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| ▲ 서울 강남구 아파트 값 1년 만에 첫 하락 최근 주택시장에 관망세가 짙어지고 있는 가운데 서울 강남구의 아파트값이 1년 만에 하락했다. 4일 부동산114 조사에 따르면 이번주 서울 강남구의 아파트값이 지난주에 비해 0.01% 하락했다. 최근 매수세가 감소하면서 개포동 주공 1단지와 대치동 한보미도맨션 등 대단지의 아파트값이 단지·주택형별로 각각 400만∼500만 원, 500만∼2천500만 원씩 떨어진 것이 원인이다. 사진은 개포동 주공 1단지 모습. |
| ⓒ 연합뉴스 |
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주택임대소득은 2014년의 뜨거운 감자였습니다. 특히, 연간 수입 2천만원 이하 소규모 주택임대소득 과세방안을 두고 정부가 2차례나 수정안을 발표하는 소동을 벌였습니다.
소규모 주택임대소득 과세가 민감한 사회 반응을 만들어낸 까닭은 직접 피부에 와닿는 문제였기 때문입니다. 은퇴한 부모님 노후생활자금의 중요한 원천일 수 있고, 내 가족 중 누구에게나 해당될 수 있는 문제라고 받아들여졌기에 정부가 수차례 후퇴하고 나서야 논란이 가라앉았습니다.
괜찮은 과세체계와 광범위한 소득누락주택임대소득의 과세연혁을 살펴보면 1999년까지 비과세였다가, 2000년 3주택 이상 소유자의 월세임대소득부터 과세를 시작하였습니다.
2006년에는 2주택(고가주택은 1주택)을 과세대상에 포함하였고, 2011년부터 3주택 이상 소유자 중 전세보증금 3억원 초과분을 간주임대료(보증금에 일정 이율을 곱해서 월세 수입으로 환산한 것) 방식으로 과세하기 시작했습니다.
2014년 기준 주택임대소득 과세체계는 아래와 같습니다. 과세체계만 보면 큰 문제가 없습니다. 전체적으로 종합소득과세를 채택하고 있기 때문에 소득이 늘어나면 높은 세율(38%)이 적용될 수 있습니다.
[표 1 : 2014년 기준 주택임대소득 과세체계]
문제는 과세체계보다 소득신고가 광범위하게 누락되고 있다는 데 있었습니다. 2014년 2월에서야 과세자료 제출법 시행령 개정안이 시행되면서 국세청은 국토교통부에서 전·월세 가격 정보가 담긴 임대주택 확정일자 신고 자료를 받게 되었습니다.
또한, 정부는 월세소득공제를 세액공제로 전환하면서 세입자 지원을 강화하여 월세정보를 신고하도록 했습니다. 2014년은 정부가 주택임대소득 과세의 기반을 확보한 시점이기도 합니다.
정부는 과세기반 확보와 동시에 '주택임대차시장 선진화방안'을 발표하였습니다. 소규모(연간 2천만원 이하) 2주택 소득을 분리과세하는 것이 핵심이었습니다. 세원노출에 따른 급격한 세 부담을 줄여 조세저항을 최소화하려는 고육책으로 이해할 수 있는 방안입니다.
그런데, 같은 해 3월 소규모 주택 임대소득 과세를 2년간(2015년 말까지) 유예하고 필요경비율을 상향조정(45%에서 60%)하면서 '기본공제 400만원 인정' 수정안을 발표합니다. 나아가, 6월에는 유예기간을 1년 더 연장(2016년 말)하고 3주택 소규모 소득도 분리과세 하는 데까지 후퇴하게 됩니다.
근로소득, 주택임대소득, 금융소득의 세부담을 비교하면...주변 상황을 보면 어떤 분은 은퇴자금을 금융기관에 예치하여 금융소득을, 어떤 분은 주택에 투자하여 주택임대소득을 받고 있습니다.
한편, 비슷한 정도의 근로소득을 받고 일해야 하는 청년들도 많습니다. 세 가지 소득의 세금 부담을 비교하는 것을 주택임대소득 과세의 기준을 잡는 출발점으로 삼겠습니다.
흔히 주택임대소득 나아가 부동산임대소득은 불로소득이기 때문에 중과해야 한다고 말합니다. 대표적 불로소득인 금융소득과 동등한 수준의 세 부담이 당연하다고 생각하기도 합니다. 당초 정부안이 금융소득과 동등한 세 부담에서 후퇴한 것으로 알려져 있기도 합니다.
실제 주택임대소득을 얻기 위해 노력하는 상황을 보면 좀 다른 것 같습니다. 금융기관 몇 군데와 상담하는 것으로 충분한 정보를 얻을 수 있는 금융소득에 비해, 주택임대소득은 상당한 노력이 필요합니다. 적당한 투자처를 찾기 위해 발품을 팔아야 하고, 건물 수리와 같은 문제도 발생합니다. 또한, 예기치 않은 공실의 위험도 부담해야 합니다.
주택임대소득을 얻기 위한 노력이 상당하다고 해서, 그 노력 정도가 근로소득에 비할 바는 아닙니다. 즉, 주택임대소득의 세 부담은 근로소득보다 높고 금융소득보다 낮아야 상식에 부합합니다. 중간쯤 자리를 잡아야 하지만, 굳이 분류하자면 금융소득에 가까운 곳에 위치하여야 공정합니다.
소규모 주택임대소득은 현재 비과세이며, 2017년부터 과세될 예정에 있습니다. 시행 예정인 기준에 따라 2000만원 소득을 각각 근로소득, 주택임대소득, 금융소득으로 얻을 경우의 세 부담을 비교해 보면 아래와 같습니다.
[표 2 : 현재 기준 근로소득, 주택임대소득, 금융소득 세 부담 비교]
비교를 위해 각각 1인가구로, 각각 해당하는 소득만 2000만원 발생하는 것으로 가정했습니다. 근로소득에는 필요경비 성격인 근로소득공제와 본인 인적공제를 적용하고, 세액공제로는 근로세액공제와 표준공제를 적용했습니다.
주택임대소득은 60% 필요경비와 가칭 임대소득공제 400만원을 적용하고 14% 세율을 적용했습니다. 금융소득은 분리과세로 모든 과세의무가 종결되기 때문에 원천징수되는 14%를 제외하고 소득공제나 세액공제를 적용하지 않았습니다.
세 부담을 비교해 보면, 주택임대소득이 근로소득과 큰 차이가 나지 않습니다. 수입금액과 비교한 유효세율을 계산해 보면, 근로소득이 0.7%, 주택임대소득이 2.8%로 종합소득 최저세율인 6%에 한참 미달하는 점에서 큰 차이가 없습니다.
금융소득과 비교하면 차이가 큽니다. 금융소득의 1/5정도의 세 부담만 하게 됩니다. 분리과세 최대금액을 기준으로 1/5이니 수입금액이 작으면 차이가 더 커집니다. 예를 들어, 수입금액을 2천만원 대신 천만원으로 하면 주택임대소득의 유효세율이 0%이고 금융소득은 14%로 차이가 더 커지게 됩니다.
반면, 당초 정부가 2014년 2월에 '주택임대차시장 선진화방안'이라고 발표했던 기준에 따라 세 가지 소득의 세 부담을 비교하면 아래와 같습니다.
주택임대소득의 세 부담은 근로소득과 금융소득의 세 부담의 평균값 정도입니다. 주택임대소득을 얻기 위해 45%의 경비가 필요하다고 인정해 준 셈이니, 임대소득을 얻기 위한 노력은 충분히 고려하였다고 봐야 합니다.
[표 3 : 당초 정부안에 따른 근로소득, 주택임대소득, 금융소득 세 부담 비교]
과거에 세 부담을 하지 않았다고 해서 당연히 앞으로도 세 부담을 면해야 한다는 논리는 성립하지 않습니다.
현행 고가주택임대와 일반주택임대의 단순경비율이 각각 34.1%와 42.6%임을 감안하면, 45%의 필요경비를 인정하는 것이 오히려 과도합니다. 정부의 재정적자가 심각하고 복지재정 확보가 시급한 시점에서 주택임대소득도 엄연한 소득이니 과세대상에서 제외될 수 없습니다. 이 정도의 세금 부담은 결코 가중하지 않습니다.
부모님의 노후생활자금일 수 있지만, 조카뻘 청년들의 근로소득과 비슷한 수준의 세 부담은 공평하지 못합니다. 3년간의 비과세 조치도 과도하지만, 2017년부터는 공정성이 유지되도록 과세해야 합니다. 정부의 당초 원안대로 주택임대소득을 과세하는 것은 최소한의 조세정의를 확보하기 위한 조치입니다.
주택임대소득 과세를 하면 얼마나 세수가 걷힐까?정부의 당초 원안대로 주택임대소득을 과세하면 예상 세수규모는 어느 정도일까요? 경실련과 민변은 통계청 가계금융복지조사 자료를 근거로 전월세로 생활하는 약 750만 가구에서 발생하는 임대수입을 각각 약 44조원과 48조원으로 추정한 바 있습니다.
경실련과 민변의 추정은 주택임대소득의 대략적인 규모를 제시한 점에서 평가받아야 하지만 다음과 같은 한계가 있습니다. 우선, 모든 임대가구의 소유주를 개인으로 가정한 점입니다.
개인 주택임대소득은 광범위한 소득탈루가 예상되나 법인의 상황은 다르고 정부가 보유한 주택물량도 있습니다. 논의대상인 세수가 소득세임을 고려하면 법인과 정부 소유분을 제외시켜야 합니다.
다음으로, 현재 과세대상에서 빠져있는 2주택 전세 소유를 제외하지 않은 점입니다. 통계청 가계금융복지조사에 주택소유 현황이 고려되어 있지 않아 불가피한 측면이 있지만, 주택임대관련 소득세액을 과대 추정했다는 비판에서 자유롭지 못합니다. 또한, 전세보증금 간주임대료 계산시 60% 비율을 누락한 점도 과대추정의 비판을 불러올 수 있습니다.
위의 두 가지 한계는 통계청에서 발표하는 '개인별 주택소유통계'를 활용하여 보완할 수 있습니다.
통계청은 2013년(2012년 기준자료)부터 주택소유의 개인/법인 여부, 개인의 다주택 소유현황에 대한 통계자료를 생성하고 있습니다. 주거현황은 통계청 가계금융복지조사 대신 보증금 유무 및 권역별 분류가 가능한 국토교통부 주거실태조사를 활용하였습니다.
[표 4 : 주택임대소득 과세대상 가구수 추정]
최근 통계인 2014 주거실태조사에 따르면 임대로 거주하는 총 가구수는 약 780만 가구입니다. 통계청의 개인별 주택소유현황을 보면 전체 주택 중 225만 호를 법인, 국가, 지자체가 소유하고 있습니다. 이를 가구수로 환산하여 전월세 가구에서 제외 시키면 약 540만 가구가 개인소유로 남게 됩니다.
다주택 소유현황을 기준으로 비율을 산출해 보면 다주택자 소유주택 중 66.1%를 2주택 소유주가, 나머지를 3주택 이상 소유주가 보유하고 있습니다.
이 비율을 활용하여 전세 가구 중 과세대상에서 제외되는 가구수를 추정하면 약 160만 가구입니다. 정리하면, 약 780만 가구가 아니라 약 380만 가구에서 발생하는 임대료가 과세대상이 됩니다. 경실련과 민변의 추정방법과 비교하면 과세대상 가구수가 절반 수준으로 줄어듭니다.
임대주택시장은 시장참가자의 행태와 가격수준에서 서로 분절되는 최소 3개의 권역으로 나눌 수 있습니다. 수도권, 5대 광역시, 도 지역은 전세가격, 월세보증금, 월세가격에 큰 차이가 나타납니다. 국토교통부, 한국감정원, 통계청 등도 주택관련 통계를 산출할 때 3개 권역을 구분합니다.
한편, 한국감정원은 2015년 7월부터 월세 통계를 보완하여 발표하고 있습니다. 지역별로 평균 월세 보증금과 평균 월세가격 자료를 발표하고 있기 때문에, 3개 권역(수도권, 5대 광역시, 도지역)의 3가지 가격자료(전세 환산임대료, 보증금 있는 월세의 보증금과 월세를 포함한 환산임대료, 보증금 없는 월세의 월 임대료)를 산출할 수 있습니다.
과세대상인 약 380만 가구도 주거실태조사의 비율을 기준으로 수도권, 5대 광역시, 도지역으로 구분할 수 있습니다. 9가지 형태로 구분된 가구수와 임대료에 따라 산출한 주택임대수입은 아래와 같이 24.9조원으로 추정됩니다.
[표 5 : 3가지 권역과 3가지 가격에 따라 산출한 주택임대수입 추정액]
최소한 당초 정부안대로 과세해야상기 소득 중 일정부분은 종합소득으로 과세될 것으로 예상되지만, 분리과세로 최소액을 추정해 볼 수 있습니다. 현재 방안대로 60% 필요경비와 개인당 400만원으로 기본공제를 적용하여 분리과세 하면 예상 세수는 0.8조원입니다.
반면, 당초 정부안대로 45% 필요경비만 적용하여 14%로 분리과세하면 세수는 1.9조원으로 예측되어, 현재 방안보다 1.1조원의 세수증대가 예상됩니다. 45%의 필요경비율도 과도한 점을 감안하여, 35%의 필요경비율을 적용해 보면 예상세수는 2.3조원입니다. 상당히 큰 차이입니다.
[표 6 : 방안별 세수 예상액 비교]
(단위 : 조원)
괜찮은 과세체계와 광범위한 소득누락의 조합에서 소득파악률을 대폭 개선할 수 있는 보완을 하면서 과세체계에 큰 허점을 만들어 둔 상황입니다. 공평과세를 확립하기 위한 전체적인 보완을 하면서 주택임대소득을 이대로 놔둘 수는 없습니다. 2017년부터 시행예정인 주택임대소득은 적어도 당초 정부안대로 시행하는 것이 마땅합니다.
덧붙이는 글 | '내가 만드는 복지국가'의 정책위원으로 활동하고 있습니다.