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| ▲ 변창흠 주택도시공사 사장(가운데)과 김인제 서울시사회주택센터 자문위원장(오른쪽), 오스트리아 사회주택 ‘자그파브릭’ 설계자인 프란츠 숨니치 베카카 드라이 건축사무소 대표가 8일 오후 서울 강남구 서울주택도시공사에서 만나 주거문제를 해결하기 위해 주목되는 사회주택에 대해 이야기를 나누고 있다. |
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| ▲ 서울 서대문구 창천동에 있는 사회주택, 서울시의 사회주택은 주변 임대료의 80% 수준으로 공급된다. |
| ⓒ 신상호 |
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☞[사회주택의 길을 묻다①]"주민 요구로 아파트 주차장 빼고 수영장 넣었죠"서울시도 지난 2012년부터 2016년까지 모두 40개소의 사회주택을 공급했다. 협동조합과 공익법인이 서울시와 서울주택도시공사 등 공공의 기금을 지원받아 저렴한 주택을 공급하는 방식이다.
임대료는 주변 시세의 80% 수준에 맞추고 있다. 하지만 아직까지는 소규모인데다 '공급'에만 치중돼 있다. '자그파브릭'처럼 입주민들이 미리 자신의 집을 설계하고 공동체를 만들 수 있는 여건은 조성되지 않았다. 사회주택을 확대하는데 한계가 많다는 점은 변창흠 서울주택도시공사사장도 잘 알고 있다.
변 사장은 "사회주택에 대한 조례는 있지만, 법적인 지원 근거가 없다"면서 "사회주택 리츠 형태로 사업을 확장해나갈 계획"이라고 밝혔다.
이에 대해 프란츠 숨니치 대표는 사회주택 확장 구성에 대해 공감을 표하면서 "사회주택은 주민 참여를 이끌어 다양성을 확대하는 방법을 모색해야 한다"라고 조언했다.
"가로주택 정비사업, 조건 까다로워 실적 거의 없어"
김인제 서울시사회주택센터 자문위원장(아래 김) : "유럽은 사회주택과 공공임대 개념이 혼합된 것 같다. 서울시가 하는 사회주택 사업도 유럽의 사회주택 개념들을 적극적으로 받아들일 필요가 있지 않을까?"
변창흠 서울주택도시공사 사장(아래 변) : "좋은 생각이다. 문재인 정부에서도 매년 13만호는 공공임대, 4만호는 공적 지원받는 주택으로 공급하기로 했다. 4만호 속에는 서울시가 하는 사회주택도 될 수 있다. 이 주택을 어떻게 제도적으로 지원할 수 있느냐를 따지면, 법적 근거가 없다.
법적 근거가 마련된다면 국고 보조금이나 기금 지원이 가능하다. 사회주택에 대해서는 감면(용적률 인센티브 등) 규정도 있어야 하는데, 현재 법적 근거가 없으니 감면할 수 없다. 공동체 시설을 넣는 경우 용적률 인센티브를 주거나, 주차장을 감면해준다거나 하는 법적 근거를 만들어줘야 한다. 중요한 시기다."
김 : "사회주택을 대규모로 개발할 수 있는 수단이 필요한 것 같다. 기존에 공급된 사회주택(녹색친구들 등)은 10가구 미만으로 공동체 기능 할 수 없다. 중규모 단지 규모의 정비 수법이 필요하다."
변 : "중요한 문제다. 서울에 한때 1300개 정비구역이 있었는데, 박원순 시장 들어서 390개 정도 정비 예정 구역이 해제됐다. 해재된 지역에서 가로주택 정비사업과 주거환경 관리사업이 진행되고 있다. 주거환경 관리사업은 주택을 고쳐주진 않는다. 신규 주택 공급하는 유일한 방법이 가로주택 정비사업인데, 조합 동의율, 20호 이상, 도로 인접 등 조건이 까다롭다. 그러다보니 실적이 거의 없다.
대신 자율 주택 정비 사업이라고 해서 저층 주거지 주택을 매입해 정비하거나 수리하거나 이런 방법을 시에서는 하고 있는 중이다. 현재 법적으로 아직 완비가 덜 됐다. 이걸 정비를 해서 공동 주택을 공급하는 게 바람직하지 않을까 생각한다.
개별적인 주택으로 공급하면 다가구 다세대 난립하면서 일종의 난개발이 될 수 있기 때문에, 체계적인 공급 기지로. 지금은 다시 공동체주택 사회주택을 공급할 새로운 기지로 공급할 제도적 기반이 필요하다."
"주택공급, 사회적 지속가능성 있어야"
김 : "한국은 노후주거지를 개발할지 고민하고 있다. 오스트리아 같은 경우 노후주거지 소규모는 어떻게 대규모는 어떻게 하는지 궁금하다."
숨니치 대표(아래 숨) : "재생을 위한 다양한 프로젝트가 있다. 대표적인 것이 'THEWOSAN'이란 프로젝트다. 옛날 건물의 경우 단열 효율을 맞춰야 한다. 옛날 건물에 대해 단열을 하고, 그 건물의 형태를 다시 붙여서 기존 형태를 만드는 것이다.
(주택 공급)지속가능성에 대해 말하고 싶은 게 있다. 지속가능성을 유지하려면, 에너지적인 측면 뿐만 아니라 사회적인 지속 가능성이 있어야 한다. 재료(건축 자재) 자체도 오래 유지되는 재료를 써야 한다.
재료를 오래 갖고 좋은 재료를 쓰면. 사회적인 환경과 주거의 질도 높아질 수 있다. 그런 건물은 향후 리노베이션 할 때도 (손쉽게) 공공 공간으로 바꾸거나 할 수 있다. 삶의 질도 높아지는 방법이다."
김 : "현재 서울시가 매입을 할 수 있는 땅의 규모는 한계가 있다. 현재 주어진 방법만으로는 소규모의 사회주택 정도만 공급할 수 있다. 현재 서울시에서 추진하는 도시 재생 사업과 사회주택 사업을 연결시켜보면 어떨까 싶다."
변 : "서울시 재정만으로는 (사회주택사업에) 투입할 돈이 100억 남짓이고, 살 수 있는 토지 자체가 많지 않다. 지금 우리 공사가 시작하려고 하는 것이 사회주택 리츠를 만들어서 우리 공사가 선 투자하는 것이다. 필요하면 서울시나 기금을 지원받아서 리츠를 만든 다음에 순환을 하는 것이다.
사회주택 운영자들은 규모도 작고 건축, 토목, 환경, 조경 정비까지 해야 한다. 운영까지 해야 하는데 직원 2~3명밖에 안되니까 불가능하다. 좋은 품질을 유지하기 어렵다. 조그만 회사에 (사업을) 줘도 대규모 단지는 자금 조달이 안 된다. 리츠를 통해 토지를 확보하고 주택 건설한 다음, 관리 운영하는 것을 사회주택사업자에 넘기면 일정 규모를 가진 사회주택 사업자가 양성될 것이다. 그때는 재생 전반에 걸쳐서 사회주택 단지도 형성할 수 있지 않을까 생각한다."
김 : "서울에는 사회주택이나 임대주택 등이 들어서려고 하면, 주변 주민들의 반대가 심하다. 한마디로 집값이 떨어진다는 님비 현상이다. 이런 문제에 대해 어떻게 생각하는가? 해결책을 제시해준다면?"
숨 : "비엔나는 자기의 독특한 것을 하는 경향이 있다. 비엔나에서는 '먼저 괜찮은 것들을 만들어라. 그리고 나서 이야기 하라'는 말이 있다. 비엔나시가 그런 쪽에서 광고를 많이 한다. 비엔나시가 먼저 뭔가를 하고 하는 경우도 있고, 홍보를 많이 한다. 그렇기 때문에 임대주택이 나쁜 이미지가 아니다."
"서울 도시주택이 지향해야 할 것 중 하나는 공동체"
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| ▲ 오스트리아 사회주택 ‘자그파브릭’ 설계자인 프란츠 숨니치 베카카 드라이 건축사무소 대표 |
| ⓒ 유성호 |
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1시간여의 대담에 대한 소감을 물었다. 숨니치는 서울주택도시공사의 제로에너지하우스에 대한 호평을 하면서 주민 참여를 이끌 수 있는 주택정책을 모색해야 한다고 조언했다. 변 사장도 주택 정책이 '공급'이 아닌 '사회 통합'을 이룰 수 있는 고민이 필요하다는 인식을 같이 했다.
숨 : "솔직히 얘기하면. 놀란 부분이 있다 SH공사에서 제로에너지하우스 시작했다는 것은 놀랍게 생각한다. 주택 공급과 관련해서는 세 가지를 말하고 싶다 서울시는 주민의 참여를 이끌 수 있는 방향으로 가야 할 것이다.
다양성을 확대할 수 있는 방법도 모색해야 한다. 주민 구성에서 나오는 다양성도 있고 건축적인 다양성도 있다. 도시 안의 다양성을 어떻게 흡수하느냐까지 연결될 수 있는 부분이다. 다양성을 확보할 프로세스를 잘 만들어야 한다."
변 : "오늘 같이 대화하면서 비엔나가 왜 삶의 질에서 1등을 했는가 확인할 수 있었다. 서울시의 도시 주택이 지향해야 할 것을 볼 수 있었는데, 그중 하나는 공동체다. 주거의 안정성 그리고 두 번째는 공동체다.
아울러 디자인도 이 사회적인 통합성을 수용해줄 수 있다. 사회주택이 지역 사회와 결합되는 부분들은 우리가 지향해야 할 가치가 아닌가 한다. 형식적으로 저렴한 사회주택 공급만으로 주거안정이 되는게 아니고 사회 통합의 계기가 되어야 하고 새로운 혁신 계기가 되어야 한다고 생각한다.
우리는 나름대로 공공 사업자로서 사회주택 씨앗이 없는 상태에서 노력은 하겠지만, 나머지 민간에서 노력이 결합돼야 한다. 주민들을 교육하고 공동체 만들고 잘 운영해 좋은 사례가 되어야 더 많은 집이 만들어진다. 사회주택들이 좋은 서울의 공동체적 삶, 안정적인 주거를 통해 아파트와 다른 대안적 삶을 보여주길 기대한다."