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▲  부산 해운대해수욕장에 위치한 엘시티 더샵 견본주택이 지난 8일 문을 열었다. 해운대 엘시티는 해운대해수욕장 옛 한국콘도와 주변부지 6만5천934㎡에 101층 랜드마크 타워동과 85층 주거타워 2개동 등 모두 3개의 초고층 건축물을 짓는 사업이다.
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부동산 관련 뉴스를 보면, 오직 오르는 내용밖에 없다. 전세 가격이 만 7년째 계속 오르고, 전세가 '준 전세', '준 월세'로 바뀌면서 월세가 추가된다는 뉴스. 아파트 분양가는 계속 오르면서, 서초구 잠원동 신규아파트분양가가 평당 4천만 원 선을 넘었고, 해운대의 한 주상복합은 평당 7천만 원을 넘어 전국 최고가 기록을 세웠다는 뉴스. 서울지역과 수도권 지역 나아가 지방 대도시의 아파트 분양가와 기존 아파트 거래 가격도 계속 오르고 있다는 뉴스 등.

그런데 이렇게 부동산 주택 가격과 전월세 가격이 오르면, 세입자의 주거 질과 삶의 질은 반대로 떨어진다. 세입자들은 주택가격과 전월세 가격이 모두 안정되길 바란다. 그러나 집을 지어 파는 건설회사와 주택구입자금과 전세자금을 대출하는 은행은 집값과 전세 가격이 계속 오르길 바란다. 집값이 오르지 않으면 집을 사려고 하지 않기 때문이다. 임대업자들은 전월세 가격과 집값이 오르면 일거양득이다. 월세를 많이 받아 좋고, 주택가격이 올라 매각할 때 양도 차익이 많이 남기 때문이다.

현재 주택시장과 주택정책은 철저히 건설회사와 은행 그리고 임대업자에게 이익을 주고 있다. 세입자들은 전월세 가격 인상과 집값 인상으로 인해 이중의 손실을 입고 있다. 당장에 주거비 부담 증가와 함께 미래에 주택 구입 기회가 더 멀어지기 때문이다.

그래서 세입자들은 고민이다. 이렇게 주택가격과 전월세가격이 계속 오르는데, 대출을 해서라도 무리하게 구입해야 하는 것 아닌가? 계약 기간이 끝나는 2년마다 오르는 전월세 가격 마련과 이사를 생각하면 심란하다. 내 집을 마련해서 한곳에 정착하고 싶은 마음, 주거안정에 대한 마음이 굴뚝같다.

신규 주택 구입자, 주거비 부담 더 늘어나 

그러면 집값과 전월세 가격은 앞으로 계속 오를 것인가? 집값을 결정하는 것은 주택의 신규 공급량과 구매력 있는 수요이다. 주택의 신규물량이 많은데, 구매력 있는 수요가 적으면 가격은 떨어진다. 반대로 주택의 신규물량이 적은데, 구매력 있는 수요가 많으면 주택가격은 오른다.

정부의 주택정책이 거래 활성화(집값 올리기)와 부동산 경기 활성화(신축주택 판매 활성화) 정책으로 전면화한 작년 7월 이후, 건설회사와 건축업자들은 아파트와 빌라의 신축 주택 물량을 계속 늘려왔다. 핵심은 새 아파트와 빌라를 구입할 능력이 있는 수요였다.

정부는 다주택자의 주택청약 제한을 풀어 이들이 새 아파트를 구입하게 했다. 정부는 또한 LTV(주택담보대출비율) 및 DTI(총부채상환비율) 완화와 '저금리'라는 정책 수단을 통해 전세 세입자들이 대출을 통해 쉽게 집을 구입하도록 구조적으로 몰아갔다.

임대인들은 저금리에 대응하여, 은행 정기예금 이자율의 3~4배가 되는 월세를 받기 위해 전세를 월세로 전환했다. 전세 물건이 줄어들자 전세 가격은 폭등하기 시작했고, 전세 세입자들은 저금리인 주택담보대출을 통해 집을 구입했는데, 주거비 부담을 줄이는 나름 '합리적인 선택'이었다. 지금까지 구매력 있는 수요가 받쳐 주면서 신축 주택 분양과 기존 주택 매입으로 주택 가격이 올랐다.

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▲  지난 3월 1일 오후 서울 송파구 한 부동산에 걸려있는 게시물 앞으로 한 시민이 지나가고 있다.
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그러나 올해 들어 '과잉 공급'과 '분양 가격 상승' 논란이 일기 시작했다. 주택가격이 오르기 시작하자, 건설 회사들은 올해 들어 예년보다 더 많은 신축주택(2014년 건축인허가 51만 가구, 2015년 70만 가구 예상)을 공급하기 시작했는데, 문제는 분양가 자율화로 분양가격도 올렸다는 것이다.

상식적으로 생각하면, 일반소비재는 공급 물량을 늘리면, 가격을 낮추는 '박리다매'로 가는데, 건설회사들은 반대로 공급 물량을 늘리면서 분양 가격도 올렸다는 점이다. 건설회사의 판단이 맞으려면, 구매력 있는 수요가 폭발적으로 많아야 한다. 그런데 전세 세입자의 구매력 있는 수요는 분양 가격이 오르면 일단 위축된다. 대출을 더 많이 받아야 하기 때문이다.

그럼에도 전세 세입자들은 전월세 가격 인상과 주택 가격 인상의 기회비용을 비교하여, 만약 전월세 가격 인상으로 인한 부담이 주택 가격 인상보다 많다면, 주택 가격이 오르더라도 주택 구입에 나설 수 있다.

그런데 분명한 것은 지금까지와 다르게, 주택 구입에 따른 부담이 증가하고 있다는 점이다. 분양가가 이미 올랐고, 금리도 오를 가능성이 있고, 대출 상환 방식이 강화되어 매달 상환해야 하는 원리금이 많아진다는 점이다. 신규 주택 구입자는 분양가 상승에 따른 '빚'의 증가와 매달 지출해야 하는 대출 원리금의 증가로 인해 '주거비 부담'에서 허우적거릴 수밖에 없다.

또한 분명한 것은, 현재 주택의 전세가는 계속 오르고 있고, 전세가 월세로 전환하면서 준 전세와 준 월세, 순수 월세도 증가하면서, 세입자 또한 주거비 부담에서 벗어날 수 없다.

'주거 안정 정책'으로 전환해야

결국, 집을 구입해도 '주거비 부담'에서 벗어날 수 없다는 점이 문제다. 집을 구입하는 것과 현재의 전월세 폭등에서 세입자로 거주하는 것, 모두 주거비 부담을 늘리고 있다.

현실적인 주거 안정의 해법을 찾아야 한다. 그것은 전월세 가격의 안정이다. 전월세 가격이 안정되면, 세입자가 무리하게 주택 구입에 나서지 않게 되어, 주택 가격도 안정되게 된다.

이를 위해, 정부와 정치권이 '부동산 경기부양 정책'을 '주거 안정 정책'으로 전환하도록 세입자들이 관심을 갖고 목소리를 내야 한다. 그리고 정부나 정치권이 정책의 균형을 찾아야 한다. 그동안 건설회사, 은행, 임대업자에게 이득을 주는 정책을 실시했다면, 이제는 세입자들이 바라는 전월세 가격 및 주택 가격 안정을 위한 정책을 실시해야 한다.

'계약갱신청구권'과 '전월세 상한제'는 전세의 월세로의 전환 속도를 완화하면서 현재의 주거비 폭등을 감소시킬 수 있는 최소한의 제도적 장치이다. 다시 한 번 정부와 정치권이 전월세 가격 및 주택 가격 안정 정책 실현을 위해 노력하길 촉구한다.