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▲  서울 강남구 압구정 현대아파트. 최근 들어 시세가 급등하고 있다.
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정부가 다음주초 부동산 대책을 발표할 예정인 가운데, 대출규제와 투기과열지구 지정 등 여러 예측이 나오고 있다. 대출 규제는 현재 아파트 집단 대출에 대해서도 부채상환비율을 적용하는지가 관심거리다.

LTV·DTI 선별적 규제? 집단대출에 DTI 적용하나

이번 대책에는 담보인정비율(아래 LTV)과 총부채상환비율(아래 DTI)등 대출 규제가 포함될 것이 유력해 보인다. 김동연 경제부총리와 김현미 국토교통부 장관 후보자도 지속적으로 대출 규제에 대해 언급해왔다.

현재 적용되는 DTI는 70%, LTV는 60%다. 상환기간을 1년으로 한정하면, 연 1억 원을 버는 사람은 최대 7000만 원(70%), 1억 원짜리 아파트를 가진 사람은 최대 6000만 원(60%)까지 대출을 받을 수 있다. 비율이 올라가는 만큼 더 많은 돈을 빌릴 수 있다.

LTV와 DTI는 7월을 끝으로 완화 조치가 끝난다. 8월부터 LTV는 수도권 50%, 지방 60%로 강화된다. DTI의 경우 서울은 50%, 경기인천은 60%가 된다. 일단 현재 상황에서 완화조치는 추가 연장 없이 종료될 것으로 보인다.

관심이 모이는 것은 추가 대출 규제에 대한 것이다. 그동안 김동연 경제부총리는 LTV와 DTI의 선별적 규제가 필요하다는 입장을 거듭 밝혀왔다. 투기 세력을 잡으면서 실수요자들에게 피해가 없도록 하겠다는 것이다.

"집단대출 심사시 DTI 적용하면 투기 세력 원천 차단"

맞춤형 대책의 하나로 거론되는 것은 아파트 집단대출(중도금)에 대해서도 DTI 등을 적용하는 방안이다. 현재 아파트 분양 집단 대출은 대출자에 대한 별도의 심사가 없다. 그런데 집단대출에도 DTI가 적용되면, 중도금 대출을 받기도 까다로워진다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 "처음 분양 신청을 할 때, DTI가 적용된다고 하면 투기 세력들이 원천 배제되는 효과가 있다"면서 "예를 들어 소득이 없거나 집을 2채 이상 소유해, 갚아야 할 빚이 많은 사람은 심사를 통해 집단대출을 받을 수 없게 된다"라고 설명했다.

최환석 하나은행 부동산투자자문센터 팀장은 "지난 11.3 대책에서 아파트 분양권 전매 규제가 시행됐음에도 최근 아파트가 투자 수요로 급등세를 보였다"면서 "중도금 대출도 대출 규제를 하게 되면 일정 부분 효과가 있을 것"이라고 말했다. 

2011년 이후 처음으로 투기과열지구 나오나?  

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▲  김동연 부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 13일 서울 중구 한국은행 본점을 방문해 이주열 한국은행 총재와 악수하며 인사를 나누고 있다.
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최근 집값이 급등한 서울 강남 등 일부 지역을 투기과열지구로 지정하는 것도 맞춤형 대책카드다. 김현미 국토교통부 장관 후보자는 인사청문회에서 투기과열지구 지정에 대해 "종합적으로 검토를 하고 난 이후 결정을 해야 하지 않을까 생각한다"라고 언급했었다.

투기과열지구는 재건축 아파트 매매를 아예 차단하는 강력한 카드다. 지난 2011년 서울 강남구와 서초구, 송파구 등 3곳에 대한 투기과열지구 지정이 해제된 이후, 아직까지 투기과열지구로 지정된 사례는 없다.

투기과열지구 지정은 주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역이 대상이다. 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 초과하거나, 주택 전매 행위가 성행하는 등 주거 불안 우려시 지정할 수 있다.

투기과열지구로 지정된 곳은 재건축 조합원 지위의 양도가 금지된다. 재건축 아파트를 사더라도 조합원 지위를 얻을 수 없다. 과열지구에서 재건축 아파트를 산 사람은 일정 기간 거주하다가 재건축이 진행되면 돈 한 푼 못 받고 나와야 한다. 사실상 재건축 거래가 중지되는 것이다.

투기과열지구에서는 총부채상환비율(DTI)의 경우 주택담보대출시 40%만 적용되고, 담보인정비율(LTV)도 50%가 적용된다. 과밀억제 권역 안에 있는 재건축 아파트는 의무적으로 후분양을 해야 한다. 분양권 전매도 소유권이전 등기를 완료하기 전까지 원천 금지된다.

송 연구위원은 "투기과열지구를 지정하면 정말 해당 지역에 거주하려는 의사가 있는 실수요자만 들어오게 되는 효과를 얻을 수 있다"라고 말했다.

"금리 인상과 맞물려 판단하면, 신중해야 할 듯"

금리 인상과 맞물린 시기를 감안할 때, 정부가 신중한 판단을 하지 않겠느냐는 일부 예측도 있다. 실제로 지난해 11월3일 부동산 대책 때 정부는 투기과열지구 지정도 검토했지만 결국 실현되지 않았다.

대신 서울, 경기 과천과 성남, 부산, 세종을 규제 강화 지역으로 지정하고 분양권 전매 제한을 강화했다. 특히 강남4구(강남·서초·송파·강동)는 분양권 전매를 '소유권이전등기' 시점까지 미뤘다. 따라서 이번 대책에서도 분양권 전매 추가 강화 등으로 해법을 찾지 않겠느냐는 전망이다.

최 팀장은 "(투기과열지구 지정 문제는) 7월 금리인상 문제와 맞물려 봐야 할 것 같다"면서 "투기과열지구 등 강력한 대책이 나온 뒤, 금리 인상까지 맞물린다면 단기간 시장이 급랭할 수 있다는 부분을 고민해야 할 것"이라고 말했다.