큰사진보기
▲  김현미 국토교통부 장관이 2일 오후 서울 정부서울청사에서 부동산 대책을 발표하고 있다.
ⓒ 이희훈	관련사진보기

가능한 부동산 규제 카드는 사실상 다 썼다. 대상은 서울, 그 중에서도 강남 재건축 시장이다. 강남 4구(강남, 서초, 송파, 강동)를 투기과열지구와 투기지역으로 지정하고, 재건축 매매 요건도 강화했다.

2일 정부가 발표한 주택시장 안정화 방안을 보면, 3일부터 서울 강남과 서초 등 서울시 25개 모든 자치구와 경기 과천시, 세종시가 투기과열지구로 지정된다. 투기과열지구로 지정되면 재건축 아파트 거래는 사실상 중단된다.

투기과열지구, 재건축 조합원 지위 양도 금지 사실상 거래 중단

투기과열지구로 지정된 곳은 재건축 조합원 지위의 양도가 금지된다. 투기과열지구 내 재건축 아파트를 사더라도 '조합원' 지위를 얻을 수 없다. 재건축 조합원 지위를 물려줄 수 있는 예외 요건도 강화했다.

기존에는 투기과열지구 내 재건축 조합을 설립한 뒤 2년 내 사업시행 인가를 신청하지 못한 단지(2년 보유)나 사업시행 인가 후 2년 내 미착공 단지(2년 보유)의 조합원은 조합원 양도가 가능했다.

이번 대책에서는 이 시기를 모두 1년씩 늘렸다. 3년 내 사업시행 인가 신청 못한 단지나 3년 내 착공을 하지 못한 단지만 조합원 지위 양도가 가능하다. 보유 기간도 3년이어야 한다.

투기과열지구 지정에 따른 재개발 조합원 분양권 전매 제한 규정도 새롭게 마련된다. 기존에는 투기과열지구 지정시 재개발과 도시환경정비사업의 조합원 분양권은 전매 제한이 따로 없었다.

정부는 앞으로 투기과열지구 내 재개발, 도시환경정비사업은 관리처분 계획 인가부터 소유권 이전 등기를 할 때까지 조합원 분양권 전매를 금지하기로 했다. 관련 법안은 9월 발의할 예정이다.

도시재생뉴딜 사업도 제외, 청약 재당첨 제한 요건도 강화

큰사진보기
▲  지난 7월 30일 오전 서울 반포주공 1단지의 한 공인중개사무소에 재건축 상담 관련 안내 문구가 붙어 있다. 지난달 28일 부동산114 조사에 따르면 이번 주 서울 아파트값은 지난주 대비 0.57% 상승했다. 이는 6·19 부동산 대책 이전 수준을 넘어 올해 들어 주간 변동으로는 최고 상승률이다. 재건축 아파트값이 0.90%로 지난주(0.43%)보다 2배 이상 오름폭이 커졌고 일반 아파트도 0.51%로 지난주(0.41%)보다 0.10%포인트 상승폭이 확대됐다.
ⓒ 연합뉴스	관련사진보기

투기과열지구 내 분양을 받은 사람에 대한 청약 재당첨 제한 요건도 한층 강화된다. 기존에는 투기과열지구내 일반 분양을 받은 경우에만 다른 곳의 일반 분양 당첨이 제한됐다.

앞으로는 투기과열지구내 일반 분양과 입주권(조합원 분양)을 얻은 사람은 투기과열지구 내 다른 분양권, 입주권을 받을 수 없게 된다. 투기 세력이 서울 강남과 서초, 송파 등 강남 지역을 돌면서 분양권과 입주권을 팔아 차액을 챙기는 것을 막겠다는 것이다.

투기과열지구는 도시재생 뉴딜 사업에서도 제외된다. 국토부는 투기과열지구나 투기지역으로 지정된 지역은 올해 도시재생 뉴딜 선정 대상에서 제외하기로 했다. 다만 내년 이후 집값이 안정된다고 판단되면, 주변 여건 등을 감안해 선별한다는 방안이다.

박선호 국토교통부 주택토지실장은 "2012년 이후 지정운영된 적 없던 투기지역 제도가 다시 도입했다"면서 "즉각 시장 불안을 진정시킬 수 있는 조치로 그동안 주택 시장 불안의 원인 제공했던 다주택자에 의한 투기적 목적의 추가 주택 보유 유인을 막을 것"이라고 말했다.

대출 규제도 강화된다. 투기과열지구는 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV)을 40%로 낮춘다. 소득이 5000만 원인 사람이 10년 만기 대출을 받는다고 하면, 최대 2억 원(10년 소득 인정액 5억 원의 40%)까지만 대출이 가능하다.

기존에는 담보인정비율(LTV)은 40~70%까지 차등 적용했지만, 앞으로는 무조건 40%로 통일하기로 했다.

아울러 주택담보 대출을 1건 이상 보유한 세대가 추가 주택 대출을 받으면 DTI와 LTV 비율을 각각 10%씩 낮게 적용한다. 이미 주택 대출이 있는 세대가 투기과열지구 내에서 대출을 받으면, 30%의 DTI와 LTV가 적용된다. 투기과열지구 내 주택 대출이 있으면, 아예 대출이 불가능하다.

주택도시보증공사와 주택금융공사가 제공하는 중도금 대출 보증도 투기지역과 투기과열지구, 조정 대상 지역은 세대당 1건으로 축소된다.

주택 거래 양도세 강화하고, 대출 규제도

큰사진보기
▲  김현미 국토교통부 장관이 2일 오후 서울 정부서울청사에서 부동산 대책을 발표하고 있다.
ⓒ 이희훈	관련사진보기

주택을 거래할 때 내는 양도세도 한층 강화된다. 서울 강남4구는 투기지역으로도 지정됐다. 강남 4구를 비롯해 용산구와 성동구, 노원구, 마포구, 양천구, 영등포구, 강서구 등 11개 서울 자치구와 세종시도 대상이다.

투기지역으로 지정되면, 주택을 사고 팔 때 얻는 이익에 부과하는 양도소득세를 기준 시가 대신 실거래가액으로 과세한다. 일반적으로 주택 실거래가가 기준 시가보다 높은 점을 감안하면, 과도한 양도 차액은 세금으로 걷겠다는 취지다.

다주택자에 대한 양도소득세는 크게 늘어난다. 기존에는 양도 차익에 따라 6~40%의 기본 세율을 적용했다. 하지만 내년 4월부터는 2주택자의 경우 기본 세율에 10%p를 더하고, 3주택 이상인 사람은 기본 세율에 20%p를 적용한다.

2주택자인 경우 최대 50%(기본세율 40%+10%), 3주택자는 최대 60%(기본세율 40%+20%)의 양도 소득세를 내야 하는 것이다. 1세대 1주택 양도세도 비과세 요건에 '거주요건'을 추가했다. 기존에는 양도가액 9억 원 이하 주택을 2년 이상 보유하면 비과세 요건이 됐지만, 앞으로는 2년 이상 거주해야 하는 요건도 추가된다.

아울러 분양권 전매시에는 보유 기간과 관계 없이 양도 소득세율 50%를 적용한다. 기존에는 1년 이내 전매는 50%, 1년~2년미만은 40%, 2년 이상은 6~40%로 차등 적용했지만, 내년 1월부터는 기간에 관계없이 50%의 양도소득세율이 적용된다.

이번 부동산 대책은 정부가 추가적인 대책을 검토하지 않겠다고 단언할 정도로 지난 6월 대책보다 규모와 규제 내용 면에서 강도가 높다.

박 실장은 "이번 대책의 효과는 훨씬 빠르고 충분하게 나타날 것이며, 추가대책은 검토하지 않는다"라면서 "풍선효과나 이런 부분에 대해서는 즉각적으로 대처할 예정이지만, 다른 형태의 종합적인 대책은 고려하지 않는다"라고 강조했다.