(세종=연합뉴스) 정성호 기자 = 정부가 주택시장 정상화를 위해 연내 국회 통과에 총력을 기울여온 '부동산 3법'에 23일 여야가 합의했다.

양당 원내대표까지 합의한 사안이어서 이변이 없는 한 29일 국회 본회의에서 부동산 3법이 처리될 가능성이 매우 커졌다.

부동산 3법은 그동안 부동산 거래 활성화에 걸림돌이 됐다고 평가되는 것들인 만큼 시장에 활력을 불어넣는 역할을 할 것으로 기대된다.

부동산 3법 사실상 타결... 시장에 청신호 줄 듯

여야는 분양가 상한제를 탄력 적용하는 내용으로 주택법을 개정하기로 했다. 이런 내용을 담은 주택법 개정안은 이미 2012년 9월 발의됐는데 야당의 반대로 처리되지 못했다.

이번 합의로 2년 3개월여 만에 매듭이 지어졌다.

여야가 합의한 내용은 공공택지의 경우 분양가 상한제를 적용하되 민간택지에는 탄력적으로 적용한다는 것이다. 집값 급등이나 투기가 우려된다고 국토부 장관이 지정하는 민간택지에는 적용하되 그렇지 않은 곳에는 분양가 상한제를 적용하지 않는다.

국토부는 이 조치가 시행되면 첨단기술·최신자재 등을 사용해 주택 수요자의 다양한 기호에 맞는 양질의 주택 공급이 활성화되고 주거기술이 개발될 것으로 내다봤다.

국토부 관계자는 "구매력 있는 수요층의 주택 구입을 유발하고 일반 주택 수요자도 상대적으로 저렴한 기존 주택이나 미분양주택을 구입하도록 이끌 것"이라고 말했다.

또 재개발·재건축사업의 경우 조합원 부담이 줄어들어 사업이 촉진된다고 국토부는 내다봤다. 실제 국토부가 4개 사업장에서 시뮬레이션을 해본 결과 분양가 상한제가 폐지되면 조합원 부담금은 평균 9.7% 줄어드는 것으로 나타났다.

이처럼 조합원 부담을 줄여 재개발·재건축사업이 활성화되도록 한다는 게 정부의 정책 목표다.

그러나 이는 그만큼 일반분양 가격이 상승한다는 뜻이기도 하다. 민간택지 분양주택의 경우 일정 부분 분양가가 오르는 결과를 낳을 것으로 보인다.

당초 올해 말까지 유예됐던 재건축 초과이익 환수제는 2017년까지 3년간 유예기간을 연장하기로 했다. 당초 정부와 여당은 이 제도의 폐지를 주장했지만 야당과의 협의 과정에서 3년 유예로 수위가 낮춰졌다.

이 제도는 아파트 재건축사업으로 이익을 봤을 때 그 이익의 일부를 국가와 지방자치단체가 환수하는 제도다. 재건축 후 주택가격에서 개발 전 주택 가격과 개발 비용, 정상적인 주택 가격 상승분 등을 뺀 뒤 부과율을 곱해 재건축 부담금을 산정한다.

이익이 3천만원 이하일 때는 부담금을 물리지 않지만 3천만원을 초과하면 부담금이 부과되기 시작하고 이익이 클수록 더 높은 부과율이 적용된다.

정부는 이 조치가 미실현 이익에 대한 과세이고, 10년 이상 장기간에 걸쳐 재건축을 하면서 얻는 이익인데 이를 최고 50%까지 환수하는 것은 지나친 재산권 침해라는 입장이다.

특히 제도가 있다는 것 자체가 사업 추진을 가로막는 심리적 요인이 될 수도 있어 유예보다는 제도 폐지가 바람직하다고 보고 있다.

국토부 추정에 따르면 전국의 재건축 단지 가운데 초과이익이 3천만원 이상 발생해 이 제도 폐지 때 혜택이 예상되는 곳은 62개 구역, 4만가구다.

여야는 또 서울 등 수도권 과밀억제권역에서 재건축 사업을 할 때 보유 주택 수에 관계없이 재건축 주택을 1채만 분양받을 수 있었던 것을 3채까지 분양받을 수 있도록 바꾸기로 했다.

주택 시장 침체로 일부 미분양 등이 생기는 상황에서 이렇게 하면 정비사업이 활성화되고 재산권 제한 문제도 해결될 수 있다는 게 정부의 논리다.

국회 국토교통위원회는 이날 법안심사소위원회를 열어 이들 법안을 논의했고 24일 상임위 전체회의를 열어 법안을 통과시킬 예정이다.

부동산 3법은 앞으로 법사위를 거쳐 29일 국회 본회의에서 최종 통과될 전망이다.

임대료 다툼 중재할 임대차분쟁조정위 신설키로

여야는 부동산 3법과 별도로, 서민 주거안정 대책에도 합의했다.

시·도에 주택임대차분쟁조정위원회를 설치해 임대인(집 주인)과 임차인(세입자) 간 분쟁이 생겼을 때 적정 임대료를 산정하도록 하기로 했다.

국토부 관계자는 "이해 당사자 간 합의를 유도하는 조정기구 역할을 하게 될 것"이라며 "결정에 반드시 따라야 한다는 구속력이 있는 것은 아니지만 일정 부분 가이드라인 역할을 할 것으로 보고 있다"고 말했다.

분쟁조정위는 임대료 분쟁을 포함한 각종 임대차 분쟁과 관련한 조사 기능도 갖게 된다.

임대차 계약 기간 안에 전세 보증금의 일부를 월세로 전환할 때 적용되는 전·월세 전환율은 인하하기로 했다. 현재는 법률상 기준금리의 4배 또는 10% 중 낮은 수치를 적용하고 있다.

국토부 관계자는 "현재 기준금리를 감안하면 전·월세 전환율은 8%인데 주거 부담을 낮추기 위해 이를 낮추는 방안을 논의하기로 했다"며 "이 전환율이 계약 갱신 때도 적용되는 것은 아니지만 시장에선 일부 가이드라인 역할을 하고 있다"고 말했다.

정부는 내부적으로 6% 수준이 적정하다고 판단하고 있는 것으로 알려졌다.

여야는 이런 사항을 반영하기 위해 내년 2월 임시국회에서 주택임대차보호법을 개정하기로 했다.

여야는 또 주거급여 확대, 적정 주거기준 신설 등을 담은 '주거복지기본법'도 내년 2월 임시국회 때 제정하기로 했다. 최저 주거기준은 마련돼 있지만 이보다 한 단계 높은 수준의 적정 주거기준을 마련해 주거복지를 한 차원 격상시키자는 취지다.

이 기본법에는 향상시킬 주거 수준의 목표나 기준, 서민 주거비 지원의 단계적 강화 방안 등이 담기게 된다.

여야는 또 공공임대주택 공급 목표치를 10%대로 끌어올리기로 했다. 현재 장기임대주택의 보급률은 전체 주택의 5.6%이며, 공공임대주택 공급 목표치는 8%대다.

아울러 최근 가장 큰 문제가 되고 있는 전·월세 대책을 논의할 주거복지특위를 국회에 설치하기로 했다. 특위는 여야 동수로 구성되며 새정치민주연합이 위원장을 맡기로 했다.

국토부 관계자는 "특위는 정치권 차원에서 전·월세 대책을 논의해 제시하게 될 것"이라며 "정부는 관여하지 않고, 현재 특별히 논의된 아이디어도 없는 상황"이라고 말했다.

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