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▲  지난 15일 서울 잠실의 한 중개업소에 '급급매'를 알리는 매물들이 붙어 있다.
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17년 동안 강남아파트에 투자한 결과는?

앞선 연재 기사(주식보다 수익률 낮은 부동산이 오히려 돈을 버는 이유 )에서 강남아파트가 수익율은 낮지만 결과적으로 돈을 더 많이 벌 수 있는 이유가 원금이 크다는 점을 설명했다. 그러나 부동산 투자의 결정적 장점은 이것만이 아니다. 아주 중요한 장점이 한 가지 더 있다. 바로 부채를 활용할 수 있다는 점이다.

이전 기사에서 예시한 모든 자산의 투자 결과는 100% 자기자본을 가지고 한다는 것을 전제로 한다. 그런데 다른 투자자산과 달리 부동산은 은행에서 담보로 대출을 해 준다. 그것도 장기간으로 자산 가격의 40% 이상 최대 70%까지도 대출을 해준다. 이런 조건은 다른 자산에 비하면 매우 파격적인 것이라고 해도 과언이 아니다. 빚을 지고 투자했는데 만약 투자한 자산 가격이 오른다면  투자한 원금대비 수익율은 높아지기 때문이다.

1억 원금에 1억을 빌려 2억을 투자했는데 이 자산이 3억이 되었다면 단순 수익율은 50%이다. 그러나 자기자본 즉 자신이 투자한 자본대비 수익율은 100%가 된다. 이것이 바로 레버리지 투자의 장점이다.

2001년도에 5억하는 강남 아파트를 자기자본 2억 5천, 은행에서 담보대출 2억 5천을 받아 샀다 했을 때 실제 투자수익율을 살펴보자. 물론 부채에 대한 이자까지 고려해야 한다. 부채 이자를 예금이자보다 2% 높다고 산정하고 원금상환 없이 매년 이자만 지불한다고 가정했을 때 투자 결과는 아래 표와 같다.

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▲ 강남아파트 17년투자결과(부채비율 50%) 2001년1월 5억짜리 강남아파트를 부채비율 50%로 구입한 경우 연도별 수익과 최종 수익율 (아파트 시세는 국민은행 아파트시세, 금리는 시장평균금리)
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만약 2001년도에 5억짜리 강남 아파트를 100% 자기자본으로 샀다면 원금 대비 3배가 오를 수 있었다. 반면 50%만 자기자본으로 샀을 경우 즉 2억 5천만 원만 자기 돈으로 마련하고 나머지는 대출받아 샀다면, 이자와 대출원금을 제외해도 원금 대비 4배가 오르게 된다.

연수익율을 따져봐도 대출을 끼는 경우 8.65%로 그렇지 않은 경우인 6.56%보다 연 2% 더 높다. 연 2%가 17년 동안 쌓인다고 생각하면 그 차이가 매우 크다. 이렇게 원금이 크고 여기에 금융과 결합하여 부채를 일으킬 수 있다는 점 때문에 부동산 투자의 성과는 더욱 더 높아질 수밖에 없다. 누구나 빚을 지고라도 강남아파트를 사고 싶어하는 이유가 바로 여기에 있다. 강남아파트 뿐만 아니라 저금리 시대에 부동산 투자가 각광받는 이유이기도 하다.

강남 아파트를 샀는데 오히려 손해라면 그 이유는?

그러나 반드시 기억해야 할 것은 부채를 활용한 레버리지 투자가 만능은 결코 아니라는 사실이다. 투자 결과가 마이너스이거나 혹은 수익율이 플러스를 기록하더라도 미미할 경우 지불한 이자비용을 고려하면 오히려 원금에서 손해가 나는 결과를 가져오기 때문이다. 국민은행 아파트시세에 따르면 2008년부터 2017년까지 강남아파트는 10억짜리였다면 11억이 되었고 원금대비 평가율은 110%였다. 만약 2008년도에 10억짜리 강남 아파트를 50% 자기자본으로 사서 2008년부터 2017년까지 10년동안 투자했다면 그 결과는 어떠할까?

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▲ 강남아파트10 투자결과(부채비율50%) 2008년1월 10억짜리 강남아파트를 부채비율 50%로 구입한 경우 연도별 수익과 최종 수익율 (아파트 시세는 국민은행 아파트시세, 금리는 시장평균금리)
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2008년부터 2017년까지 강남아파트의 연환산 수익율은 1%로 그다지 높지 않았다. 그러나 이자비용은 연 1% 이상이다. 결과적으로 이자를 내고 난 자기자본대비 평가율은 74%로 자가자본손실상황을 맞이하게 되었다. 2008년도보다 분명 아파트 가격은 올랐음에도, 2017년 12월 말에 만약 아파트를 처분했다면 대출금액을 갚고 그 동안 지불한 이자를 감안하면 자기자본 5억보다 손해 본 3억 7천만 원 정도만 손에 쥐게 되는 상황이 온다. 여기에 각종 세금이나 수수료를 감안하면 이보다 손해는 더 클 것이다.

부채를 통한 레버리지 투자는 뿌리칠 수 없는 유혹이지만 치명적인 위험도 함께 가진 양날의 검이다. 자산이 미래에 이자금리 이상 오른다는 확신만 있다면야 빚을 지고 투자를 하는 것이 자산을 불리는 올바른 선택이다. 특히 부동산은 원금이 크기 때문에 부채를 활용하지 않고는 매매하기 어려운 것 또한 사실이다. 그러나 가격 변동성이 낮고 항상 오를 것이라는 막연한 생각으로 부채에 대한 경각심을 가지지 않는 것은 위에서 확인한 것처럼 매우 위험한 선택이다.

레버리지 투자도 결국 부자에게 유리한 방법일 뿐 

부동산 또한 모든 투자 자산처럼 예외 없이 오르내림의 등락을 가진 자산이다. 시기를 잘못 만나 하락기에 함부로 빚을 지고 투자를 하면 부동산도 원금을 손해 볼 수 있다. 대한민국 부동산의 '갑 오브 갑'인 강남 아파트도 엄연히 상승시간 만큼의 가격 하락 또는 정체기간이 존재한다.

이때 자산이 많은 사람이라면 가격의 오르내림에 연연하지 않고 가격이 상승할 때까지 기다리며 장기보유할 수 있다. 그러나 자산이 많지 않은 사람은 다르다. 이자 부담은 큰데 생각만큼 빨리 부동산 가격이 오르지 않으면 결국 손해보고 팔 수밖에 없는 상황을 맞이 할 수도 있다.

만약 손해를 보고 팔아야 한다면 원금이 큰 부동산 자산은 손해를 보는 경우 손실 또한 더 크게 감당해야 한다. 부동산은 무조건 오른다는 부동산 불패 신화를 맹신할 것이 아니라 이 사실 또한 명심해야 할 것이다.