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▲  문재인 정부의 첫 부동산대책이 발표된 19일 오전 서울 서초구 일대 재건축 아파트 단지.
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19일 발표된 정부의 6.19 부동산 대책은 투기 세력을 걸러내는 데 초점을 맞췄다. 서울 전역과 부산 일부 지역까지 분양권 전매 제한을 강화한 것은 단기 투매를 막겠다는 목적이다. 아파트 집단대출에도 최초로 총부채상환비율(DTI)을 적용한 것은 무분별한 투기를 걸러내겠다는 의도로 풀이된다. 하지만 투기세력을 배제할 근본 대책은 아니었다는 지적도 나온다.

경기 광명과 부산 진구 등 분양권 전매 제한 기간 강화

우선 이번 대책에는 경기 광명과 부산 진구, 기장군이 조정 대상 지역에 추가됐다. 이로써 조정대상 지역은 지난해 11월 37곳에서 40곳으로 늘었다. 정부는 최근 2개월간 이들 지역의 청약 경쟁률과 주택 가격 상승률이 과도했다고 보고 있다.

정부 조사에 따르면 경기 광명시는 최근 2개월 청약경쟁률이 31.8대 1, 부산진구는 67대 1, 기장군은 21대 1로 기존 조정 대상과 유사하게 높은 것으로 나타났다.

이들 지역은 기존 조정대상지역과 같은 청약 규제를 받는다. 세대주가 아닌 사람이나 최근 5년 이내 다른 주택 청약에 당첨된 사람, 2주택 이상을 소유한 사람은 청약 1순위 자격을 받을 수 없다.

서울시내 모든 자치구 분양권 전매, 소유권등기 이전까지

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▲  기획재정부 고형권 제1차관이 19일 오전 서울 세종로 정부서울청사 합동브리핑실에서 주택시장 안정 대응방안 관련 관계부처 합동브리핑을 하고 있다. 왼쪽부터 금융위원회 김용범 사무처장, 기재부 고형권 제1차관, 기재부 이찬우 차관보, 국토부 박선호 주택토지실장.
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경기 광명과 부산 기장의 전매제한기간은 소유권이전 등기를 한 뒤에야 분양권 전매를 할 수 있다. 일반적으로 아파트 소유권 이전 등기는 계약금과 중도금, 잔금까지 모두 납부한 뒤, 입주 시기에 맞춰 이뤄진다. 사실상 입주 시기 이전까지 분양권 전매를 할 수 없게 된 것이다.

서울 시내 모든 자치구도 같은 분양권 전매 제한이 적용된다. 종전까지는 강남 4구(강남·서초·송파·강동)를 제외한 나머지 자치구들은 분양권 전매 제한 기간이 1년 6개월이었지만, 이번 대책에 따라 소유권이전 등기시까지 분양권 전매가 제한된다.

조정대상 지역에 대한 대출 규제도 강화됐다. 담보인정비율(아래 LTV)과 총부채상환비율(아래 DTI)이 각각 10%씩 낮아졌다. 이에 따라 LTV는 기존 70%에서 60%, DTI는 기존 60%에서 50%로 낮아졌다. 1억 원짜리 주택을 가진 사람은 7000만 원에서 6000만 원, 연 1억 원을 버는 사람은 6000만 원에서 5000만 원으로 대출한도가 낮아진 것이다.

대출규제도 강화, 아파트 집단 대출에도 처음으로 DTI 적용

이번 대책에서는 아파트 집단 대출에도 처음으로 DTI 규제를 적용했다. 아파트 잔금 대출에 대해 DTI 50%를 적용한다.

다만 부부합산 연소득 6000만 원 이하, 주택가격 5억 원 이하, 무주택 세대주 등 서민, 실수요자에 대해서는 기존 비율이 그대로 적용된다.

김용범 금융위 사무처장은 이날 오전 정부서울청사에서 가진 합동브리핑에서 "이번 조정대상지역 내 LTV-DTI 강화로 시뮬레이션 해보니까 차주(돈을 빌려 쓴 사람) 중 약 24.3% 정도가 규제강화의 영향을 받을 것으로 예상한다"라고 설명했다.

재건축 조합원 분양도 1인당 1채, 예외적인 경우만 허용

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▲  문재인 정부의 첫 부동산대책이 발표된 19일 오후 서울 강남구 최대의 재건축 단지인 개포동 주공 1단지. 아파트 동을 훌쩍 뛰어넘게 커버린 조경수들이 눈에 띈다.
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재건축 조합원의 주택 공급 수도 1인당 1채로 묶었다. 현재는 과밀억제권역 내에서는 재건축 조합원이 최대 3주택까지, 과밀억제권역 밖에서는 소유 주택 수만큼 분양을 받을 수 있었다.

이번 대책에서는 조정 대상 지역에서 재건축 조합원은 원칙적으로 1주택까지만 분양을 받을 수 있다. 재건축 대상 아파트를 2채 이상 소유하고 있다면, 1주택만 분양을 받고 나머지는 처분해야 하는 것이다. 이 경우 나머지 주택은 현금청산을 하거나, 관리처분인가 전 매매를 해야 한다.

정부는 다만 1주택을 60㎡ 이하로 할 경우, 예외적으로 2주택 보유를 허용하기로 했다. 가령 기존 주거전용면적이 150㎡인 주택을 1채 소유한 사람은 59㎡와 91㎡ 이하 주택을 분양받을 수 있다.

정부는 이런 내용을 담은 도시및주거환경정비법 개정안을 6월 발의한 뒤, 올 하반기부터 시행하겠다는 방침이다. 법 개정 이후 사업승인을 신청하는 단지부터 분양 가구 수를 제한할 계획이다.

투기과열지구 지정 제외됐지만... "가능성 높아져"

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▲  19일 오후 서울 영등포구의 한 시중은행 주택자금대출 창구 모습.
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이번 대책에서 투기과열지구 지정은 제외됐다. 정부는 하반기 미국 기준금리 추가 인상과 입주물량 증가 등 주택 시장에서 조정요인이 존재하는 상황에서 시장 상황에 따라 단계적으로 대응하기 위해 투기과열지구 지정을 제외했다고 설명했다.

다만 투기과열지구 지정에 대한 가능성은 지난 11월 대책 때보다 한층 더 높아졌다고 했다.

박선호 국토부 주택토지실장은 합동브리핑에서 "지금 여러 가지 상황을 종합했을 때 '현 수준의 과열이 좀 더 지속이 된다면 작년 11월보다는 한 단계 더 투기과열지구를 지정할 가능성이 높아졌다고 말할 수 있다"라고 강조했다.

재건축초과이익 환수제에 대해서도 추가 유예는 검토하지 않겠다고 입장을 밝혔다.

박 실장은 이날 오후 세종청사에서 기자들과 만나 "금년말까지 종료되고 내년부터는 정상 부과되고, 추가유예 진행하거나 예정하는 것은 없다"면서 "초과이익환수법이 최근 발의됐다고 들었는데, 논의가 있겠지만, 정부로서는 추가 유예는 검토하고 있지 않다"라고 강조했다. 

주거안정 위한 근본적 대책 미흡, 건설사도 "큰 지장 없을 것"

전문가들은 정부의 이번 대책이 근본적인 차원에서는 미흡하다고 지적한다. 정부가 단기적인 과열 수요 억제에 초점을 맞춘 나머지, 장기적으로 주거 안정화를 이룰 수 있는 대책은 구상하지 못했다는 것이다.

김성달 경실련 부동산감시팀장은 "투기 억제에 대해 의지를 가졌다는 신호로 볼 수는 있지만, 근본적이고 종합적인 주거안정 대책은 아니다"라면서 "그동안 정부의 냉온탕식 정책으로 투기 세력의 내성이 생겼고, 이번 대책도 단기적인 성격이 강하다"라고 평가했다.

그는 또 "투기 억제를 위한 근본적인 대책으로 선분양제 특혜를 없애고, 아파트 원가에 대한 공개, 부동산 세제 강화에 대한 논의가 있어야 할 것"이라면서 "초과이익환수제도 정부가 좀 더 강력한 메시지를 전달해, 재건축 불로소득이 없도록 하겠다는 의지를 밝혀야 할 것"이라고 덧붙였다.

송인호 한국개발연구원 공공투자실장은 "전체적으로 고민한 흔적은 보이지만, 여전히 미흡한 부분이 많다"라면서 "이번 대책은 지역을 선별했다는 부분에서 한계가 있다"라고 지적했다. 송 실장은 이어 "아파트 집단 대출에 DTI를 적용하는 것도 이미 은행에서 여신심사가이드라인에 따라 해왔던 것이어서 크게 색다르다고 할 수는 없다"라고 꼬집었다.

최환석 하나은행 부동산자문센터팀장은 "재건축 조합원 양도 금지 등 대책 발표 이전에 나왔던 이야기보다 다소 완화된 정책이 나온 것 같다"라면서 "이번 대책이 시장에 어느정도 영향은 주겠지만, 전체적인 시장의 흐름을 바꿀 수준은 아닌 것 같다"라고 말했다. 

아파트 잔금 대출 규제가 이뤄지는 것과 관련해 최 팀장은 "시장이 계속 오름세를 보이면, 단기 투자 성향을 보이는 사람들은 그런 부담을 안고 가겠다는 계산을 할 것"이라고 덧붙였다.

건설사들도 이번 대책을 두고 분양 등에 큰 지장은 없을 것으로 보고 있다. 한 대형건설사 관계자는 "이번 대책은 예상했던 수위를 벗어나지 않았던 것으로 본다"면서 "장기적으로 분양 시장에 부정적인 영향은 크지 않을 것으로 예상한다"라고 말했다.