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▲ 검단스마트시티 유정복 인천시장(왼쪽)은 지난 1월 22일 아랍에미리트연합(UAE) 두바이투자청 산하 두바이홀딩의 자회사인 스마트시티사(SCD) 자버 압둘라 모하메드 빈 하페즈(Jaber Abdulla Mohammed Bin Hafez) CEO와 검단스마트시티 조성을 위한 합의각서(MOA)를 체결했다.
ⓒ 사진출처 인천시	관련사진보기

스마트시티 부각에 검단경제자유구역 지정 덩달아 부각

아랍에미리트연합 두바이투자청(ICD: Investment Corporation of Dubai)의 손자 회사격인 두바이스마트시티사가 인천 서구 검단새빛도시(검단신도시)에 스마트시티를 조성하겠다는 합의각서(MOA)를 올해 1월 인천시와 체결한 뒤, 2월에 특수목적법인 코리아스마트시티유한회사(KSC, korea smart city)를 설립하며 사업을 본격화하고 있다. 이에 맞춰 시는 경제부시장을 총괄책임자로 하는 태스크포스(TF)를 구성해 지원에 나섰다.

이처럼 지난해 말까지만 해도 사업 추진이 불투명했던 검단스마트시티 사업이 탄력을 받기 시작하면서, 검단에 이목이 집중되고 있다.

특히 검단스마트시티 사업이 부각하면서 검단을 경제자유구역으로 지정하는 일이 덩달아 부각하고 있다. 경제자유구역 지정이 두바이자본의 투자 전제조건이기 때문이다. 시는 KSC가 7월에 검단스마트시티 사업 계획(마스터플랜)을 제출하면, 10월에 검단경제자유구역 지정을 산업통상자원부에 요청할 계획이다.

시가 경제자유구역 지정을 준비하겠다고 밝힌 데다, 검단새빛도시 개발은 이 지역 최대 현안이기에, 이번 4.13총선 때 서구 을 선거구 후보자들이 검단경제자유구역 지정을 지역개발 공약으로 내걸 가능성이 높다.

하지만 섣부른 경제자유구역 지정 경쟁은 검단새빛도시 개발 사업의 악재로 작용할 수 있고, 송도국제도시처럼 검단새빛도시에 부동산 거품을 야기할 수 있다.

스마트시티 등장에 인천도시공사 투자비 회수 지연

검단새빛도시 개발 사업은 11조 원 규모로 3단계로 나눠 진행된다. 한국토지주택공사(LH)와 인천도시공사가 5대 5의 비율로 진행하고 있다. 현재 LH는 1-1단계 공사를 발주했고, 인천도시공사는 1-2단계 공사업체 공모를 진행 중이다.

인천도시공사의 부채 총 7조3500억 원 중 약 3조 원이 검단새빛도시 개발 사업에서 발생했다. LH 또한 토지보상비로 수조 원을 지출했다. 그런데 검단스마트시티가 가운데 끼면서 분양을 못하고 있고, 이로 인해 투자비 회수가 늦춰지고 있다.

시와 두바이스마트시티사가 MOA대로 8월까지 검단스마트시티 부지에 대한 토지매매협상을 마무리하고, LH와 인천도시공사가 검단스마트시티 부지인 검단새빛도시 1단계 사업 부지와 3단계 사업 부지를 KSC에 매각하면, 큰 문제는 없다. 하지만 토지매매협상이 8월을 넘겨 더 진행되면, LH와 인천도시공사는 금융 부담을 안을 수밖에 없다.

또한 일의 순서를 보면, KSC가 사업계획서를 제출해야 시가 검단경제자유구역 지정을 신청하게 돼있다. 이 계획대로 진행했을 때, 내년 4~5월에 경제자유구역 지정 결과가 나올 수 있다. 이때까지는 두바이자본의 투자 확정을 단정하기 어렵다.

MOA대로 하면 KSC는 8월까지 토지매매협상을 마무리해야한다. 그러나 경제자유구역 미 지정을 빌미로 토지매매계약을 미루면서 토지공급가를 낮추려할 가능성이 높다. 나아가 협상이 뜻대로 안 되면 MOA 파기를 선언할 수 있고, 토지매매계약을 체결하더라도 경제자유구역 지정이 안 됐을 경우에 대한 피해 보상을 요구할 가능성이 높다.

성과에 조급하다가 '제2의 송도랜드마크시티' 될라

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▲ 검단새빛도시 위치 검단새빛도시 사업은 약 11조원 사업으로, 전체 토지 면적이 1118만㎡로 3단계에 걸쳐 한국토지주택공사(LH)와 인천도시공사가 5대 5의 비율로 나눠 개발하는 것으로 계획돼있다. 단계별 개발 면적을 보면, 1단계 약 387만㎡, 2단계 약 419만㎡, 3단계 약 312만㎡다. 검단스마트시티는 1단계의 일부(230만㎡)와 3단계의 일부(240만㎡)를 합한 470만㎡에 인천경제자유구역 송도지구와 같은 신도시를 조성하는 사업이다.
ⓒ 사진출처 인천도시공사 누리집	관련사진보기

이처럼 현실은 KSC에 유리한 상황이다. 시가 투자 유치에 성급하다 보면, 송도랜드마크시티 사례처럼 검단새빛도시 개발 사업이 발목을 잡힐 수 있는 것이다.

시와 인천경제자유구역청은 2006년 7월 특수목적법인 송도랜드마크시티유한회사(SLC)와 토지공급 계약을 체결했는데, 이게 송도 6·8공구를 개발하고 송도랜드마크의 상징으로 인천타워(151층)를 건립하는 송도랜드마크시티 사업이다.

하지만 2008년 하반기 부동산경기 침체가 본격화하면서 이 사업은 진척이 없었다. 시와 경제자유구역청은 시 재정위기 극복과 송도 6·8공구 개발 활성화를 위해 출구전략을 모색했다. 하지만 2006년 7월에 체결한 토지공급 계약에 따라 SLC 쪽이 토지 개발권을 독점하고 있어서, 토지를 활용할 수 있는 방안이 없었다.

시와 경제자유구역청은 지난해 1월 간신히 이 토지공급 계약을 해지하고, 약 8년 6개월 만에 송도 6·8공구 토지 개발권을 되찾았다. 그런데 이 토지는 '송도랜드마크시티' 대신 '엑스포시티'에 또 발목이 잡혀있다.

즉, 불리한 조건에서 토지매매협상과 경제자유구역 지정을 서두르면 검단새빛도시 개발 사업 전체가 발목 잡혀, 시와 인천도시공사의 재정위기를 악화할 가능성이 높다.

경제자유구역 지정 추진, 검단새빛도시 계획 변경해야

검단스마트시티 사업의 1차 분수령은 8월까지 마무리하기로 한 토지매매협상이다. 검단새빛도시의 조성 원가는 3.3㎡당 약 605만원으로, 경제자유구역 송도 6·8공구의 평균 조성 원가 300만 원의 두 배다.

조성 원가만 단순비교해도 토지가격이 비싼 편이다. 게다가 검단새빛도시는 아직 경제자유구역이 아니다. 그래서 경제자유구역 지정은 검단스마트시티 사업의 필수조건이나 다름없다. 그렇다고 경제자유구역으로 지정될 때까지 검단새빛도시 사업을 유보할 수 있는 상황도 아니다.

이 때문에 8월에는 검단스마트시티 사업의 향방을 매듭짓거나, 경제자유구역 지정을 조건으로 더 추진할 경우 검단스마트시티 사업 구역에 포함돼있는 검단새빛도시 1단계 구역을 다른 용도로 변경하는 게 요구된다.

경제자유구역 송도 엑스포시티조차 답보상태 "유념해야"

검단스마트시티는 여러모로 시가 추진한 송도 6·8공구 엑스포시티 사업과 비슷하다. 엑스포시티 사업의 요지는 미국 라스베이거스의 월드마켓센터 같은 전시장을 송도에 짓고, 그 주변을 개발하는 부동산 개발 사업이다. 월드마켓센터 건설비용을 주변 부동산 개발이익으로 충당하는 방식이다.

이 같은 방식은 인천경제자유구역 개발 초기 미국 게일사가 설립한 게일인터내셔널코리아가 포스코와 합작해 특수목적법인 송도개발유한회사(NSIC)를 설립한 뒤, 송도국제도시를 개발한 부동산 개발 사업과 동일하다.

이처럼 경제자유구역 송도지구는 당시(2003~2008년) 국내 부동산 개발 붐(boom)을 이어가는 전진기지 역할을 했다. 첨단산업 투자 유치 대신 아파트 분양이 주를 이뤘고, 부동산 거품을 야기했다. 시는 이 방식을 검단새빛도시에도 적용해 개발 사업을 추진하고 있다.

그런데 부동산경기 침체로 송도엑스포시티 사업조차 여의치 않다는 문제점이 있다. 송도는 이미 경제자유구역으로 지정돼있는 데다, 토지 조성 원가가 검단보다 상대적으로 저렴하고, 교통여건과 주변여건 또한 검단보다 우수한데도, 엑스포시티 사업은 답보상태다. 시 투자유치단은 올해 1월까지 이 사업을 매듭짓겠다고 했지만, 투자 유치 소식은 요원하기만 하다.

박준복 참여예산센터 소장은 "부채에 허덕이는 인천도시공사의 핵심 출구전략이 검단신도시 출구전략이다, 그런데 부동산경기 침체로 경제자유구역으로 지정돼있는 송도의 개발조차 답보상태에 있다"라며 "경제자유구역 지정과 스마트시티 사업 추진만이 능사가 아니다, 그 사이 검단새빛도시의 리스크는 더욱 커진다, 검단새빛도시의 출구전략은 경제자유구역이 아니라 사업 구조조정이다"라고 말했다.

박 소장은 또 "인천도시공사가 검단새빛도시 사업을 정상적으로 추진하려면 시로부터 출자를 받아 공사채를 발행해야한다, 그래야 부채비율을 높이지 않고 사업을 추진할 수 있다"라며 "올해 출자 예상금액은 약 4573억 원인데 채무비율을 낮춰야하는 시도 재정여건이 녹녹하지 않은 상황이다"라고 설명했다. 이어 "검단스마트시티도 송도처럼 기반 공사를 시가 부담해야한다, 자칫 인천도시공사와 시 재정난에 폭탄이 될 수도 있음을 명심해야한다"라고 덧붙였다.