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▲ 전세권 설정시 유의사항 전세권을 등기할때는 전세권에 대한 특성을 알고 진행할 필요가 있다
ⓒ 안승배	관련사진보기

최근 현직 공인중개사를 상대로 여론조사를 해보니 약 70% 정도가 내년에도 전셋값 상승이 이어질 것이라 예상했습니다. 정부가 여러 부동산 부양책을 내놓으며 전세수요를 매매수요로 돌리려 했지만 두어 달 반짝 효과만 있었을 뿐, 겨울철 비수기와 맞물려 매매시장은 다시 하향 보합세로 굳어지는 모양새입니다. 따라서 내년도 역시 올해와 마찬가지로 전세난은 이어질 것이 뻔합니다.

한편, 전세입자로 있으면서 항상 따라다니는 걱정거리가 바로 내 전세보증금은 과연 안전할까 입니다. 그래서 많은 사람들은 전세권 등기설정을 하는 경우가 많습니다. 집주인에게 동의를 받아야 하는 번거로움과 부담이 있음에도 불구하고 전세권 설정을 하는 이유는 전세권을 설정해 두면 전입신고와 확정일자만 받는 것보다 안전하다는 인식이 깔려있기 때문인데요.

그러나 전세권 설정은 언제나 임차보증금을 지켜주는 만병통지약이 아닙니다. 전세권 역시 어떤 상황에 어떻게 설정하느냐에 따라 그 결과가 크게 달라질 수 있음을 알고 있어야 합니다. 경우에 따라서는 간단한 전입신고 하나만 하는 것보다 못할 경우도 발생하니까요.
그렇다면 전세권을 설정할 때 유의할 점은 어떤 것들이 있을까요?

첫째, 최선순위 전세권이어야 합니다. 전세권 설정 당시, 해당 주택의 등기부등본에 임차인의 전세권보다 앞선 근저당 등의 선순위 권리가 없어야 한다는 뜻입니다. 만약 전세권 설정을 하려 하는데 등기부등본상에 앞선 권리가 있고 해당 권리금액이 상당하다면 전세권을 설정하여도 자신의 보증금을 모두 되찾을 수 있다는 보장은 어디에도 없습니다.

예를 들어 시세 1억 원의 아파트에 7천만 원을 전세보증금으로 계약하려고 할 때, 그보다 먼저 은행 근저당이 5천만 원 잡혀있다고 가정해 봅니다. 만약 이 상태로 7천만 원 전세권을 설정하고 임대차 계약을 했는데 얼마 후 해당 주택이 경매에 넘겨지고 시세와 같은 1억 원으로 낙찰(매각)이 되었다면 전세권보다 선순위인 은행 근저당 5천만 원이 먼저 낙찰대금(매각대금)에서 배당됩니다.

그렇게 되면 전세권 설정을 통해 원래 7천만 원을 받아야 할 임차인은 남은 낙찰대금(매각대금) 5천만 원만 배당 받게 되는 것이죠. 한마디로 2천만 원의 보증금은 못 받는 상황이 벌어진다는 것입니다.

둘째, 단독주택이나 다가구주택일 경우 전세권보다는 전입신고와 확정일자를 먼저 받아둡니다. 아파트, 연립주택, 그리고 다세대주택 같은 주택을 집합건물이라고 하는데 이와 같은 집합건물에 전세권을 설정해 놓으면 나중에 이 주택이 경매에 넘겨지더라도 건물과 토지(대지권)모두에 해당하는 매각대금에서 배당을 받을 수 있지만 단독주택이나 다가구주택의 경우 전세권을 설정해 놓으면 건물의 매각대금에서만 배당을 받을 수 있습니다.

예를 들어 시세 1억 원의 단독주택인데 감정평가서상 6천만 원이 건물가격, 그리고 4천만 원이 토지가격이라고 가정합니다. 만약 여기에 상기와 같이 7천만 원 전세권 설정하고 임대차 계약을 했는데 얼마 후 해당 주택이 경매에 넘겨지고 시세와 같은 1억 원으로 낙찰(매각)이 되었다면 이 전세권이 최선순위 전세권이라 할지라도 매각대금을 통해 받을 수 있는 배당금은 최대 6천만 원밖에는 되지 않습니다.

따라서 이때는 전세권을 설정할 것이 아니라 선순위로 전입신고와 확정일자를 받아두는 것이 가장 바람직한 대처방법이라 할 수 있습니다.

셋째, 전세보증금을 증액할 경우 추가적인 금액에 대한 전세권 설정보다는 전입일자와 확정일자를 이용합니다.

왜냐하면 전세보증금 증액 시 추가금액에 대한 전세권을 설정하려면 우선 등기순위를 확보해야합니다. 즉, 최선순위 전세권으로 되어 있으면 그 선순위를 계속 유지해야만 진정한 전세권을 행사할 수 있게 됩니다.

그런데 이렇게 추가적인 금액이 발생할 때는 부기등기(기존 순위를 유지하며 기존등기에 부기번호만 붙임)를 해야만 하는데 그 전세권 뒤에 후순위 채권자들이 있다면 부기등기를 하는 것이 쉽지 않습니다. 그 후순위 채권자들에게 동의를 구해야만 하기 때문이죠.

따라서 이럴 때는 추가로 전세권 설정을 할 것이 아니라 처음부터 전입일자와 확정일자를 선순위로 같이 받아 두는 겁니다. 그러면서 전세권 설정을 또다시 추가로 할 필요 없이 임대차계약서를 증액된 금액으로 다시 작성하면서 특약을 통해 기존 임대차계약서 상의 모든 조건(특히 확정일자)은 유지된다는 것을 명시합니다.

이와 같이 전세권을 설정하려면 그 특성을 잘 파악하여 적절하게 적용하는 것이 바람직합니다. 그리고 무엇보다, 반드시 선순위 전세권으로, 그리고 전입신고와 확정일자도 같이 확보해 놓는 것이 가장 최선이라 하겠습니다.