인천의 뉴스테이(=기업형 임대주택) 공급 사업지구는 12곳으로 박근혜 정부 뉴스테이 정책의 전초기지 역할을 했다.

하지만 지난 5월 뉴스테이 사업 계약이 잇따라 해지되고, 이에 따라 정비사업 시행을 맡은 인천도시공사(아래 공사)는 사업을 해보지도 못하고 손실(약 132억 원)을 입는 등, 홍역을 치르고 있다. 여기다 위법 의혹까지 일고 있다.

더불어민주당 인천시당(위원장 박남춘)은 지난 14일 인천시청에서 기자회견을 열고 "공사가 송림초교 주변 지구 뉴스테이 사업의 주민 보상액 삭감과 분양가(=임대주택 매매가격) 상향을 위해 압력을 행사한 정황이 파악됐다"며 해명을 요구했다.

'민주당 인천시당 뉴스테이 조사 소위원회'는 공사가 해명하지 않으면 검찰에 고발하고 시의회 차원의 진상조사를 진행할 방침이라고 밝혔다.

아울러 주민이 검찰에 고발한 십정2지구 뉴스테이 사업도 불법 정황이 의심스럽다며, 새 뉴스테이 사업자를 선정할 때까지 관리처분계약의 효력을 정지할 것을 요구했다.

송림초교 주변 뉴스테이도 계약 해지, 손실액 24억 원

동구 송림초교 주변 뉴스테이 공급 사업은 주거환경개선사업이 8년간 진척이 없자, 박근혜 정부의 뉴스테이 정책에 맞춰 지난해 초 인천시와 공사가 주도적으로 추진한 사업이다. 현재 사업시행인가만 났고, 관리처분인가는 미정이다.

송림초교 주변 지구는 공사가 주택 4048세대를 공급하는 주거환경개선사업지구다. 2430세대를 공사가 분양하고, 나머지 1618세대는 민간사업자가 매입해 임대한다.

민간사업자가 1618세대의 매입비 약 4000억 원을 내고 소유권을 가지고 8년간 임대하는 방식이다. (주)마이마알이는 지난해 공사와 뉴스테이 사업 시행 협약을 맺고, 사업비를 마련해달라는 공사의 요청에 따라 금융권을 통해 특수목적법인 유한회사를 설립한 뒤, 금융권 펀딩으로 마련한 500억 원을 계약금 형태로 납부했다.

하지만 사업 시행 협약 체결 1년여 만인 지난 5월에 공사가 계약 해지를 선언했다. 연장한 계약 기한인 5월 10일까지 마이마알이가 사업비를 조달하지 못했기 때문이라고 했다.

반면, 마이마알이는 3월 10일까지 공사가 관리처분인가 등, 제반 인허가 절차를 마무리하지 못했다며 귀책사유가 공사에 있는데 일방적으로 해지했다고 반박했다.

마이마알이 관계자는 "공사가 5월 10일까지만 해도 자신들에게 귀책사유가 있다며 계약 연장을 요청했다. 그래서 다음날 계약 연장에 동의한다고 (공사에) 회신했다. 그런데 다음날 계약이 파기됐다고 선언했다. 납득할 수 없다"고 말했다.

공사의 계약 해지 선언으로 계약은 사실상 파기된 상태다. 공사는 사업 시행 협약에 따라 계약금 500억 원에 대한 위약금 24억 원을 마이마알이가 금융권을 통해 설립한 특수목적법인에 물어주게 됐다.

민주당 인천시당 "공사가 보상액 삭감 강요하고 분양가 인상 종용"

이에 대해 민주당 인천시당은 공사를 '배임 혐의'로 고발하는 것을 검토 중이라며, 공사가 위약금 24억원을 새 뉴스테이 사업자와 입주자(=임차인)에게 전가하려했다고 주장했다.

민주당 인천시당은 "2016년 12월 감정평가사가 송림초교 주변 지구 주민 보상액을 총900억 원으로 평가했다. 그런데 공사가 800억 원으로 100억 원 삭감할 것을 주민대표에게 강요한 것으로 확인됐다"며 "당시 보상액 삭감에 반대하던 주민대표가 사망한 틈을 타, 내용을 잘 모르는 주민대표 대행인에게 동의를 강요하고 관철했다"고 주장했다.

또한 "1차 계약을 맺은 뉴스테이 사업자에게 당초 예정 분양가(=임대주택 매입가)인 3.3㎡ 당 720만 원을 760만 원으로 인상할 것을 종용한 것으로 확인됐다"고 덧붙였다.

이성만 민주당 인천시당 뉴스테이 조사 소위원장은 "공사의 이 같은 행위는 주민의 권리행사를 방해하고 불공정한 계약을 강요한 직권남용에 해당하고, 민간사업자와 계약을 해지해 24억 원의 손해를 발생시킨 행위는 배임에 해당한다"며 "공사의 제대로 된 소명이 없을 경우 고발할 예정이다"라고 말했다.

공사 "주민과 동구가 추천한 법인이 감정평가"

감정평가액 삭감 논란에 대해 공사는 "자산 감정평가는 사업시행자(=공사)가 아닌 주민대표회의와 동구가 각각 추천한 감정평가법인이 수행한 것으로, 감정평가는 사업시행자가 관여할 수 있는 사항이 아니다"라고 선을 그었다.

또한 "감정평가는 감정평가법인의 고유 권한이다. 평가 후 평가금액 등에 관한 사항을 공정하게 수행했는지를 한국감정평가사협회에서 심사하고 (그 결과를) 제출하게 돼있다. 개인의 재산권과 직결된 감정평가액에 대해 사업시행자가 관여한다는 것은 있을 수 없는 일이다"라고 덧붙였다.

뉴스테이 사업자에게 당초 예정 분양가보다 높은 가격에 임대주택을 매입할 것을 종용했다는 주장에 대해서는 "분양가 책정과 관련해 민간사업자는 토지 등 소유자 분양가와 동일한 조건을 요구했다. 주민들이 수용한다면 조정된 가격으로 매수하겠다는 의향을 밝혔다"고 해명했다.

또, 공사는 "관리처분 사업으로 공공성 확보를 위해 비례율(=재개발 이전 조합원의 재산 가치와 분양받은 주택 분양가의 비율) 100%를 목표로 추진했다. 용적률 상향(=세대수 증가)을 전제로 검토했을 때 비례율 100% 수준을 만족하는 분양가가 760만 원대였다"고 한 뒤 "뉴스테이 부동산 매매계약상 매수가격은 720만~740만 원 범위로 매매 예약을 하지만, 사업시행인가로 세대수를 확정할 때 매수가격 조정이 가능하다"고 부연했다.

아울러 공사는 "민간 임대사업자와 토지 등 소유자의 분양가는 동일하다. 다만, 원주민 재정착률 제고를 위해 공사가 사업시행 수수료 등을 절감해 50억 원을 추가 부담함으로써 토지 등 소유자의 분양가를 평당 약 45만 원 절감했다"고 했다.

공사는 '배임 의혹'에 대해 터무니없는 주장이라고 반박했다. 공사 관계자는 "민간 임대사업자가 계약금 형태로 500억 원을 납부했다. 그런데 계약이 해지됐다. 계약조건에 계약 해지 시 계약금에 대한 반환이자를 돌려주게 돼있다. 배임이라는 것은 터무니없는 주장이다"라고 말했다.

공사노조 "공사가 시의 꼭두각시로 전락"

십정2지구 뉴스테이 사업 계약 해지에 이어 송림초교 주변 지구 뉴스테이 사업 계약도 해지되면서 공사는 안팎으로 홍역을 치르고 있다.

십정2지구에서 발생한 위약금은 108억 원이고, 송림초교 주변 지구의 위약금은 24억 원으로 공사는 사업시행자를 떠맡은 지 1년 반 만에 사업을 해보지도 못하고 손실 132억 원을 입게 됐다.

주거환경개선사업의 활로를 모색하겠다며 뉴스테이 공급 사업 연계를 적극 추진한 시는 예측조사 없이 무리하게 공사에 떠넘겼다는 비판을 면하기 어렵게 됐다. 심지어 최근에는 공사 내부에서조차 무리한 뉴스테이 사업 추진에 대한 비판여론이 확산되고 있다.

공사 노동조합은 공사가 시의 꼭두각시로 전락했다고 성토했다. 노조는 공사 경영진이 이사회 의결을 거치지 않고 공사 예산을 목적 외 사업비로 전용한 게 위법하다며 십정2지구 주민 보상금 지급 중단을 촉구했다.

공사는 원활한 사업 추진을 위해 주택도시보증공사의 보증으로 이주비 등을 지급하고 있지만, 노조의 입장은 다르다.

노조 관계자는 "십정2지구는 관리처분 방식이고, 공사는 사업대행자다. 대행자는 사업시행 수수료만 받으면 되는데, 사업비까지 지출하고 있다"며 "새 뉴스테이 사업자를 선정하고, 새 사업자가 납부한 돈으로 지출해야 한다"고 지적했다.

이에 대해 공사 관계자는 "공사가 사업비가 없어 주택도시보증공사의 보증으로 지출하고 있다. 총사업비에 모두 포함되는 것으로, 우선 집행한 뒤 정산하면 문제없다"고 했다. 하지만 노조 관계자는 "새 뉴스테이 사업자가 선정되지 않거나 저번처럼 무산되면 먼저 지급한 보상비와 이주비 등은 고스란히 공사 몫으로 돌아온다"고 반박했다.

십정2지구 뉴스테이 임차료 상승 불가피

새 뉴스테이 사업자 선정에서 입찰가격도 논란이다. 공사는 마이마알이와 체결한 뉴스테이 사업 계약을 해지하고 신규 뉴스테이 사업자를 공모하고 있다.

그런데 기존 최저입찰가보다 높은 매입가격으로 공고를 냄으로써, 기존 계약 해지에 따른 손실 112억 원을 신규 사업자에게 전가하기 위한 포석이라는 비판에 직면했다.

민간 임대사업자의 매입가격이 상승할 경우, 이는 임차인들의 보증금과 임차료 상승으로 이어져 임대주택 수요자들의 부담을 가중할 수 있다는 지적이다.

공사 관계자는 "뉴스테이 매매가격이 3.3㎡당 790만 원에서 830만 원으로 올랐으니, 임차료 상승에 영향이 없을 순 없다. 그러나 중요한 것은 토지 등 소유자의 재산권이다"라며 "뉴스테이 매매가격이 790만 원일 때 임대사업자와 공사가 100억 원씩 부담하면 분양가는 760만 원이었다. 즉, 같은 조건에서 뉴스테이 매매가격이 830만 원으로 오르면 분양가는 더 낮아져 토지 등 소유자에게 혜택이 될 것이다"라고 말했다.