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 지난 2015년 10월 27일 행복주택 지구 가운데 처음으로 입주가 시작된 서울 송파구 삼전지구 행복주택의 모습.
 지난 2015년 10월 27일 행복주택 지구 가운데 처음으로 입주가 시작된 서울 송파구 삼전지구 행복주택의 모습.
ⓒ 연합뉴스

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역세권청년주택과 행복주택 등 임대주택 건립을 반대하는 주민들은 대부분 '집값 하락'을 우려한다. 임대주택이 들어오면, 이른바 '못사는 사람'들이 유입되고, 주변 환경이 나빠지면서 집값이 하락한다는 것이다. 과연 그럴까?

임대주택 관련 연구보고서들은 임대주택에 따른 가격 하락 효과를 인정하지 않는다. 임대주택 공급에 따른 기반시설 증대 등의 효과로 오히려 가격 상승 효과를 본다는 것.

지난 2017년 6월 공개된 SH공사 도시연구원의 '서울의 임대주택이 주변 지역의 주택가격에 미치는 영향' 보고서는 서울 지역 임대주택이 들어선 뒤 주변 주택 가격에 긍정적인 효과를 가져왔다고 분석했다.

보고서는 지난 2006년 이후 공급된 서울 지역 임대주택(재개발임대, 국민임대, 장기전세) 주변 아파트의 1년 실거래가(2015년 7월부터 2016년 6월)를 분석했다.

그 결과 임대주택 반경 500m 이내에 있는 아파트 매매가는 평균 7.3% 상승했다. 임대주택 반경 250m 이내 아파트로 범위를 좁히면 주택가격은 평균 8.8% 상승한 것으로 나타났다.

임대주택 들어오면 주변 주택 가격 하락 효과 찾기 어려워

임대 유형별로 보면, 재개발 임대주택이 반경 250m 이내 공급될 때 주택 가격은 2.9% 올랐다. 국민임대주택(반경 250m이내)도 23.8%, 장기전세주택은 7.8% 상승 효과가 있었다.

다만 임대주택이 과잉공급될 경우, 일부 부정적인 효과는 있었다. 보고서는 아파트 주변 500m 이내 재개발임대주택이 245세대 이상, 국민임대주택 789세대 이상이 공급되면, 가격 하락 가능성이 있다고 밝혔다.

 SH도시연구원 조사에 따르면, 임대주택 반경 500m 이내에 있는 아파트 매매가는 임대주택 건립 이후 평균 7.3% 상승한 것으로 나타났다.
 SH도시연구원 조사에 따르면, 임대주택 반경 500m 이내에 있는 아파트 매매가는 임대주택 건립 이후 평균 7.3% 상승한 것으로 나타났다.
ⓒ SH도시연구원

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보고서는 "임대주택이 공급될 경우, 기반시설 확충, 노후도 개선을 기대할 수 있다"면서 "인구와 구매력이 증대되고, 버스 노선 신설 등 공공서비스도 확대되면서 주택 가격에 긍정적인 영향을 줄 수 있다"라고 분석했다.

다만 "대규모 임대주택 공급은 주택가격 하락을 야기할 수 있다"면서도 "서울의 경우 소규모 임대주택 공급이 보편화되는 추세이므로, 향후 임대주택 공급에 따른 주변 주택가격 하락 가능성은 미미하다고 판단된다"고 덧붙였다.

다른 논문도 마찬가지다. 한양대 도시공학과 박사 과정인 한제선씨가 작성한 '공공임대주택 공급이 인근 지역 주택가격에 미치는 영향' 논문(2016년)을 보면, 임대주택(행복주택)이 들어선 뒤 주변 지역 집값은 오히려 상승했다.

행복주택 들어선 서울 3개 지역, 주택가격 모두 플러스

논문은 지난 2015년 말 입주가 시작된 서울 강동구 강일동과 송파구 삼전동, 구로구 천왕동 등 3곳의 행복주택 지구별 아파트 가격(반경 1500m 내외)을 분석했다. 행복주택이 입주를 시작한 2015년 이후 해당 지역 아파트 매매 가격은 플러스(+) 흐름을 나타냈다.

반경별로 보면 행복주택 인근 250m 이내 아파트의 매매가 상승 효과(+0.0570)가 가장 높았고, 500m 내외 아파트(+0.0344)와 750m 내외 아파트(+0.0268)도 플러스 흐름을 보였다.

행복주택 입주에 따른 주택 가격 하락은 없다는 결론이다. 한씨는 논문에서 "분석대상을 비아파트로 옮기면 통계적으로 유의하게 추정되지 않아 가격 상승을 일반적으로 받아들이기는 무리"라면서도 "행복주택에 의한 인근의 가격 하락 부작용은 없다고 해석하는 것이 타당하다"고 말했다.

저소득층이 유입될 것이라는 우려도, 최근 논란이 되고 있는 서울시 역세권청년주택에는 적용될 수 없다. 역세권청년주택은 임대료가 비싸 '저소득층'이 들어오기 어려운 구조다.

최경환 국민의당 의원이 분석한 자료에 따르면, 서울 용산구 한강로와 서대문구 충정로, 마포구 서교동 등 청년주택 3곳의 평균 보증금(면적 15~21㎡)은 3600만~4500만 원, 월세는 34만~42만원이다.

월세만 해도 아르바이트를 하는 학생 평균 소득(68만 원)의 절반이 넘는다. 청년 중에서도 중산층 이상만이 감당할 수 있는 임대료다. 게다가 민간이 주택을 공급하는 형태여서, 서울시가 임의로 임대료를 정할 수 없다. 초기 임대료 제한 규정도 없다.

임대료에 대한 비판이 쏟아지자, 서울시는 지난해 6월 청년주택에 입주하는 저소득 청년들에게 보증금 대출과 바우처 지급 등을 하겠다고 했다. 하지만 비싼 임대료의 근본 해결책은 되지 않는다는 지적은 계속되고 있다.

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오마이뉴스 사회경제부 소속입니다. 주로 땅을 보러 다니고, 세종에도 종종 내려갑니다.