문재인 정부가 당장 강도 높은 부동산 규제 정책을 꺼낼 가능성은 낮게 점쳐지지만, 가계대출 심사 강화가 변수다. 부산 등 청약 과열 양상을 보이는 일부 지역에 대한 추가 규제도 있을 수 있다는 전망이 나온다.
가계부채 해결 위해, 까다로운 대출 심사로 '방향'가계대출 강화는 부동산 업계의 주요 관심사다. 문재인 대통령은 가계대출 총량 관리를 위해, 대출시 더 깐깐하게 심사하는 기준을 마련하겠다는 구상이다. 또한 총부채원리금상환(DSR)을 도입해 장기적으로 현재 대출 심사 기준인 총부채상환비율(DTI)을 대체한다는 구상이다.
총부채원리금상환(DSR)은 대출 심사시 다른 대출의 원금 상환액도 평가한다. 현행 총부채상환비율(DTI)은 다른 대출의 이자 상환 추정액만 심사한다. 이자가 아닌 원금 상환액이 평가 대상이니 심사가 더 까다로워지는 것이다.
현재 금융당국과 시중은행들은 협의회를 통해 DSR 가이드라인 마련을 위한 논의를 하고 있다. 가이드라인을 통해 은행들이 자율적으로 활용하도록 하겠지만, 당장 DSR이 전면 도입되지는 않을 것이란 설명이다.
금융감독원 관계자는 "DSR 산출 방식에 여러 개선 사항이 있는데, 시장 상황에 맞게 조속히 서둘러 가이드라인을 마련할 계획"이라며 "이를 은행들이 어떻게 활용할지는 자율적인 사항"이라고 말했다.
그는 또 "당장 총부채상환비율(DTI)이 총부채원리금상환(DSR)으로 대체된다는 얘기는 지나치게 앞서 나간 것"이라고 덧붙였다.
DSR 도입 은행 많아지면 부동산 시장 수요 줄어 '직격탄'DTI 대신 DSR을 선택하는 은행들이 많아지면, 부동산 시장으로 흘러들어오는 돈은 줄어들 가능성이 높다. 대출을 통해 집을 구입하는 수요가 줄기 때문이다.
김은진 부동산114 리서치팀장은 "최근 2~3년간 부동산 시장이 좋았던 것은 대출 유동성이 좋았기 때문"이라면서 "그게 깨지면 투자는 물론 실수요자들도 대출이 어려워지면서 큰 영향을 받게 될 것"이라고 말했다.
다만 전문가들은 가계대출을 제외하면 부동산 관련 강도 높은 규제책이 나올 가능성은 크지 않다고 본다. 지난 11.3 부동산 대책 이후 어느 정도 시장이 진정된 상황에서 차기 정부는 '현상 유지'를 택할 것이란 전망이다.
송인호 한국개발연구원 연구위원은 "최근 부동산 시장의 특이사항은 공급이 많아지고 있다는 것인데, 이런 상황(공급 과잉에 따른 주택가격 하락세)과 맞물려보면, 지나친 부동산 강화 정책을 쓰기는 부담스러울 것"이라며 "대출 규제도 완만하게 이뤄질 가능성이 높다"라고 밝혔다.
최환석 하나은행 부동산팀장은 "부동산 시장 상황이 지나치게 과도하다고 볼 시점도 아니고, 가계부채 부담도 있기 때문에, 지금 상황에서 가장 좋은 선택은 현 상황을 유지시키는 것"이라면서 "파격적인 대책이 나오긴 쉽지 않을 것"이라고 내다봤다.
"부동산보유세 등 부동산 규제 당장 현실화될 가능성 크지 않아"부동산보유세 인상도 현실화 가능성은 낮은 편이다. 실제로 대선기간 경제정의실천시민연합(경실련) 설문에서 문 대통령은 부동산보유세 인상 등에 적극적인 입장을 보이지 않았다. 부동산보유세 인상에 대한 질의에 문 대통령은 '찬성'이 아닌 '기타' 의견을 냈다.
그러면서 "부동산 보유세는 장기적으로 강화해야 한다"라면서도 "현재 시장의 불안정성을 고려해 장기 과제로 할 것"이라고 덧붙였다.
재건축 투자자들이 몸서리 치는 초과이익환수제는 오히려 유예를 검토해본다는 입장이었다. 문 대통령은 초과이익환수제 유예 여부를 묻는 경실련 질의에 '기타' 의견을 내면서 "전월세시장과 경기여건 등을 감안해 다소 추가 연장하는 방안도 검토할 필요가 있다"라는 입장을 밝혔다.
재건축 초과이익환수제란 재건축시 조합원 1인당 수입이 3000만 원을 넘으면, 초과분의 최대 50%를 세금으로 물리는 제도다. 이 제도는 올해까지 시행이 미뤄져, 내년부터 시행될 예정이다.
서울 잠실주공 5단지 등 강남 재건축 단지들은 초과이익환수제 부담금 폭탄을 피하기 위해 사업 속도를 높이고 있다. 올해까지 관리처분 인가를 신청하면, 환수제 적용을 피해갈 수 있어서다. 만약 초과이익환수제가 또다시 유예된다면, 서울 강남과 목동 지역의 재건축 단지들이 최대 수혜를 받는다.
최환석 하나은행 부동산팀장은 "초과이익환수제 영향으로 하반기 재건축 시장은 보합세를 보일 것으로 예측된다"라면서 "만약 환수제 유예가 된다면, 재건축 아파트는 하반기에도 상승하고, 수혜는 당연히 강남 재건축 단지가 된다"라고 말했다.
부산 등 일부 과열지역에 대한 규제는 가능할 듯다만 부산 등 과열 양상을 보이는 일부 지역에 대한 규제는 가능한 것으로 보고 있다. 지난 11.3 부동산 대책에서 부산은 민간택지의 경우, 분양권 전매 제한 규제를 받지 않았다. 그러면서 청약과 매매가 상승 열기가 지속되고 있다.
4월 KB주택가격동향을 보면, 부산 주택 매매가는 3.2% 상승하며 전국 평균(1.22)을 크게 웃돌았다. 서울 강남구(4.71%)와 서초구(4.47%)도 재건축 단지에서 가격 상승세가 두드러진다.
최 팀장은 "11.3 대책의 영향을 받지 않는 부산 등 일부 지역에서 과열 양상이 일어나고 있는데, 이 양상이 지속된다면 일정 부분 손을 댈 수는 있을 것"이라고 전망했다.
김은진 팀장은 "지난해 11월 부동산 대책에서도 추가적인 청약 조정 지역 지정도 할 수 있다고 했다"라면서 "분양 재개되고 부산 청약경쟁률이나 분양가가 급등세를 보인다면 조치가 이뤄질 가능성이 있다"라고 말했다.