기 위한 부동산대책 이르면 내일 발표 정부가 집값을 잡기 위해 이르면 13일 종합부동산대책을 내놓을 것으로 알려졌다. 신호등 너머로 서울 마포구 일대 아파트 단지가 보인다.
 신호등 너머로 서울 마포구 일대 아파트 단지가 보인다.
ⓒ 남소연

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내 주변 사람들의 부동산 이야기이다. 편의상 이름은 모두 가명으로 한다. 이들은 주로 30대에서 50대이며, 평소 정치에 관심이 많은 편이며, 촛불집회에 참가한 경험이 있기도 하고, 굳이 따지자면 진보 성향에 가까운 사람들이다.

민성씨는 분당 아파트에 전세로 거주하고 있었는데 3년 전 전세 만기 즈음, 집주인으로부터 집을 매도하려고 하니 지금 전세금에 2억 더 보태 매수할 것을 권유하였단다. 민성씨는 전세금도 일부 대출을 끼고 있어 추가 대출 받는 것이 부담스러워 고민 끝에 매수를 포기하였는데, 지금 이 집의 시세는 3억 이상 상승하였다.

영미씨는 2008년 부동산가격 급등기에 이러다가 영영 집을 살수 없을 것이라 판단하고 많은 대출을 받아 서울 송파에 아파트를 마련하였는데, 매수 직후인 2009년 금융위기로 30% 이상 폭락하였다. 이자비용 등 많은 비용을 힘들게 감당해오다가 2년 전부터 매수비용을 회복하고 이자와 거래비용을 어느 정도 회복했다고 판단하여 약간의 양도차익을 남기고 매도하였는데 현재 이 아파트의 시세는 5억 이상 상승하였다.

현석씨는 광명시에 자기자본 1억과 대출 2억을 받아 아파트를 분양받았는데, 8년이 지나도록 대출금은 2천만 원밖에 상환하지 못했고 원금 분할상환기한이 돌아오자 부담되어 분양가보다 약간 높은 금액인 3억5천에 매도하였는데 매도 후 1억5천 이상 상승하였다.

선영씨는 2년 전 결혼한 지 18년 만에 첫 주택을 장만했는데 목동 대단지 아파트와 인접 지역의 소규모단지 아파트 중 고민하다가 조금 더 신축이며 넓은 아파트가 더 살기 편할 것 같아 소규모단지 아파트를 선택하였는데 자기가 산 아파트는 2억, 매수를 포기한 아파트는 4억이 올랐다.

한남씨는 3년 전부터 내 집 마련하려고 알아보던 중 급격히 상승하는 부동산 가격을 지켜보다가 1년 전에 매수를 결정하였다. 3년 전 10억에 살 수 있었는데 1년전 13억5천에 구입했고, 지금은 17억에도 매물이 없다고 한다. 3년 전에 사지 못한 것 때문에 잠을 못 이루며 후회하고 있다. 약간의 여유자금에 대출을 보태서 빨리 한 채를 더 사야 하나 고민하며 알아보고 있다.

전 국민의 성토장 되어버린 부동산 시장

​내 주변에서 부동산 때문에 화병이 났다거나 억울함을 호소하며 분노에 차 있는 사람들의 이야기이다. 쓰다 보면 한도 끝도 없이 더 쓰겠기에 이만 멈추려고 한다. 이쯤 되면 대한민국에서 억울하지 않은 사람은 한 명도 없다. 집을 구입하고 가격이 상승한 사람들도 더 오른 지역과 비교해 엄청난 손해를 봤단 지경이니 말이다.

연일 언론에 부동산 가격 급등에 대한 기사와 정부 정책에 대한 비판이 보수와 진보 양측 진영에서 쏟아지고 있는 요즘이다. '부동산 가격 급등'이란 그 실체가 과연 있기는 한 것인지는 둘째로 치더라도 그야말로 어마어마한 프레임이다.

우선 진보와 보수의 색깔이 없이 정부의 무능함을 비판하기 좋다. 실제로 양쪽 모두에서 다른 관점의 맹공을 받고 있다. 또한 국민들의 투기심리, 불안심리를 자극하여 하반기에 쌓여있는 분양 물량을 해소하기에 이보다 더 좋을 수 없다. 사람들은 집이 필요해서 사기보다는 가격이 더 오를 거 같아서 사기 때문이다. 이미 분양받으면 로또라는 기사가 나오고 있다.

그러나 차분히 생각해보면 수억을 날렸다며 억울함을 주장하는 사람들은 각자의 상황에서 나름 최선의 선택 결과였으며 그들이 선택하지 않았던 선택지는 비현실적이거나 매우 위험한 선택이었다. 지금처럼 부동산 가격이 급등하지 않았거나, 가격에 큰 변동이 없었거나 또는 부동산 가격이 하락했더라면, 회복할 수 없는 손해를 볼 수 있었다.

전 국민의 성토장이 되어버린 부동산 시장에서 정부가 제일 먼저 해야 할 일은 주거 안정에 대한 확고한 믿음을 주는 것이다. 요즘 미운 오리 새끼가 되어버린 임대주택 등록제도는 사실 좋은 제도다. 다주택자 임대인의 세원을 노출시켜 과세 근거가 되고, 임대료를 급격히 올리지 못하게 하는 제한을 두기 때문에 임대차 시장을 안정적으로 관리할 수 있다.

그러나 아무리 좋은 제도라도 입안하는 사람 손에서 정반대의 효과가 나타나도록 비틀어지고 만다. 주거 안정을 위해 마련된 임대주택 등록제도는 다주택자의 세금 감면수단이 되고, 더 많은 대출을 받아서 자금을 조달하는 방편으로 다주택자의 투기 수단으로 변질되어 버린 것이 문제다.

본래의 취지를 살리고 혜택을 축소하거나 조정하면 된다. 어떤 정책이나 제도이든 이를 마련하는 사람들이 어떤 마음으로 임하느냐에 따라 디테일에서 큰 차이가 나게 마련이다.

세상에 공짜는 없다
 
 최근 서울 강남·강북을 가리지 않고 집값이 과열되는 양상을 보이자 지난 26일 박원순 서울시장이 여의도·용산 개발계획을 부동산 시장이 안정될 때까지 전면 보류하겠다고 밝혔다. 사진은 27일 서울 영등포구 여의도의 한 아파트 단지 모습.
 서울 영등포구 여의도의 한 아파트 단지 모습.
ⓒ 연합뉴스

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무주택자 입장에서 집을 사려는 이유는 전세금의 변동에 대한 불안 없이 장기간 안정적으로 주거하기 위한 목적이다. 집값이 크게 상승하지 않는 상태임을 전제로 안정적으로 주거가 가능하다면 굳이 집을 사지 않아도 관계없다는 사람도 많을 것이다.

다음으로 해야 할 일은 실체 없는 상대적 박탈감, 불안감에 잠 못 이루는 국민들을 위로하고 조금 더 이성적으로 판단할 수 있도록 돕는 것이다. 사실 본인이 엄청난 손해를 봤다고 생각하고 부부싸움을 하거나 잠 못 자는 사람들의 대부분은 부동산 가격이 상승했다는 추상적 사실 외에 삶에 어떠한 변화나 어려움이 발생한 것이 없다. 부동산 가격이 오르기 전과 똑같이 하루하루의 일상을 살아가고 있을 뿐이다.

부동산 가격 급상승으로 인하여 큰 이익을 봤다고 보이는 사람들은 극소수의 서울, 강남권 다주택자다. 이들은 각종 세제 혜택을 받기 위해 임대사업자 등록을 했을 것인데, 임대사업자 등록을 하면 8년간 매도할 수 없게 된다. 따라서 이것은 아직 실체가 없는 미실현 이익이다. 8년 후 부동산 시장을 누가 알겠는가?

2009년부터 2014년까지 버블세븐이라 불리던 지역의 아파트 가격은 고점 대비 30% 이상 하락한 곳도 많았다. 부동산 가격이 이상 급등하기 시작한 건 5년도 채 안 된다.

소수의 이익 집단이 장난치지 못하도록 부동산 정보를 최대한 공개하고 검증, 관리해야 한다. 분양원가 공개제도를 비롯해 실거래가 적정성 검증제도, 임대료 등록제도 등 정보가 공유되고 상호 검증되면 상당 부분 자연스럽게 해결될 문제도 많다. 또한 공시가격 현실화, 보유세, 종부세를 통하여 부동산 소유에 따른 사회적 책임을 지도록 제도를 개선해야 할 것이다.

세상에 공짜는 없다. 부동산 가격상승은 인간의 탐욕과 이기심에 기댄 허황된 욕망을 자극하여 전 국민의 마음을 병들게 하고 불행의 구렁텅이로 밀어넣는 악마의 속삭임이다. 정부가 오늘 발표한다는 9.13 부동산 대책이 부동산 시장 안정의 발판이 되기를 간절히 기원한다.

덧붙이는 글 | 개인 블로그와 개인 페이스북에 올린 내용을 약간 수정하였습니다.


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15년차 감정평가사가 들려주는 부동산 이야기입니다. 부동산으로 부자되는 법, 부동산 투자 정보는 없습니다. 자기 자리에서 최선을 다해 살고 계시는 많은 분들과 부동산을 매개로 진솔한 이야기를 나누고 싶습니다.