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 경기 안산의 한 견본주택관.
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청와대가 최근 집값 폭등 대책을 논의하고 있다고 밝히면서, 차기 정부의 첫 번째 부동산 대책 발표가 가시화되고 있다. DTI 강화 등 기존 제도적 틀을 활용하면서, 일정 부분 투기 수요를 억제하는 정책이 나오지 않겠느냐는 전망이 나온다. 

청와대 "부동산 시장 상황 주시" 부동산 규제 강화에 무게

장하성 청와대 정책실장은 지난 4일 춘추관에서 "부동산 문제를 잘 인식하고 있고 시장 상황을 지켜보고 있다"며 "문제는 총부채원리금상환비율(DSR) 종합시스템이 만들어지려면 시간이 걸리니까 현행 제도 내에서 어떻게 조절할 것이냐를 논의하고 있다"라고 밝혔다.

그는 다만 "기존 규제에 대해 어떤 방향으로 갈 것인지에 대해서는 그 자체가 시장에 잘못된 시그널을 줄 수 있기에 말할 수 없다"고 덧붙였다.

새 정부의 첫 번째 부동산 대책은 '규제완화'보다는 '규제강화'에 무게가 실린다. 최근 서울 강남 재건축 단지를 비롯해, 경기 광명 등 수도권까지 집값 상승세가 예사롭지 않기 때문이다.

LTV와 DTI 기준 강화, 김현미 국토부장관 후보자도 "가계부채 문제 근원"

일단 대출한도를 설정하는 기준인 LTV와 DTI 강화다. LTV는 토지와 주택가격을 감안해 대출을 해주는 것이고, DTI는 소득을 감안해 대출을 해주는 제도다.

현재 적용되는 DTI 비율은 70%, LTV는 60%다. 상환기간을 1년으로 한정하면, 연 1억을 버는 사람은 최대 7000만 원(70%), 1억 원 아파트를 가진 사람은 최대 6000만 원(60%)까지 대출을 받을 수 있다. 비율이 올라가는 만큼 더 많은 돈을 빌릴 수 있다.

박근혜 정부는 지난 2014년 DTI는 60%(기존 서울 50%, 경기인천 60%), LTV는 70% (기존 50~70%)로 규제를 풀어줬다. 1년 단위 행정지도 형태로 규제를 완화해주는 방식이었다. 이에 따라 가계대출 증가율은 지난 2014년 6.7%에서, 2015년과 지난해에는 11% 수준의 급증세를 보였다.

김현미 국토부 장관 후보자는 최근 언론과 인터뷰에서 "LTV와 DTI 규제를 푼 것이 지금 가계부채 문제나, 이런 문제를 낳는 요인 중에 하나가 됐다"라고 비판하기도 했다.

대출규제 조여도 오르면... 추가 대책 가능성

 (서울=연합뉴스) 백승렬 기자 = 장하성 정책실장이 4일 오후 청와대 춘추관에서 일자리 추경 대책을 발표하고 있다.
 (서울=연합뉴스) 백승렬 기자 = 장하성 정책실장이 4일 오후 청와대 춘추관에서 일자리 추경 대책을 발표하고 있다.
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LTV와 DTI는 7월을 끝으로 완화 조치가 끝난다. 8월부터 LTV는 수도권 50%, 지방 60%로 강화된다. DTI의 경우 서울은 50%, 경기인천 60%가 된다. 지방은 DTI가 적용되지 않는다. 여기까지는 정부가 굳이 나서지 않아도 된다.

다만 7월 유예조치가 끝난 이후에도, 과열 양상이 지속되면 추가 규제가 나올 가능성도 있다. 역대 정부도 대출 규제 강화가 약발이 먹히지 않으면, 추가적인 대출 규제 카드를 꺼내들곤 했다.

노무현 정부는 지난 2006년 3월, 총부채상환비율인 DTI를 도입하면서, 투기지역 내 6억 초과 신규아파트에 대해 DTI 비율 40%를 적용했다. 대책 시행 이후 3개월간 아파트 가격은 0.9% 올랐다. 시행 이전 3개월 상승률인 0.6%를 넘어섰다.

그러자 같은 해 11월 적용 대상을 확대한다. 수도권 지역 투기과열지구의 6억 원 초과 아파트로 대상을 넓혔다. 11월 대책이 시행되면서 시장은 안정세(대책 시행 전 3개월 아파트 상승률 1.9%, 시행 이후 3개월 1.1%)로 접어들었다.

김영도 한국금융연구원 연구위원은 보고서에서 "전체적으로 정부는 금융 구제를 주택 시장 상황에 따라 주택시장 경기가 과열되면 규제강화, 위축되면 완화하는 형태를 취했다"면서 "대출 규제가 주택시장 경기를 조절하는 수단으로 활용됐다고 볼 수 있다"라고 밝혔다.

"아파트 분양 받을 때 DTI 정교하게 적용해 투기 세력 걸러야"

대출규제에서 정부가 추가 검토할 부분은 '투기 억제'다. 최근 부동산 시장으로 흘러들어오는 투기 세력을 막아야 한다는 지적이다.

송인호 KDI 연구위원은 "DTI의 경우, 분양 시장에 처음 들어가는 시점, 즉 청약부터 정교하게 적용하면 투기세력은 자동적으로 걸러지는 효과가 있다"면서 "주택 시장에서 투기적 요소를 걸러내기 위한 '타겟팅' 작업이 필요하다"라고 말했다.

투기과열지구 지정도 정부가 꺼내들 수 있는 카드다. 특히 현재의 부동산 시장 과열 양상이 서울 강남 재건축 단지에서 시작된 것이라는 점을 볼 때, 국지적인 대책으로 검토해볼 수 있다.

투기과열지구는 주택의 전매행위 성행 등으로 주거 불안의 우려가 있는 경우 국토부 장관이 지정할 수 있다. 투기과열지구로 지정되면, 재건축 조합원의 지위를 넘겨주는 것, 즉 재건축 매매가 불가능해진다. 대출규제도 한층 강화(DTI 40%, LTV 50%)된다.

최환석 하나은행 부동산자문센터 팀장은 "현재 강남 재건축을 중심으로 시세가 급등하고 있고, 이 지역을 중심으로 급증하는 수요를 막기 위해서는 투기과열지구 지정 카드도 생각해볼 수 있을 것"이라고 말했다.

초과이익 환수제, "추가적인 유예 어려울 듯"

현재 시점에서 재건축 초과이익 환수제가 또 다시 미뤄질 것으로 기대하긴 어렵다. 초과이익 환수제는 조합원 1인당 개발 이익이 3000만 원이 넘으면, 3000만 원 초과분의 최대 50%까지 세금으로 물리는 제도다. 이 제도는 내년 1월부터 관리처분 인가 신청을 하는 단지에 대해 적용된다.

최근 서울 강남 재건축 조합들이 올해 안에 관리처분 인가 신청을 하기 위해, 사업 속도전을 하는 것도 이 때문이다. 그런데 일부 부동산업계에서는 '정부 초기이기 때문에 초과이익 환수제가 또 유예되지 않겠느냐'는 낙관적인 전망도 있었다.

하지만 최근 서울 강남 재건축 단지가 급등하는 상황에서 정부가 초과이익 환수제를 또 다시 유예한다면, 집값 폭등세를 막기 어렵다. 불난 집에 기름을 붓는 격이다. 송 연구위원은 "초과이익 환수제는 그동안 계속 시행이 미뤄져 왔었고, 최근 시장 흐름으로 보면 추가적으로 미뤄지기는 어려울 것 같다"라고 말했다.

최 팀장도 "초과이익 환수제는 현 시점에서 유예를 기대하긴 어렵다"면서 "다만 초과이익 환수제 등으로 서울 지역에 공급이 위축됐을 경우, 정부가 공급에 대한 해법도 함께 제시를 해야 한다"라고 밝혔다.

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오마이뉴스 사회경제부 소속입니다. 주로 땅을 보러 다니고, 세종에도 종종 내려갑니다.