대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회(이하 재정개혁특위)가 22일 정책 토론회에서 부동산 보유세 개편 방향을 발표한다. 토론회를 앞두고 보유세 인상 시나리오에 대한 전망들도 쏟아지고 있다.

개편 전망에서 빠지지 않는 단어들은 종합부동산세와 공정시장가액비율, 공시가격, 종합부동산세 세율 등이다. 이 단어들이 어떻게 부동산 세금 체계를 바꿀 수 있는지, 어떤 논의가 이뤄지고 있는지 가늠해봤다.

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▲  강병구 재정개혁특별위원회 위원장과 김동연 경제부총리가 9일 서울 광화문에서 열린 재정개혁특별위원회 출범식에 참석한 뒤 이야기를 나누고 있다.
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종부세냐, 재산세냐

부동산보유세는 종합부동산세와 재산세로 나뉜다. 재산세는 부동산을 보유한 모든 사람에게 부과되는 세금이다. 종합부동산세는 공시가격 6억 이상(1주택자 9억)의 주택을 소유한 사람에 대해서만 부과된다.

재정개혁특위가 22일 정책토론회를 통해 공개할 개편안은 종부세 개편이 유력해 보인다. 이날 토론회는 2개 주제에 대한 토론이 예정돼 있다. 하나는 보유세 현황과 점검, 또 하나는 종부세 개편 방향이다.

보유세 현황과 점검에서는 현행 제도에 대한 분석, 종부세 개편 방향에서는 재정개혁특위에서 논의된 구체적인 종부세 개편안이 공개될 것으로 보인다.

주택금융공사 주택금융연구원도 "보유세는 재산세와 종합부동산세 중 종부세 과세를 현실화하는 방향으로 개편될 것 같다고 전망했다.

공정시장가액비율 조정, 법 개정 없이 가능해 현실성 높아

부동산보유세 개편을 논할 때 나오는 자주 거론되는 '공정시장가액비율'이다. 세금 전문가가 아니면 듣기에 다소 생소한 단어다.

공정시장가액비율은 과세 표준을 정하는 기준 중 하나다. 부동산 가격 변동에 대비해 적정한 세금이 책정될 수 있도록 탄력적으로 적용하는 비율이다. 공정시장가액비율이 높으면 세 부담도 높아지고, 낮으면 세금 부담은 낮아진다. 일종의 세금 할인율이라고 볼 수 있다.

현재 종부세에 적용되는 공정시장가액비율은 80%다. 보유한 주택 공시가격이 20억인 다주택자를 기준으로 하면, 종부세 부담은 421만 2000원이다. 그런데 공정시장가액비율을 100%로 상항 조정하면, 종부세 부담은 614만 원으로 늘어난다.

공정시장가액 비율의 조정은 종부세 개편에서 유력하게 거론되는 방향이다. 세율은 법을 개정해야 하는 문제지만, 공정시장가액비율은 시행령만 고치면 된다. 개편 절차도 간편하고, 종부세만 대상으로 한정할 경우 상대적으로 조세 저항도 덜할 수 있다.

종부세 세율 인상, 효과 볼 수 있지만...

종부세 세율 인상도 여전히 유력한 카드로 꼽힌다. 현행 종부세율은 0.5~2.0%다. 종부세가 처음 도입될 때 세율은 1.0~3.0%였다. 종부세율이 최저 0.5%로 낮아진 것은 지난 2008년 이명박 정부 시절이었다. 대표적인 부자감세 정책의 하나로 비판을 받기도 했다. 

만약 종부세 세율을 인상한다면, '세금 인상' 대신 '종부세 정상화'라고도 표현할 수 있다. 다만 세율을 올리려면, 국회를 통한 법 개정이 필요하다. 한국경제연구원은 "세율 인상안은 가장 정책 효과가 클 것으로 예상되지만, 법률 개정이 필요해, 가장 시행이 어렵고 가능성이 낮다"고 전망했다.

공시가격 현실화, 재정개혁특위 논의서 빠진 듯

공시가격 현실화도 보유세 개편에서 빠지지 않는 단골 소재였다. 공시가격은 앞서 언급한 것처럼 세금 책정의 기준이 된다. 현재 공시가격은 주택 실거래가의 70% 수준으로 알려져 있다. 즉 실거래가가 10억 원이라면, 공시가격은 7억 원 수준이라는 얘기다.

공시가격을 실거래가에 맞춰 높인다면, 당연히 세금 부담은 늘어난다. 현재 실거래가 반영률을 토대로 공시가격 10억 원인 주택이 있다고 가정하자. 이 경우 재산세액은 177만원, 종부세액은 83만 2000원 등 모두 260만 2000원을 보유세로 낸다.

그런데 실거래가 수준으로 공시가격을 인상한다고 가정하면, 이 주택은 14억 2800만 원으로 가격이 크게 오른다. 공시가격이 오름에 따라 재산세는 230만 1000원, 종부세는 160만 1000원 등 모두 390만 2000원의 보유세를 부담해야 한다.

공시가격 기준도 대통령령만 변경하면 된다. 하지만 공시가격 현실화는 재정개혁특위에서 구체적으로 논의되진 않은 것으로 보인다. 경실련 관계자는 "재정개혁 특위에서 공시가격 현실화는 국토교통부 소관 내용이라 제외된 것으로 알고 있다"고 말했다.